很多人都在 Diss 碧桂園，但更多的企業，卻想成為碧桂園。

1^st

碧桂園可能是地產圈最悲傷的企業了。

為什麼這麼說？因為碧桂園已經不是一家企業，而是一個標籤，這個標籤上寫的是“快週轉 ”。

因此，只要是有關快週轉，人們很快會聯想到碧桂園。

就在前段時間，有人聲稱 【地產已死】 ，說 “越來越多的房企像一家金融機構，越來越多的房企像一個外包團隊，越來越多的房企像一個代建公司，我們好像可以做一切，但是唯獨不像一家開發商”。

他說的是誰 ？

對，就是碧桂園。

他舉了三個例子，碧桂園、萬科和恆大。

恆大和碧桂園有相似之處，兩者要麼輸出資本綁定實業、IP方便拿地（恆大），要麼輸出構架加大高週轉大肆規模擴張（碧桂園），總之都是標準化+高週轉，而非萬科那樣喜歡做創新——這樣做的結果是，恆大碧桂園以驚人的速度崛起，曾經是地產“藍波萬”的萬科，相比則大為遜色。

由此，房地產主流模式轉變為以碧桂園為代表的高週轉，而以萬科為代表的地產業，已經明顯不敵、甚至已死。

說到這裡，可能有不少朋友為作者叫屈：他沒有錯啊，確實是這麼個邏輯。

然而我就想問一句：碧家高週轉，究竟給地產行業帶來了什麼？

2^nd

說實話，對於碧桂園的模式，我的理解很淺顯，"碧桂園，就是一個圓”。

碧桂園是圓，這話怎麼理解呢？

從業務流程上看，碧桂園從設計、規劃、建築施工到銷售、裝飾、物業服務……作為碧桂園的業主，你接觸的方方面面都是碧桂園自己的，它甚至還有一個全國排名前三的管樁廠，包括會所裡的家禽和青菜都是這家開發商的農場產出的。

也就是說，碧桂園各項業務規劃清晰，首尾銜環，恰好形成一個圓；

而從開發模式上講，碧桂園喜歡拿大面積的淨地，不喜歡摻和其他是是非非，喜歡營建一個個獨立的新城。這種模式相對其他的“城市運營商”而言，也猶如一個個圓，圈內是自己的新城，圈外是城市的想象。

再從消費者的體驗來看，碧桂園的“圓”不在於其自成體系，而在於在最不受媒體和其他開發商重視的地段（三四線城市），圓滿了消費者對家、對一二線配套的所有幻想。

比如龍湖讓客戶知道什麼叫五重景觀，綠城讓客戶知道什麼叫建築品質，融創讓客戶知道什麼叫精裝停車場云云……而這些，碧桂園都有！雖然其營造水平差強人意，但碧桂園卻讓三四線的客戶知道，什麼是配套（畢竟大多數三四線客戶，也確實沒見過這些配套）！

由此，在大多數房企由政府賣地決定高昂成本的大前提下，其他房企只得走溢價路線，通過各種互聯網+、科技、綠色健康等概念性手段提高售價，瞄準小池子裡的大魚。

而碧桂園不是，碧桂園拿地成本很低，因此並不需要刻意去為了提高溢價而營造各種“+”概念。反倒是在配套上，把錢花在客戶最在意的地方，也由此成就了“三四線之王”的稱號。

從這一方面說，碧桂園特別像是華為或者小米，將所有的配套、所有的服務做全做圓滿，自成體系，自成方圓；也像華為和小米一樣，在碧桂園之前，想要找到同等配套或服務的小區，你只能花更多的錢去一二線；但在它之後，你還可以在三四線選擇與一二線配套服務相差無幾的小區。

3^rd

那麼，在高週轉層面，我們怎麼理解碧桂園？

其實，仍然是一個圓。

從資金上看，高週轉是資金流動滾雪球的閉環，這是一個圓。

而從施工質量來看，碧桂園的高週轉，其立腳點主要是SSGF工法，而非大家想象中的通宵出圖、通宵施工、通宵XX......

碧桂園高週轉通知面世以後，很多人調侃說1個老婆生孩子10個月生下來，找10個老婆一起生，1個月能生下來嗎？

為什麼碧桂園高週轉主要立腳點是SSGF工法，而不是依靠員工通宵？因為工程施工不等同於生孩子，是有，而先後次序的。

在這一方面，碧桂園的楊主席說，10人幹通宵出圖紙等於2人5天，其實他講的是一個通俗的道理：

碧桂園的圖紙已經標準化了，很多東西只需要“修改”，而非再度“原創”。

正是因為有了標準化圖紙，概念設計、方案設計、施工圖設計這些先後次序都開始模糊了，而不是因為有勇於加班通宵的員工，碧桂園才敢於放言在一天之內出圖。

因此，雖然員工也確實通宵了，但是這只是精益求精、錦上添花的做法。能更快一步，當然是好事。

那麼，對於有先後次序的其他工程類工作，它是怎樣做的呢？

你坐過公交車吧，公交車上有人站著有人坐著，坐著的人下車後，站著的人就會立即補上去——這就是碧桂園所引以為豪的“穿插施工”。

穿插施工之前，很多樓層是空閒的。

穿插施工之後，各樓層都有人工作，因此我們常常能看到一個奇景，最高處還在綁鋼筋，最底層甚至已經完成精裝修，這就是我們看到的樣板間。

即使是外牆工作面，它也不會讓其空著，運用高超的樓層截水系統（防止頂樓施工水滲透下來）和全鋼外爬式腳手架，

碧桂園可以同時保證大樓的全方位施工，由此大大縮短工期。

此外，碧桂園的SSGF工法之所以出名，不僅僅有穿插施工的先進理念，還擁有各項先進施工技術：

1、免砌牆

碧桂園SSGF工法中的預製牆板，規避了傳統砌牆工法耗時耗力的不足。

2、免找平

碧桂園SSGF工法中的高精度地坪，鋪地板磚之前再也無需找平。

3、免裝修

碧桂園SSGF工法中的集成衛浴，規避了傳統衛生間裝修裡防水→找平→貼牆磚→貼地磚→裝潔具的步驟，一步到位，這就是集成整體衛浴！

4、去抹灰

為什麼要粉刷抹灰？除了保護牆體，起到防潮、防風化、隔熱作用外，抹灰還有個重要的功能：保持建築美觀。因此，也有人把抹灰叫做“齊不齊一把泥”。然而，在碧桂園SSGF工法下，建築內部施工都採用高精度的鋁合金模板，成型構建表面就很平整，所以不再需要抹灰；而外牆採用全現澆，不砌牆、不抹灰，直接做保溫塗刷真石漆。

4^th

除了SSGF工法之外，碧桂園的另一個大殺器，則是有效的項目進度管理。

為從項目進度來看，碧桂園項目施工就象一臺大機器一樣，是由無數的零件（細節）組成的，一個零件出了問題，就會減慢甚至終止機器的運作。因此，碧桂園在做好全盤計劃、統籌的基礎上，還加強了人員管理，確保各人員工作到位。

而在施工質量方面，碧桂園也並非只重視進度而忽視質量。實際上，只有認真做好質量管理，把質量控制在一個合理的水平（並非完美），避免返工造成工期延誤和成本增加，才能保證項目的進度和成本控制目標的實現。

在碧桂園看來，項目的質量、進度和成本控制不是絕對矛盾和相互制約的。無論是質量、進度和成本控制，事前控制是關鍵，為此，他們劃分了碧桂園工程質量10條紅線。

由此，碧桂園高週轉就猶如圓規，以SSGF工法為主要立足點，將鋼針深深扎進紙裡，牢牢固定，這叫做“圓心確定圓的位置”；以完善而有效的項目管理，同時控制住施工質量和進度，猶如圓規的半徑保持不變、勻速轉圈，這叫做“半徑決定圓的大小”。

做好這兩點，碧桂園高週轉，就沒有畫不好的圓。

5^th

圓，應該是幾何圖形中最美最神奇的吧。你看，車輪是圓的，所以能行走無疆；太陽是圓的，所以能恩澤四方；植物的根與莖，也選擇以圓形的方式向外發展，是為了能最大的減少自然的傷害，並謀求最大的生存空間。

所以，企業至境，我以為，也不過是一個又一個圓。為事業畫圓，應是每家企業心中的願景。

但事業的圓，有幾家企業能畫得好？

其實，就是想說，萬科的品牌溢價沒錯，碧桂園的高週轉策略也沒錯，關鍵是，一定要照準自己的定位，一定要看清楚市場所處的時機。

【注：部分資料來源於

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