王新阿寶

個人認為最好是房貸年限的一半之前最好，因為超過一半年限之後你的月供利息就很少了，所以就沒有提前還款的必要了，好不容易貸出來的款，房貸利率和所有貸款相比都是最便宜的，所以超過一半年限，真的沒有必要提前還款了，你的存款就算存銀行也能抵消一大部分的房貸利息，所以有錢可以做點別的投資，不投資就存銀行的大額存款，五年期的應該就能和房貸利息相抵了。

旭月東昇6

千萬不要提前還貸。除非有一些必須的需求。

2006年，我一個同學房貸才30多萬，他生怕多給銀行付利息，就提前還了。其實，那個時候他如果用這30多萬另外買套房子付首付，要多賺多少？這件事情發生在北京。是的，那時候30幾萬就夠在北京付一套房子的首付，當然，位置略偏一點，在五環外。可是今天的北京，五環外也是堪稱繁華的。

大家猜一猜，他現在後不後悔呢？

很多人借了銀行的錢，覺得壓力大，想提前還款，這我理解，但是這其實是毫無必要的。

房貸已經是利息最低的資金之一了。基準利率4.9%，就算上浮20%，也才5%多。

你覺得壓力大，急著還款，還有很多人到處找這麼低利息的資金還找不到呢。你已經借到手裡了，居然還不珍惜？

而且很多銀行，你提前還貸的話，還算你違約，要交違約金。這方面，農業銀行好像比較寬鬆，武漢一年以後提前還貸是不需要交違約金的。具體各家銀行規定不同，還得了解清楚。

其實這一點利息壓力，很快就能過去。

記得我那位同學，那時候月供是2000多，是的，才2000多。當然，那時候還2000多也是覺得挺多的，因為那時候大家收入也很低。

但是今天呢？在北京還2000多的月供，那還叫壓力嗎？

所以，要相信，時間會讓你還貸壓力越來越輕，沒有特別的原因，千萬不要提前還貸。

特別原因是哪些呢？比如房子要轉手出去，或者要另買一套，但是原來的貸款影響了申請新的貸款，等等，那就要提前還貸了。

腦洞經濟學

銀行房貸，越早提前還貸，節省的利息越多；選擇縮短年限，比減少月還款額更省利息。

咱們拿具體的案例來解答一下，以貸款100萬元，利率4.9%，20年來說事。先看看利息以及月還款情況。

如果是選擇的等額本息，每個月還款金額一樣，一開始還的利息多。

不管哪種還款方法，等還了七八年後，再提前還款能節省的利息就有限了。

我們以你當前還款一年後，提前還款20萬元來看。

1、等額本息選擇縮短年限

則可以節省23.8萬元的利息，還款年限可以縮短近6年。要注意第一年還款8.5萬元，其中5.2萬元都是利息。

2、等額本息選擇減少月還款額

則只能節省10.1萬元利息，同樣還20萬元，利息能差13.7萬元。

3、等額本金選擇縮短年限

能夠節省利息16.5萬元，年限縮短4年。

4、等額本金選擇減少月還款額

這樣只能省9.2萬元利息，與縮短年限相比要多7萬元的利息。

最後我們再來看一下8年後提前還款20萬的情況。

等額本息縮短年限：

本來能省23萬元，8年後只能省12萬元了。

等額本金縮短年限：

等額本息減少月還款額：

等額本金減少月還款額：

最後結論，不管什麼時間有了錢，提前還款都是好的，並且是越早越好，記住一定要選擇縮短年限。

財智成功

首先請確定，是否一定要提前還貸？

實際上，在大多數情況下，我們不建議普通房貸者提前還貸：

一是因為，房貸利率幾乎是我們普通人能拿到的，最低的貸款利率。

這條是最主要的原因。

如果您是在 2015年以及之後那買的房，正趕上央行下調基準貸款利率，那麼繼續持有貸款是相對划算的。2015年伊始，5年期以上房貸利率從之前的5.9%，一步步下調到5.6%、5.4%，直到目前的4.9%。

而且，多個城市還進行了下浮，個人貸款平均利率不足5%。這不僅遠低於歐美5.5%~6%的房貸利率，而且幾乎是我們普通人這輩子所能拿到的、最低的借款利率了。

二是因為，未來貸款利率將呈現上升趨勢，借錢成本會逐步增加。

這條實際上與上條有直接關係。

由於金融（主要是銀行）機構壞賬率逐步上升，加之經濟下行壓力，銀行迫於盈利壓力，對於房貸利率，未來的趨勢一定是逐步走高的。

比如，根據最新統計數據，2019年2月，全國首套房貸款平均利率為5.63%，而在2018年2月，這一數字是5.46%。讓他在2017年同期，這一數字是5.3%，2016年則不到5%。

如圖，可以看到，房貸利率是逐步抬升的。換句話說，今後還想以目前的利率向銀行借款，以及幾乎不可能了。

如此低的利率，錯過這個村可沒這個店啦~

與其提前還貸，不如繼續持有，享受這一貸款“紅利”，把到手的便宜佔到底。

三是因為，申請房貸的難度將逐步提升

未來，除了房貸利率將走高，申請房貸的難度也在悄然提升。比如，最近有些熱點城市，有些剛剛符合條件的朋友，可能就被銀行拒貸了。理由要麼是流水不符合，要麼被告知“額度用完了”。

究其原因，就是因為房貸的利率太低了，而且貸款一放出去，動輒就是20~30年，銀行油水太少，又不符合風控常理，而且房地產市場在調控週期下，未來充滿不確定性。所以，房貸這門生意，從趨勢來說，銀行肯定是不太積極的。

如果提前還貸

話說回來，如果一定要提前還貸，選擇什麼時候還比較划算呢？

1、如果您單純是為了減少總利息的支出，那麼越早還越好。

在這個目標下，您不用想那麼多，一定是越早還越能節省利息支出。

早還一個月，就比完還一個月要划算。這個很好理解。

2、等額本息模式，建議在貸款總期限未過半時還款

您如果選擇的是“等額本息”模式，即每個月月供金額相同，那麼相對於“等額本金”模式，前者要支付的總利息更多，尤其前三分之一的時間中，每個月月供的利息金額都要顯著＞本金。

所以，可以考慮在貸款總期限的前三分之一時間內還款。當然，前提是有經濟條件的話。

其實“等額本金”模式，個人認為如果要提前還款，也應該在前三分之一的期限還款，只不過還款的必要程度、節省的利息不如等額本息。

3、擔心未來資金流有壓力時

每個家庭的財務狀況都處於變動中。

如果您未雨綢繆，能夠料想到未來家庭的收支可能存在大幅減少，或者資產縮水的可能，進而給房貸帶來困難的話，建議提前還款，解決後顧之憂。

這種情況，適合那些做個體生意的朋友們。

4、簽訂的是浮動協議

如果您當初和銀行簽訂房貸合同時，約定的利率是“浮動”的話，那麼未來央行一旦上調貸款利率，您的月供金額也會馬上水漲船高。

但目前來看，央行上調基準利率的可能性並不高，但如果股市過熱、帶動房價繼續高漲，則不排除上調可能，那個時候，您可以考慮是不是要提前還款，砍掉多餘的利息。

5、當你要賣房時

有過二手房買賣的朋友都知道，一個產權完整的房子，比一個揹著貸款的房子，能多賣一些錢。

貸款沒還完的房子，要麼買家先付錢還清貸款，要麼雙方到銀行做“轉按揭”處理，這都要額外多出一些手續，耗費更多精力。

所以，要想多賣幾萬塊錢，建議先還清貸款（手頭寬裕的話），之後再掛出去，這樣既能賣個好價錢，交易手續也更漸變，錢也能儘快到手。

金投手閒話理財

房貸還款分兩種方式等額本金和等額本息，根據你房貸方式的不同，提前還款的時間點也會有所差別。

等額本息

等額本息每月的還款額相同，每個月還的錢裡面本金所佔比例逐月遞增，利息所佔比例逐月遞減，但是每個月要還的錢是一樣的。

需要早一點提前還款，比如30年房貸還款前期為5年左右，到了中期差不多10年就不適合，因為還款到了中期，利息已經在前期還了大部分，接下來需要還的大部分是本金，這時候提前還款並沒有起到減少利息的作用，就只是單純先還了本金，還不如把這筆錢留著急用或理財。

等額本金

等額本金則是每月的還款額不同，每月還款本金固定，但利息會隨著本金減少而減少，呈現逐月遞減的狀態。一般來說，等額本金需要支付的總利息是少於等額本息的，但是等額本金方式一開始還款數額較高，還款壓力會較大。

這種還款方式還款期過了1/3就不適合提前還款，也是需要在還款前期提前還貸，因為過了還款前期，越到後期，所剩的本金越少，利息也越少，當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息，後期所還的更多是本金，所以這時候提前還款沒有起到減少利息的作用，也沒必要提前還款。

銀行也是算好了賬，不論你選擇哪種還款方式，基本都會在你還款前中期就先把利息收了。

總的來說，因為你申請了房貸就是為了用以後的錢買房，如果沒有通貨膨脹，你早還晚還差距不大，但是因為通貨膨脹你房貸能拖多長就多長，同樣1000塊，現在肯定是比未來的購買力強、更值錢，所以早還房貸就需要計算能夠因此減免的利息有多少了，如果減免不多，就沒必要提前還款了。

提前還款還可能要交違約金

如果你辦理的按揭貸款還貸時間比較短，比如在1年之內，那麼除了要還本金之外，大部分銀行還會另外要求收取違約金。另外，因為每個銀行對於提前還款都有不同的規定和收費標準，具體要根據房貸所在地的銀行正常來算。

一入房貸深似海，從此生活背座山，所以很多人在揹負房貸之後都想快一點把房貸還完，但大家要記住，即使你有閒錢可以提前還房貸，也要注意一下，這樣才能把手裡的錢發揮到最大用處。

金十數據

銀行房貸提前還款的話，什麼時間最合適？筆者認為，幾種情況下是可以提前還房貸的。

一是在你購房一年後，你已經安排好了一切生活，並且提前還房貸生活壓力不大，這種情況下可以提前還房貸，畢竟房貸比存款利息高許多，提前還房貸可以減少利息的支出。

二是你的收入增加了，隨著你的事業的發展，你的收入開始增加，在你收入增加的前提下提前還房貸，生活沒有壓力。

三是你突然有了一筆意外的收入，對於意外的財富拿來提前還房貸，既保住了你的財富，又提前讓生活更有品質，要不然，意外獲得的財富可能會被你花掉，提前還房貸是上策。

當然，並不是所有的人都需要提前還房貸，如果你有能力通過理財獲得的收入超過房貸的利息，你也可以通過投資理財來賺錢，賺錢後再還房貸。在十年前炒房的時代，有的人就是通過貸款炒房來賺錢的。當然，現在這種方法不能再用了，現在投資炒房肯定是賠錢的。現在如果你能找到賺錢的方法，是可以先賺錢後還房貸的。如果你找不到賺錢的方法，還是老老實實的先還房貸。

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金融學家宏皓教授

個人建議銀行房貸還是不要提前還款，因為當今社會能夠以如此低的利率獲得貸款的情況根本不多了，不過如果個人是討厭負債的話，還清貸款也是一種好的選擇。

2019年，個人住房公積金貸款利率大約為3.25%，普通住房貸款利率為4.9%左右，可能很多人覺得這個利率太高了，遠遠比銀行的存款利率高，但是你要知道，現在民間貸款利率一年的利率在18%-24%之間，甚至有可能更高，在目前社會中，銀行的房貸算是最划算的貸款了，所以如果不是有著足夠的資金的話，那麼還是把錢留作他用吧。當然，如果是真的有足夠的資金或者是不喜歡負債想要提前還房貸也是可以的。

目前有三種提前還貸的方式：

第一種是一次清還清所有債務;

第二種是隻還一部分放貸，月還款數額不變化，而還款年數減少;

第三種是還一部分，還款年數不變，只是月供相對來說減少了。

實際上，具體還款情況以銀行的相關公告以及所簽訂的合同規定為準。

同時，大部分銀行房貸滿一年後提前還款不收違約金，房貸不滿一年的話，如果想要提前還款的話，將會收取一定的違約金，大部分銀行都會有這樣的規定，所以提前還款最好還是在房貸滿一年後較好，這樣就不需要繳納違約金了，同時具體情況得看銀行相關公告以及簽訂的合同協議。

貸款有兩種選擇方式，一種是等額本息，一種是等額本金，等額本息提前還款的話所支付的利息較等額本金比起來相對較少。

所以說，如果想要還清房貸的話，只要你有足夠的資金，房貸滿一年後，選擇一種適合自己的還款模式便可以。

與財為伴

小寶的個人建議是，除非你手頭真是現金太多沒地花（投資）了，才考慮提前還貸。

為什麼呢？

因為一，房貸一般的利息（6%以內）遠低於市場上的貸款利率（8%以上），你還了房貸後，你如果下次再貸款的話，很可能貸不到這麼低的利率和額度了。

因為二，目前手頭上有錢，投資可靠又高回報的方式很多，完全可以找到一個利息高於房貸的投資項目，當然也有一定的風險，只要你不去冒險。

因為三，未來，銀行對個人的貸款難度將越來越高，就被銀行拒貸的可能性越來越大。

在互聯網金融趨勢下，傳統銀行的成本越來越高，所以貸款利息未來總是會增加，而不會減少，特別是在房地產市場調控下，未來不確定性大大增加。

當然，如果一定要提前還貸：

選擇什麼時候還比較划算呢。

1、如果手頭錢足夠，減少總利息支出，那麼立刻馬上還貸吧，少一天少一天的利息。

2、如果是分批次還，建議從高到低，先還大頭，再還小頭，利息更低。

3、如果你貸款時選擇的是“等額本+息”，即每個月金額相同，但前期本金最少，利息最多，建議在前30%時間內還完，超過一半的貸款時間，建議就不要還了，因為此時你已經把全部的利息還了60-70%以上，特別是到了70%的時間以後，幾乎只在還本金了。

4、如果是“等額本金”，什麼時候還都無所謂，當然如果錢夠，越早越好。

5、其實建議可以用其它方法避開。

比如提前還一半，然後餘錢可以用作投資，如果是股市低潮期可以買點股票或基金，那麼半年一年後，股市上漲，收回投資，也是一種對沖。當然這有點風險。

鹿鼎榜

首席投資官評論員西瓜菌

小編認為如果您經濟條件寬裕的情況下，越早還錢越好，按照現在人民銀行的基礎貸款利率5年期及以上的貸款利率為年利率4.9%，因為您在描述中沒有描述您的貸款利率是否上浮那麼下面我們的計算均已基礎利率計算，您大概的參考一下心裡就明白了。

貸款還款方式一般都兩種一種是等額本息一種是等額本金。兩種的最主要差別是等額本息每個月的還款金額基本相等，前期還的幾乎都是利息，本金很少；而等額本金前期還款壓力較大，但是這種還款方式每個月還的本金較多。假設您帶了80萬元那麼我們分別計算一下兩種還款方式需要還多少錢。

等額本息每月大約還款5235.55元，需要支付總利息為456532.57元人民幣，合計本息1256532.57元；等額本金還款每月6600元，支付總利息39633.33元，本息合計1193633.33元，利息差62899元。所以您可以看到等額本金還利息較少，但是還款壓力大，所以如何選擇大家還是多考慮。

如果您在貸款1年後就提前還款當然是划算的，那麼能少還多少我們還是用數據說話。假設提前還40萬的本金，一年後等額本息還款法大約還剩本金775835.47元，等額本金還款還剩本金760000元。還40萬後分別還剩餘本金375835元和360000元，那麼按照228期計算，等額本息每月還款變為2536.24元，利息總額為202427.39元，等額本金還款每月還款3183.06元，利息總額175718.52元。因為提前還款還的是本金，所以這40萬後邊19年的利息就不用再還了，從新計算後幾乎都少還了一半還多的利息，通過數據對比就很明顯的看到還是很划算的。

所以一半隻要您條件允許課題提前還款，那麼還是很划算的，而且越快越好。

首席投資官

首先，在通常情況下，本人是不建議提前還款的。那麼，在怎樣的特殊情況下，建議提前還款呢？如果真要提前還款，什麼時間、方式最合適？

通常情況下，並不建議提前還房貸，原因有三

1. 利率最低的貸款，要充分利用。5年期的銀行房貸基準利率很低，僅4.9%。要知道，銀行一年期的信用貸的利息都是超過5%的。何況是長期貸款利利率。不少人買房甚至是在基準利率水平上打折的，如本人就是享受了9折優惠，房貸利率僅4.41%。雖然這兩三年利率上浮，但通常對首套房是上浮5%－20%（20%也很少，目前我知道的就是地方的農村信用社，即農村商業銀行）。如此低的利率，市場上都是再找不到比房貸還便宜的貸款了。你手頭如果有錢，現在可以選擇理財，輕輕鬆鬆獲得高於房貸利率的收益。

2. 收入呈現上漲趨勢，還款佔比越來越低。從個人職業發展和經濟發展來看，個人收入會越來越高，也許現在每個月供5000元的房貸有點壓力，但是三五年一過，基本上還款支出佔家庭支出的比例會越來越低，佔你收入的比例也會越來越低。這點房貸不會對生活造成什麼影響。

3. 提前還款，可能會面臨繳納違約金。這可是一筆本來可以避免的不必要的支出。雖然每一家銀行情況不同，但是要繳納違約金的銀行不在少數，金額也不在少數。建議到你的貸款銀行了解清楚。

什麼情況下，選擇提前還款

1. 從主觀心理上不能有欠款，同時不想多揹負付利息。目前，這類情況是導致很多人選擇提前還款的主要原因。例如，家裡的叔叔、阿姨輩，在外打工二三十年，在家鄉置業後，巴不得少貸款、儘早還。他們主觀上就覺得欠銀行錢，要還利息是不划算的。這種思維也很難通過跟他們溝通來改變。每個人情況不同，我一朋友就是不能負債過日子，只要有點錢，就一點點還。例如，找我借5萬，每月一發工資就還5000給我，我明確跟她說湊整了再還，她就是不行，覺得欠債渾身難受，心理壓力大。
   

2. 想以更低的利率貸款再買房。現在買首套利率都上浮，何況是二套、三套房。二套、三套房貸款，利率甚至上浮到35%，達到了6.6%左右。通常房貸的時間都長，至少10-20年的。所以，這麼高的利率，在手頭資金充裕的情況下，還不如將之前的房貸還清後，以首套房的身份貸款。畢竟銀行現在辦理房貸是認貸的。

3. 當初貸款利率上浮比例過多，房貸時間短。我有一朋友在中部某省會，去年首套房利率上浮30%的情況下買房安家，達到6.37%。結果今年首套房利率下降了！而且他才貸款不到一年時間。手裡有點餘錢雖然一直在理財，但是由於風險偏好低，加上很多高收益的高起購點的理財達不到門檻，理財收益遠遠覆蓋不了利息。這種情況下，當然是選擇湊錢提前還款，重新辦理利率更低的貸款，畢竟是要揹負30年的房貸，一直這麼高的利率，確實不划算。

如何提前還款

1. 時間點的選擇是越早越好。如果房貸還款已經到了中期，如，還了七八年了，就不值得提前還款了。無論你的還款方式是等額本金還是等額本息，還款到中期，銀行已經收回了大部分利息，你接下來的還款主要是本金了，提前還款也不能幫你節省多少利息支出。何況，從長期發展來看，這些利息支出真不算什麼。
   

2. 選擇縮短還款年限，而不是減少月供額。無論是等額本金還是等額本息，縮短還款年限，能更少的支出利息，達到大家提前還款的主要目的——少付利息、少欠債。

關鍵字: 房產 房貸 財經