好心有好報7293

自己跑去售樓部的叫自然到訪(零售)

我們帶過去的叫渠道客（優惠折扣）

我們每個經紀人家裡照顧的少，節假日不休息，如果我們沒有優惠或優勢在手我們每天跑東跑西踩盤，宣傳！我們白給開發商工作嗎？ 新房我們是不收取佣金的，我們收取開發商的渠道費，他們省去了打廣告的費用。就像你去美團團購一樣，你在實體買的話更貴，美團團購便宜，商家還要給平臺費用，其實是一個道理。

束維斯

中介給售樓部賣一套房子都會有五個點的反傭的、這已經不是啥秘密了！現在很多中介帶客戶看房成交都是給客戶反傭兩三個點的、（我一朋友之前買的九龍灣就反了兩個點、一百三十多萬的總價樂有家反了兩萬多）但其實這錢你自己去售樓部一樣可以省的下來、具體能省多少就看你自己了

熊吃貨666

我是貴陽的，貴陽的房價是開發商5000塊錢一平米，售樓處是10000元一平米，街上發小廣告的推銷是15000元一平米，本人就買了一套房子，三個報價，第一個接待我的發廣告的報280萬，第二個接待我的售樓處的報220，最後談出來的價格是140萬(開發商)

手機用戶23349341051

我是中介行業從業者，從業多年，這個問題我來回答。我們公司在長沙有代理將近200個新房項目，所有的售價跟開發商的售價是一致的，不會從客戶這裡多收一分錢！有的時候都是車接車送，成不成都不知道。

我們公司代理的項目不緊不會加價相反還會有些額外的優惠！道理很簡單，自己去售樓中心的叫自然上訪客戶，我們帶客戶去叫渠道客戶。就像自己去飯店吃飯是多少錢就是多少錢，如果從某團上下單就會便宜很多，某團並沒有收你任何別的費用，讓你花更少的錢享受同樣的服務！因為我們公司和開發商的項目是合作關係，開發商如果自己去找客戶會花費大量的人力物力及營銷費用還不一定有很好的效果。而我們中介公司不一樣本事就在城市裡各個地方都有分店，從業人數眾多，能夠接觸到更多的客戶，通過我們的渠道去找客戶，更容易成交而且花費的費用更少，所以開發商的新房項目很樂意跟我們中介公司合作，我們的佣金也是開發商的廣告營銷費用裡支出的，並不是從客戶身上額外加的錢！

再說下我們長沙所有的新房項目都是限價的，不是說開發商想隨便就能加價的，所以說沒你剛才說的那回事，說什麼中介公司帶去的客戶就會加幾百塊錢每平米。

所有房源的售價都是要公示的，一房一價絕對不會任意調價的。

再次提醒廣大購房客戶，買二手房可以找中介公司，買新房一樣可以找中介公司，前提是找正規的靠譜的中介公司！買新房的話最好是不要自己去售樓中心哦，不然就是自然上訪客戶，做不了渠道客戶，也享受不了渠道客戶的優惠政策！

有你就有江湖

新樓盤由售樓處直接賣，以前也只是少數大公司在做，大部分樓盤其實都是委託給代理公司獨家代理或聯合代理形式出現。

以前的時候，房子好賣，大開發商品牌效應很強，有自己的營銷策劃部也很強大，房子不愁賣不出去，所以只需要僱十幾個銷售，花幾百幾千萬的廣告費就能把房子賣完。但一般開發商就不行了，沒那麼大品牌影響力和營銷能力，這就需要專業的營銷策劃代理公司來幫助快速銷售出去，一家代理公司會和其他多家代理公司之間合作，互惠互利，形成強大的銷售網絡，所以大部分售樓處實際上都是代理公司的銷售人員。

前些年，隨著全民營銷模式的推廣，以前靠自己那種十幾個銷售+廣告的方式已經不靈了，這麼多銷售在給你推薦房子，那些銷售多的樓盤，總是打擊傳統的只有十幾個銷售的樓盤，一個說了不信，十個說了你還不信嗎？所以客戶的選擇就會隨之轉變，哪個樓盤賣的好不好就得看誰家銷售多。

同時，代理公司負責打廣告，銷售出去才給與提成，賣不出去，代理公司自負盈虧，傳統的幾百幾千萬廣告費轉變成成交佣金，對開發商來說是百利而無一害，對代理公司也是有利可圖，優勢互補，皆大歡喜。如：萬科（獨代方式居多，只是給的代理費比誰都少）

在這段時期，原來獨家代理的方式，對開發商來說容易被代理公司牽著鼻子走，所以才會出現聯合代理和多家代理的形式，這樣讓代理公司之間形成競爭，對開發商樓盤銷售更加有利，這時候，房產中介開始入場，紛紛成立一手事業部或和一手代理公司合作，大中介也是代理公司之一，如：鏈家、我愛我家（一般屬於聯合代理公司之一居多）。

多家代理公司聯合代理競爭環境下，都開始把利潤下放，希望手裡握有大量客戶資源的中介給自己帶客戶，薄利多銷，還能長久在開發商那保有一席之地，不然就會被淘汰出局。

所以現在形成的局面是，在人海戰術環境下，開發商不可能僱傭那麼多人，成本太高，大部分開發商會以多家代理的形式出現，管好案場的幾家代理就抓住了成千上萬的銷售。少量大開發商也會養十來個自己的銷售人員，在某個樓盤銷售完畢後，留下自己幾個銷售處理後續，這樣開發商就可以省去一些後置佣金的支出，代理公司也不太相信開發商會給結後置佣金。這時，開發商會帶領大量代理公司去做自己下一個盤，雙方形成一個良好的互動合作關係，利益平衡！

京南房產置業經理

站在中立的角度分析一下

開發商找中介賣房，賣出去了才給佣金，沒賣出去一分錢不用出，這對於開發商來說沒有任何損失或者風險。就好比你開了個店，別人給你介紹客戶，你給人家發個紅包，沒有就省了。

中介是不是一定就比開發商便宜呢？這個看情況了。比如長沙和武漢，北上廣，每個城市的行業規則都會有點區別。再者樓盤不一樣也會有區別，如果某個樓盤某公司一個月成交量佔比大，那這個樓盤肯定是會給這個公司一點點折扣的，人家幫你創收了對吧，你給人家一點折扣他們帶給你更多收益。再比如某些樓盤，賣的比較火，或者說日光的那種項目，是不可能再給你折扣的。這種事情不能說的那麼確定！

那麼直接找開發商還是找中介呢？這才是重點！隔行如隔山，很多人根本不知道這裡面有些什麼套路或者怎麼買才划算，有的人甚至選房都不會。找中介的話，只說優勢不講劣勢的不靠譜。收錢不開票的一分錢都不能給。買家交付的所有錢都必須開票。

以上主要針對長沙地區，找中介的話，要找靠譜一點的，有熟人最好。凡事無絕對，有好有壞！

易俊峰看房日記

因為中介能忽悠人，能幫樓盤帶來客源。如果坐在那等著，很多樓盤可能只能倒閉關門。我前幾天瞭解了一點他們的內幕，天津，樓盤通常會跟中介勾結串通好，樓盤抗價格，中介藉機給一定折扣推銷（你還記得有個老故事嗎，講的是哥倆在街對面開兩個一樣的買賣，一個叫高價一個賣低價，其實他們是一夥的。道理是一樣的）。通常成交後中介會有6%的返點，所以中介很上心的向你推銷，背後是巨大的利益驅使。很多人買個菜幾分幾毛的跟小販算計，買房子幾萬幾十萬卻輕鬆落入別人口袋（因為他覺得將來會找到接盤俠，進行成本轉嫁）。記住一個真理：無事獻殷勤，非奸即盜！

天行健7791864

這個問題的兩句話都不準確，首先，開發商不是隻把新房交給中介賣而不通過售樓部賣，其次，中介也不是層層加價賣新房賺取差價。實際情況是，現在絕大多數開發商均採取自銷和渠道銷售同步進行的銷售模式，而中介銷售的新房價格也基本上也與客戶直接到售樓部獲得的價格一致，有時甚至會更低一些，中介賺取的只是開發商方面的渠道推廣費。

過去開發商銷售樓盤基本靠自己滿大街掛廣告、發傳單、依靠老客戶、老小區推廣聚攏客戶，但效果有限。而今網絡資訊發達，互聯網房產中介公司發展迅猛，誕生出一批諸如貝殼、鏈家、我房網、美房網、房天下等房產中介巨頭，其渠道能力遠超一般開發商，因此，開發商自然樂於藉助這類中介的銷售網絡進行產品推廣，而各大房產連鎖中介也有這方面的房源需求，雙方一拍即合。開發商一般會給合作的中介略低的渠道價格房源，以便調動中介的積極性。所以，通過與開發商合作的中介帶到現場的成交價格並不比自然到場客戶高，有時候還可能更優惠一些。中介獲取的渠道推廣費及折扣實際上是作為開發商的營銷費用列支的。

因此，客戶購房時不必再用老眼光看待中介，通過各互聯網連鎖中介購房的好處是，一次可以到訪多個樓盤，可以車接車送，對外地客戶尤其方便，有些中介對於成交的客戶還可以報銷住宿費用和往返機票。同時，中介為了促成交易也會努力爭取到優惠價格。

小豬房論

1、可能地產商沒有自己的銷售團隊，所以會選擇和代理公司籤的包銷協議。這樣一來，不僅能加價賣，利潤最大化的同時省去了營銷費用和推廣費用，一般包給代理公司的價格會比市場價，但樓市好的時候，代理公司肯定想多賺錢，所以代理公司在負責銷售時往往會加價賣，導致感覺是中介層層加價賣。

2、市場降溫，房子賣不出去，開發商自己找中介擴大客源基數，選擇分銷渠道一起賣。比如如今的鏈家，21世紀等都是新房二手房都賣，畢竟專業的事交給專業的人，如今開發商也缺錢，只要能把房子賣出去就行，所以經常可以看到鏈家的貝殼購房經紀人比一些置業顧問還積極

3、開發商的套路，買漲不買跌，讓你感覺房子買不到。根據消費者心理製造售空假象，一般去看房子都會讓你留下電話後再給你打電話，讓你有撿漏的喜悅，更容易成交，本來或許你還會觀望多對比幾家樓盤，在撿漏的情況下你基本不會選擇直接就成交。此外某地產商朋友說，房價上漲時新房開盤一般都不會全賣，幾乎每個月都有新房源推出保持熱度，在市場上刷存在感，逐步提高銷售價格。

房市風向標

中介推介一手新樓盤的現象隨處可見，給人的感覺：售樓部不賣房，全是中介在賣新房了。其實售樓部也在賣房，但因客源不足等原因，開發商同時將房源委託各個中介銷售。

現在廣告吸客效果差，開發商需要採用人海戰術拓客。

從事房地產營銷的朋友，對這點可能更有體會。現在報紙、電視、電臺等傳統媒體上投放廣告效果很差；在公眾號、朋友圈等移動端的樓盤推廣風行一段時間後，出現受眾疲勞症，被客戶歸到“消息免打擾”類甚至“屏蔽”。

在這樣情形下，只能靠最原始的方式，那就是人海戰術拓客，走出去拉客戶上門買房，例始全民營銷，和本題中所說的中介分銷等。

利用各個中介平臺拓客，有利於開發商降低宣傳和管理成本。

“人海戰術”故名思義就是需要僱傭很多人。如開發商自己組建這麼龐大的拓客團隊，每個月無論開不開單，都要花一筆很大的費用去養這批人。 但如選擇與各個中介合作，那就可利用中介公司的人員優勢了，而且中介拓過來的客戶成交後才結算中介費，成本支出與成交率直接掛鉤。 開發商省了廣告費、固定的工資成本，同時又解決了客源問題，何樂而不為？

所以，我們看到很多新樓盤都有委託中介在銷售，就不足為奇了

開發商和中介的合作方式有很多種：

１.中介只收買方一方的佣金，不收開發商的佣金。中介向買方收取佣金時，為了減少客戶的牴觸情緒，往往以“團購費”“電商費”等名目收取。

２.中介只收取開發商的佣金，不收客戶的佣金。開發商在制定房價時，這部分佣金歸為營銷成本費用計入房價。還是那句話：羊毛出自羊身上。

３.開發商提供房源底價，超出底價部分歸中介所有或雙方分成。題主所說的“中介層層加價”，應該是這種方式。

開發商和中介合作的三種方式中，第１種和第２種應用得比較多。

通過中介買和直接去售樓部買的區別：

在新樓盤的銷售過程中，中介的功能更多體現在輸入客戶上，最終辦理各類手續甚至介紹樓盤的情況，還是要通過售樓部的置業顧問或相關工作人員。兩者區別在於：

１.開發商為了提高中介積極性，通常給予中介拓來的客戶所謂“額外折扣”，因而通過中介買，會略便宜些。但大部分中介人員沒有售樓部的置業顧問那麼專業，且對樓盤情況不是很熟悉。為達到拉客上門和成交的目的，可能會誇大其辭。

２.通過售樓置業顧問購買，如買方沒有談判技巧，可能拿不到中介所說的折扣。但客戶接待權屬置業顧問專有，在辦理各類手續或諮詢其它方面的事宜時，置業顧問會顯得熱情和盡心些。

常規宣傳廣告的無效，市場逐漸向買方轉變等因素影響，新樓盤委託給中介分銷的現象會越來越多。如通過售樓部置業顧問買，掏錢前不妨來一招：“你現在如能幫我申請到中介所說的折扣，我馬上交錢籤認購書”。信我，成功的機率很高。

關鍵字: 公司 優惠 銷售