近日，海南出臺樓市新規，提出發展安居型商品住房、本地居民限購多套住房和商品住房現房銷售制度等。
其中，最值得關注的是這條：即日起，實行新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。
關於預售證制度的前世今生，有興趣的讀者可以看一下國民經略的新文章《取消預售！“賣樓花”遭遇空前一擊》。
順便說一句，“國民經略”是我非常喜歡的作者，常年置頂。
它的特點是數據非常詳實，時效性又好，圖表也做得很美觀。
唯一缺點是：
對事件的解讀經常出錯。
一）虧錢的內部人
話說有一次證監會自查，發現有些員工在偷偷炒股。這就太過分了，握著大把內部消息，你們親自下場，股民還怎麼玩？
可是一番調查下來，結果卻是大部分員工都虧了錢。
結果剛一公佈，吃瓜群眾頓時群情激憤，臭雞蛋滿天飛，紛紛痛罵證監會侮辱智商。
唯有真正的專業人士淡淡一笑：虧錢就對了。
他們雖然有內部消息，但是不會解讀。
二）成年人的思維模式
現房銷售制度剛一公佈，吃瓜群眾頓時群情激奮，奔走相告，紛紛稱讚海南的一小步，中國房地產的一大步。
唯有真正的專業人士淡淡一笑：現房銷售制度是漲房價的。
你問小孩子，叔叔給你一萬塊巧克力好不好？
小孩子會回答：好。
你問一個成年人，我給你一億現金好不好？
成年人會回答：你哪來的一億現金？
小孩子只在乎結果，成年人關注過程。
面對現房銷售制度，我只要問一句，它是怎樣降低房價的？
那些奔走相告的吃瓜群眾頓時呆立當場。
因為這事兒講不通。
地價還是那個地價，人工還是那個人工，只有開發商回款時間白白延後了2-3年，利息以令人肉痛的方式突飛猛漲，開發商怎麼就降房價了？
成本上漲，售價降低，你是這樣做生意的嗎？
三）正義之辨
進一步講，現有預售制度，並沒有阻止購房者買現房。
那些口口聲聲現房更好的人，完全可以等樓房竣工驗收了再去買。
從上圖可以看到，期房與現房的購買人數之比約為8:2。你若是對現房有執念，大可以去買那20%的現房。
下一個問題是：為什麼80%的人願意買期房？
因為便宜。
開發商為了儘快回籠資金，期房定價普遍低於現房。
購房者為了獲得低價房源，願意承擔部分風險。
這是雙方自願達成的交易，是正義的，是應該被保護的。
現房銷售制度的出臺，相當於剝奪了購房者以風險換房價的權利，是非正義的。
至此，我們得出現房銷售制度其罪有二：
- 導致房價上漲
- 剝奪購房者選擇權。
四）去海南買房？
既然現房銷售推高房價，是否應該去海南買房?
答案顯而易見：
NO！
問：什麼樣的政策，才能讓河北省承德市豐寧縣壩子鄉的房價超過北京？
答：什麼樣的政策，都做不到。
北京的房價，永遠比壩子鄉更高。
因為決定房價的T-1層因素，是經濟發展狀況。
現房銷售制度的出臺，我看到的是對經濟規律的漠視和無知。
為什麼高房價的北京上海沒有出臺現房銷售制度？
為什麼先行先試的深圳沒有出臺現房銷售制度？
為什麼國家中心城市中沒有一家出臺現房銷售制度？
是海南更敢為人先嗎？
不，是你更傲慢無知，不遵從經濟規律。
一個漠視經濟規律的地方，不管有多少政策利好，我都不看好它的未來。
現房銷售制度的出臺將推高房價。
但是如果海南繼續在更多行業推出越來越多的“現房銷售制度”，海南房價將跟隨它的經濟一同掉頭向下。
中國三十年房地產大牛市中，出現過崩盤的城市屈指可數。海南能夠躋身其中，或許不是沒有原因的。
注：文章第一部分，用意在於說明解讀的重要性。國民經略全部數據均來自公開渠道，在此衷心感謝凱風君的辛勤整理。
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