1.
前兩天，東莞針對新建商品住房的銷售價格做出了新的通知。
大致意思呢，是說，
每套商品房在對外銷售之前，需要先申報價格，—— 這是一直以來住建部的要求，不新鮮，
10天以內（以取得預售許可證或現售備案證書日為起始日），實際成交價不能高於申報價，不能低於申報價的90%；
但180天后，沒有賣掉的部分，可以申請調價，
往上調，不超過5%；往下調，幅度不限。
這就是說，
如果項目前期賣得好，後面價格可以漲，但不能漲太多；
如果前期賣的不好呢，那就根據你們的實際情況降價即可，
降多少，隨你們的便。
當然，申報的價格最後還是得通過住建部審批才行。
2.
這對樓市來說，顯然是一個好消息，
因為降價的自主權，又“部分”回到了開發商手裡。
實際上，開發商在對商品房的定價上，有非常嚴苛的流程，
漲價、降價並不完全由自己說了算。
這中間涉及到一個“備案”的問題。
譬如，XX開發商，蓋了一個新樓盤，準備往外銷售。
在開盤之前，開發商需要提前給每一套房子定好一個價格，然後拿著這個價格去房管部門備案，
這個價格就就叫做“備案價”。
備案價審批通過以後，開發商才能拿到預售銷售許可證，才能正式往外賣房子。
而這個“備案價”，就是銷售的最高價。
比如，某套房的備案價是432萬，那麼最後合同上的成交價，就不能高於432萬。
若開發商想在銷售的過程中提高售價，則需要再次向房管部門重新備案（一般是提前15天），並再次等審批通過。
3.
在過去，備案價和銷售價，是由開發商根據市場行情來定，
在備案時，往往會選擇把價格先定高一點。
比如，在一個周邊二手房房價15000/㎡的地方，備案價申請為20000元/㎡，
但實際上，開發商也知道這個價格根本賣不出去，
因為市場最高只能接受新房17000元/㎡的價格，再貴買家就不買帳了。
於是開發商就在備案價的基礎上打個八五折往外銷售。
這3000元/㎡的價差，相當於為後面市場上升留下了漲價的空間。
後來，許多城市為了“穩房價”，出臺了一些新規，
其中就包括房價指導，也就是我們常說的“限價”。
限價開始後，開發商的“備案價”要接受住建部門的指導，不再像從前那麼自由，
包括「定高價」和「漲價」的自由，以及「定低價」和「降價」的自由。
不允許開發商定高價和漲價，這種情況我們見的比較多，
比如“雙合同”、“天價裝修款”，都是這一政策下的產物。
另一方面，也有不少地方出臺了“止跌令”，
大部分都是要求銷售價不得低於備案價的90%，—— 文章開頭提到的東莞就是其中之一，
目的麼，自然也是為了穩住地方上的地價、房價，
不讓大漲，不讓大跌。
4.
所以，不要問“為什麼開發商寧願賣不出去也不降價”這種問題了，
很多時候，開發商是真的沒法降啊，
—— 尤其是真到了“賣不出去”的時候，想降價自救，也只能在“止跌令”允許的範圍內降價。
這次東莞新出的通知，相當於在一定程度上放開了房產企業的“降價權”，
允許開發商通過薄利多銷的方式儘快回籠資金，渡過難關。
也是給房地產“鬆綁”的一個動作。
當然，至於會不會降，會降多少，就要看市場本身的支撐力度啦。
ps，
新建商品房的備案價，可以在當地的房產信息網上查詢。
每個城市叫法不一樣，比如東莞，叫做“東莞市房管局公眾信息網”，
網址為：dgbdc.dg.gov.cn
其他城市，你們就自己去找一下吧~
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