安信馳
先曬一張圖：
如果我們仔細研讀圖中的數據，實際上我們就可以得出碧桂園銷售業績再創新高的秘密。2019年1-11月，碧桂園銷售額繼續穩居行業第一，拋離第二名恆大將近2000億元，這個數字差不多就是一個世茂或者一個華潤全年的銷售額。重點在於，這是碧桂園銷售了8115.4萬㎡得到的成績。換算一下，它是十強裡面銷售單價最低，不到10000元/㎡。
再往下一探，你就觸及碧桂園銷售業績長虹的秘密——佈局！
從創辦至今，碧桂園實際上一直在走“農村包圍城市”的路線，避開競爭白熱化的一二線城市，將重心放在市場環境相對寬鬆的三四五線城市。近二十多年國家經濟發展史驗證了這個策略的正確：乘著城鎮化發展的東風，碧桂園也逐年起飛——2015年營收首破千億，之後幾乎每年都要跨越一個新的臺階，到2019年已經是連續三年佔據市場第一位置（如果沒記錯的話）。
另外，從2016年開始，碧桂園淨經營性現金流持續為正，說明公司當期通過經營本身便可以實現良性循環；2019年房地產銷售整體承壓，融資環境逐步收緊，面對波動的市場行情，碧桂園提出提質控速，推貨節奏及產品結構更加穩健靈活；佈局上，碧桂園2017年起就不斷強化的“鞏固一二線、聚焦三四線、下沉五六線”等戰略依然行之有效，保證了持續的競爭力。
所以可以說，三四線城市把碧桂園抬到了中國第一的寶座；而近些年極強的的運營能力和穩健的推售策略則促成了碧桂園在市場整體不佳的情況下依然能有大作為。
珠珠007
碧桂園的銷售業績在很多省份都是第一，其實很多人都問過為什麼碧桂園可以做到中國房地產第一？要回答這個問題，我覺得甚至要寫一本書才能說得清，不過最核心的一點就是抓住了中國城市化的巨大浪潮。
1949年，我國常住人口城鎮化率僅有10.64%。隨著戶籍改革和社會主義市場經濟的發展，到2018年末，我國的人口城鎮化率已攀升至59.58%，並形成了包括長三角、珠三角在內的多個城市群。
相比於這提升的48.94個百分點，更顯而易見的是，70年來城市面貌所發生的驚天鉅變——平房、農田、荒郊被鱗次櫛比的高樓和車水馬龍的街市取代。在這個進程中，也催生了一批房地產企業。其中碧桂園的全國佈局最廣、產品一直堅持高性價比定位，不得不說，這個企業的發展曲線正契合了中國城鎮化進程，成為時代轉型大背景下的一個縮影。
一直以來，在網絡上一直有巨大的聲浪質疑中國的三四線城市房價缺乏支撐，甚至有許多人認為三四線城市的房價在崩盤邊緣，是一個巨大的定時炸彈。但偏偏三四線城市中，誕生了碧桂園、恆大這兩家全國最大的房企，背後的原因值得深思。
眾所周知，碧桂園擅長郊區大盤，在國內是造城的典範，在之前的城市化發展中，碧桂園因此贏得了非常大的市場紅利。
“中國的城鎮化、現代化是不可阻擋的，城鎮化現在還在進行，地產市場未來規模將仍然龐大。”碧桂園集團董事會主席楊國強在多次講話中，都表示了對行業前景和城鎮化進程的堅定看好。
對於未來，碧桂園始終看好中國經濟前景，堅信中國城鎮化進程仍大有空間，繼續加大和完善在國內的投資佈局。2019年中報顯示，集團可售資源分佈合理，在已獲取的可售資源中，98%位於常住人口50萬人以上的區域，94%位於人口流入區域，75%位於五大城市群，大多數貨量的分佈符合人口流動趨勢。
在國家城市化發展的戰略要地粵港澳大灣區和長三角城市群，碧桂園都跟隨國家步伐前瞻性地深度佈局。截至2019年6月底，碧桂園位於大灣區內已獲取的權益可售資源約3467億元，可售建築面積約2457萬平方米，潛在的權益可售資源達5519億元，權益可售資源合計8986億元，開發價值巨大。
可以說，正是許多人都看不起的三四線城市，尤其是核心城市圈的三四線城市，把碧桂園抬到了中國第一的寶座。
猛料一哥
2019年的最後一天，不出意外，碧桂園又是今年頭部房企。
樓主這個問題，我也曾經思考過，還特地去查了一些數據。外屆對碧桂園的認知往往是郊區大盤，甚至我的一些地產行業的朋友都這麼認為。然而瞭解了以後，我不再這麼片面認為了。
回答這個問題之前，我們需要搞清楚一個概念——市場。過去這麼多年，房地產在促進就業、推動城市化、改善居住水平方面做出了巨大貢獻，連國家都認可其支柱產業的地位。根據相關機構統計，我國目前的城市化率只有58%，預計到2020年時能達到60%。而根據國際經驗來看，只有城市化率達到70%以上，一個國家的城市化進程才會逐漸平穩減慢。所以我們常常說，中國城鎮化進程勢不可擋，事實也確實如此。
那麼我們國家的市場有多大呢？國家統計局的數據顯示，2018年全國房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%；商品房銷售面積171654萬平方米，比上年增長1.3%。我們預測房地產2020年的投資額、新房銷售金額、國有土地轉讓收入等等，仍然都會超過6%，大約會保持在7%到9%左右。因為只有這樣，才能保證GDP增長6%。所以市場一直是存在的，行情不好只是相對的，這是我們這個問題的基本面。
那麼具體到碧桂園，2017年能夠成為行業第一，主要受益三四線紅利影響，並且在三四線城市中儲備價格低廉的土地，持續為公司提供了大量利潤，說它是三四線之王，一點沒錯。但如果僅僅以為它是三四線之王，那就大錯特錯了。國家戰略明確了城鎮化的趨勢不可逆，並且城鎮化發展已經向城市群轉變，依託高鐵、高速路、城市軌道交通等，縮短城市與城市、城市與郊區的時空距離，城市群才是未來的發展重點。根據碧桂園今年的中期年報，它一共有2381個項目，廣東就有498個，長三角有645個，項目數量大概佔了全集團的一半。僅僅在粵港澳大灣區，土地儲備已經超過很多房企全集團的儲量，大概有合計接近9000億的貨值，發展空間還很巨大。
理解了碧桂園的思路，大概不難理解樓主問的這個問題了。
街坊大聞小事
眾所周知，今年的房地產大環境不好，很多小型房企都相繼倒閉，但是從發佈數據來看，碧桂園銷售額依然穩居第一。
首先，碧桂園佈局三四線城市，根據我國國情，三四線城市的市場還是非常之大的。有可能碧桂園的房子不一定是最高端的，但你要找世界500強這種大品牌，在這些地區靠譜的開發商要不就很少或者是沒有，大部分主流房企都沒有將三四線城市作為自己的基本盤，這些地方開發商跑路或者房子爛尾是常有的事，相比本土那些玩票性質的土老闆，碧桂園好歹也算是正規軍了，特別是房子質量這一塊還是標準化的有保證的，因為沒有其他大開發商的競爭。這種情況下相當於降維打擊，好比一個大學生到某小學考試，好成績是必然的。
其次，碧桂園是世界500強的房產龍頭品牌了，說句實在話，不買碧桂園，難道去買本土企業嘛？碧桂園走的是高週轉，好歹資金鍊是沒有問題的。如果你把錢交到哪個土老闆手上，他哪天跑路了你也沒辦法。
除去三四線城市，碧桂園在一二線城市的非核心地段也有大量土儲，這部分土地可以供給在大城市中心地段買不起房的剛需，而這部分人群在大城市可購房人群中佔比也是最多的，所以業績好也是情理之中的。
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這說明戰略佈局很重要
第一個碧桂園從一個追求高週轉的房企，轉變成了提質控速的房企
也許有人會說不控制速度也會會更好，也是隻可能
沒有一個強有力的質量作為支撐，遲早會被市場拋棄
第二個是碧桂園現在是一二三四五線城市、碧桂園在各線城市的戰略佈局也異常清晰，鞏固一二線、聚焦三四線、下沉五六線，針對分化的市場做好精準覆蓋，不斷提升競爭力。
第三個是可以抓住各線城市的紅利和機遇
在戰略要地粵港澳大灣區和長三角城市群，碧桂園都跟隨國家步伐前瞻性地深度佈局。截至2019年6月底，碧桂園位於大灣區內已獲取的權益可售資源約3467億元，可售建築面積約2457萬平方米，潛在的權益可售資源達5519億元，權益可售資源合計8986億元，開發價值巨大。
第四個是注重現金流
手裡握著現金流心裡就穩定，有多少優秀的企業是敗給了資金鍊斷裂，這可以說是數不勝數，碧桂園一直秉持著紅線，這也造就了碧桂園不僅在房地產大放異彩，還能有餘力佈局其他行業。
澤遠Style
碧桂園在近幾年的商品房銷售當中屢創佳績，銷售業績增長速度十分驚人。就算是2018年大部分房企年度業績為完成和2019年不少房企破產的背景下，碧桂園始終穩居國內房企銷售排行榜第一名。在市場不佳的情況下碧桂園所表現出的銷售能力還是非常不錯的。那麼為什麼碧桂園可突圍穩坐第一呢？
土地儲備量大
碧桂園在今年前十一個月當中累計拿地1238億元，拿地面積4097萬平米。遠遠超過排名第二的房企902萬平方面。拿地數量之大土地儲備量之足是碧桂園獲得年度銷售業績至關重要的一個因素。房企開發全靠土地儲備，有地才能有項目，而大量的土地儲備也讓碧桂園可以在同行當中更具競爭力。穩居第一也不是沒有道理的。
全國佈局大
碧桂園的全國佈局非常大，碧桂園本身並不拘泥於大城市發展。 相對萬科這樣的企業來說，碧桂園可以說是草根企業，最喜歡作為第一個入駐地區的大房企帶動當地的房地產市場發展。碧桂園在全國大多數小城市當中都有項目。大布局是碧桂園銷量的保證，畢竟相比大城市，小城市的樓市調控政策更寬鬆一些。
低價格佈局
碧桂園之所以要到全國不同的小城市去，其中一個重要的因素就是碧桂園可以率先佔有市場，並且當地的房價普遍較低，碧桂園也可以以高端房產的賣點低價進入市場。雖然進入後的價格高於當地均價，但是相比發展過一段時間的市場而言，率先入駐的價格當地居民更容易接受。
大布局加上率先搶佔市場加上眾多的項目基礎，碧桂園想要不拿到銷售第一的位置都難。如果沒有大量項目的託底，碧桂園也很難發展到今天的水平。
房產老J
碧桂園的成長為什麼這麼快呢?發展的如此穩健呢？
碧桂園成立於1997年，當時由楊國強、楊貳珠、蘇汝波、張耀垣及區學銘創辦，主要在廣東經營業務，2006 年開始對外省開疆拓土，2007年時，外省的項目佔比達到42.2%，彼時，公司登陸港交所，獲得長遠發展資金。
上市後的碧桂園開始實施全國範圍內的拓展戰略，2013年時，該公司共擁有 171 個項目，比2007增加2.8倍，全年實現合同銷售額突破千億元，廣東省外的合約銷售額佔比56%，而2008年時僅為24%。今年上半年，該公司廣東省外的權益銷售額佔比達78%，戰略效果明顯。
碧桂園在大綱上採取全國範圍佈局，而在局部上採取區域分級戰略，2014年，該公司調整城市佈局，提出“鞏固三四線，擁抱一二線”的戰略佈局，一方面在三四線核心區域為改善性客戶提供好房子，另一方面捕捉一二級城市的外溢需求。
圖片來源：碧桂園2019年上半年財報
2014年，該公司在一二線和三四線城市銷售額分別佔比50%，從數據上看，三四線城市比重呈上升趨勢。今年上半年，該公司目標定位的三四線目標三四線城市的權益銷售額佔比56%，逐年走高，較2016年提升15個百分點，而位於一線目標一線城市佔比4%，位於二線目標二線城市佔比31%，兩者較2018年保持穩定，但較過去往年低。
可以看到，碧桂園在三四線城市定位較高，而且該公司推出的房子價格惠民，對於普通老百姓來說接受度較高。實際上，該公司拿地成本也較低，整體售價厚道，對於消費者而言，房子性價比較同行要高，而對公司而言雖賺的少一點，但獲得了更大的市場份額。
在中國指數研究院發佈的首11月拿地排名中，碧桂園以1238億元的拿地金額位居第二，僅次於萬科，且以4097萬平方米的拿地面積位居行業第一，較第二名高出902萬平方米。根據排名，拿地面積上千萬平方的有13家，在拿地平均價格上，碧桂園為3022元/平方米，不算最低，但處於中下水平。
智通財經觀察到，通過首11月的銷售均價和拿地均價對比，碧桂園的成本售價比為0.36，處於中上水平，但在售價上較低，也使得該公司較同行更具有優勢。
從往年看，該公司的銷售均價都很低，2015年僅為0.638萬/平方米，呈上升的趨勢，今年首11月上漲了38.9%，但目前的價位仍遠低於行業均價，潛在較大的上升空間。不過該公司堅持“惠民”路線，打造高性價比的房子，預計價格波動不會很大。
碧桂園的成功是戰略上的成功，從最開始走出省（廣東省）外，到全國範圍內擴張，再到聚焦分級城市戰略，並通過不斷獲得低價的土地（2018年權益土地儲備面積24064萬平方米），為將來開發提供保障，也為採取惠民價格的房子有更多的空間。而該公司提供高性比的產品，不僅獲得了市場認可，市場份額也得到持續提升。
健康的成長
碧桂園的區域戰略和產品戰略都非常成功，在取得經營上的成就時，該公司的盈利狀況逐步得到提升，運營狀況以及財務狀況也保持著非常的健康及穩定。
上半年，該公司收入增長53.16%，仍在高雙位數的增長通道，期間毛利率為27.16%，較2015年提升了6.97個百分點，稅後淨利率11.4%，較2015年提升了2.82個百分點。不過由於規模大幅度提升，費用率也在提升，上半年銷售和管理費用率為9.24%，較2015年增加2.24個百分點。
整體盈利能力還是提升的，值得一提的是，由於該公司採取“高性比價”產品策略，目前毛利率要比行業略低，從定價角度看，該公司盈利能力還有較大的上升空間。
在運營效率方面，該公司的週轉率要比行業要高。根據海通證券的研究報告，碧桂園的存貨週轉率歷年超過0.5次，遠高於港股及A股的行業水平（港A股平均均約0.3次），此外，該公司總資產週轉率也遠高於行業水平，上半年為0.28次，而行業僅為0.23次。高週轉也是該公司業績快速增長的原因之一。
上半年，碧桂園資產負債率整體為89.3%，看起來比較高，但扣除預收款（未來收入，非實際負債，截止6月達6076億元）後，資產負債率僅為54.6%，往年看，保持在50%左右的水平。此外有息負債率僅為19%，有息負債佔比流動資產僅為22.5%，碧桂園的財務狀況健康，整體沒有長短債的壓力，而龐大的預收款為下一個會計年度帶來增長保障。
綜上看來，房企的碧桂園時代或將保持現狀，一方面自身仍保持著高增長的態勢，另一方面短期內還看不到終結者。
地平說
碧桂園銷售規模能成為行業的第一，有其自己獨特的操盤方法與手段，同時又有改革紅利的影響。
近幾年以來碧桂園快速發展
碧桂園在2013年的時候並不是房地產的老大，一直位居百強房企第6位，在2014年維持6-7位，2016年上升至第三位，2017年上升至第一位，此後一直蟬聯首位。可以發現，碧桂園的上位史其實主要發生在2015-2016年之間，這期間主要是我國城鎮化水平快速發展，貨幣化安置快速發展的階段。碧桂園抓住了這一波改革紅利，大量收割我國三四五六線城市的剛需及改善客群，實現了彎道超車的壯舉。這一階段不僅僅是碧桂園的勝利，同時也是另一部分企業，例如新城控股、中梁地產等房企快速發展並崛起的關鍵時點。
碧桂園城市佔有率第一
可以這麼說，一個城市可以沒有萬科，可以沒有中海，可以沒有恆大，但是如果有一個大型房企，那麼這個企業基本就是碧桂園了。不管這個城市多小，別人多麼的不看好三四線城市的發展，但是碧桂園就會憑藉自己的自信去進駐並創造奇蹟。有很多的五線小城市，房地產是當地唯一一個百強房地產企業，其他都是本地企業，雖然碧桂園的房子是當地城市價格最高的，但是碧桂園的房子依舊被瘋搶。為什麼呢？因為品質，因為信譽。小城市的百姓見多了本地房企偷工減料，見多了逾期不交房，見多了維權，見多了小房企破產，所以在他們眼裡，碧桂園首先是大企業，不會缺錢，質量和交房等環節雖然也會有部分問題，但是基本不會出現太大的變故。同時，碧桂園擁有完整的產業鏈，物業等服務更能提升自己的生活品質。所以在碧桂園進駐大多數城市時，雖然價格比本地房企貴，但是他們依舊能收穫大多數百姓的人心。可以說，碧桂園的勝利也是打贏了人性的一場戰役。
碧桂園的高度標準化
碧桂園的另一個成功之道就是碧桂園的高度標準化。因為整合了行業的上下游，因此碧桂園將效率做到了極致。普通的房企一個盤從拿地到銷售需要8個月左右，但是碧桂園只需要5個月，部分樓盤甚至快到了3個月，高週轉給企業的發展提供了足夠的現金流，雖然碧桂園高負債，但是其高週轉提升了規模，讓其迅速做到了行業第一。除了高週轉之外，還有一個就是碧桂園的營銷模式，碧桂園創了很多經典營銷案例，例如在春節開盤收割返鄉置業的客群等。可以說，對於大部分的人來說，碧桂園可能是唯一一個聽過的企業，可見其品牌的巨大影響力。
今年市場行情並不是很差，目前的房地產企業已經是頭部聚集的行業，前30房企銷售額能達到整個行業的百分之四五十，而且今年的調控影響的更多的是一二線城市，對於大部分的三四線城市，調控力度較小，雖然棚改的減少對城市造成一定影響，但是碧桂園的房子在很多城市依舊是那個房價不太貴，可以接受的那個企業，即使在北上廣深，其價格也只有三四萬，遠低於整體平均價格。碧桂園依然重複著自己最擅長的工作-快週轉，在今年依舊一直排在房企的首位。
悟淨財經
在市場並不是很理想的情況下，碧桂園的銷售業績卻更進一步，這與集團的各種優秀策略是分不開的。第一，碧桂園品牌名譽海內外，被大家所信任，成為大多數人的選擇很正常，經過詢問碧桂園的老業主，會發現碧桂園的物業的服務、碧桂園的景觀環境、碧桂園的各種公園設施都是很齊全的，還有碧桂園房產的戶型，以及樓房的外立面也為大眾所喜愛；第二，碧桂園主張全面發展，即不止在一、二線城市發展房產，在三、四線以及五、六線城市都有自己的房地產規劃，這不止給各城市居民帶來更多選擇，也為自己帶來了更多客戶，在中國，大到一線城市的北京、上海，小到五、六線的縣城，例如河北省承德市的隆化縣、河北省承德市的興隆縣等，以及北京周邊的生活區域，都有屬於碧桂園自己的房產。
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眾所周知，今年的房地產大環境不好，很多小型房企都相繼倒閉，但是從發佈數據來看，碧桂園銷售額依然穩居第一。
首先，碧桂園佈局三四線城市，根據我國國情，三四線城市的市場還是非常之大的。有可能碧桂園的房子不一定是最高端的，但你要找世界500強這種大品牌，在這些地區靠譜的開發商要不就很少或者是沒有，大部分主流房企都沒有將三四線城市作為自己的基本盤，這些地方開發商跑路或者房子爛尾是常有的事，相比本土那些玩票性質的土老闆，碧桂園好歹也算是正規軍了，特別是房子質量這一塊還是標準化的有保證的，因為沒有其他大開發商的競爭。這種情況下相當於降維打擊，好比一個大學生到某小學考試，好成績是必然的。
其次，碧桂園是世界500強的房產龍頭品牌了，說句實在話，不買碧桂園，難道去買本土企業嘛？碧桂園走的是高週轉，好歹資金鍊是沒有問題的。如果你把錢交到哪個土老闆手上，他哪天跑路了你也沒辦法。
除去三四線城市，碧桂園在一二線城市的非核心地段也有大量土儲，這部分土地可以供給在大城市中心地段買不起房的剛需，而這部分人群在大城市可購房人群中佔比也是最多的，所以業績好也是情理之中的。
