06.02 出售未成年子女名下房產的聲明或承諾如何公證？

（2018）第10號（2018年6月1日答覆）

問題：父母欲出售未成年子女名下的房產，房管部門要求父母辦理為了未成年子女利益而處分房產為內容的聲明或承諾公證，請教大家這類公證我們該如何審查“為了未成年子女利益”？一種做法是必須實質審查賣房是為了未成年人利益，否則就不予受理。儘管可以利用提存，全程跟蹤賣房，監管賣房資金走向等方式，但是這種方式實際操作比較困難，效率比較低。另一種做法是公證處僅僅進行形式審查，簡單收集一些材料，甚至僅僅憑藉當事人陳述就辦理聲明書或承諾書籤名屬實公證。請教，我們該如何處理？

答覆：

一、現實情況

儘管除不動產以外的其它財產也可能存在此類的問題，但鑑於一方面不動產在當前我國社會生活中的重大經濟價值，另一方面其它財產主要以佔有為取得物權的方式，故在不動產領域中這個問題顯得較為突出。在全國各地的不動產登記實踐中，有關部門要求父母處分未成年人名下不動產時辦理聲明或承諾公證的並不在少數，但各地具體情況又各有不同（比如，有的辦公證，有的只需書面具結即可）。這就造成了各地不動產登記部門與公證部門操作手法各異的情況。

二、法條依據

不動產部門要求當事人出具聲明或承諾，是有一定的法條依據。

一是遵循保護被監護人利益的原則。原《民法通則》第18條與現《民法總則》第35條，均規定了：監護人應當按照最有利於被監護人的原則履行監護職責。監護人除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產。

二是不動產登記風險防範的需求。原《房屋登記辦法》第14條與現《不動產登記暫行條例實施細則》第11條，均對父母處置未成年人不動產作出了相應的規定：無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。監護人代為申請登記的，應當提供監護人與被監護人的身份證或者戶口簿、有關監護關係等材料；因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監護人利益的書面保證。父母之外的監護人處分未成年人不動產的，有關監護關係材料可以是人民法院指定監護的法律文書、經過公證的對被監護人享有監護權的材料或者其他材料。

三是公證預防糾紛的價值體現。按照《公證法》第11條的規定：公證機構可以對聲明或者文書上的簽名、印鑑進行公證。同時，《未成年人保護法》第五十條規定：公安機關、人民檢察院、人民法院以及司法行政部門，應當依法履行職責，在司法活動中保護未成年人的合法權益。

但是，就公證而言，除了監護關係的證明根據《不動產登記暫行條例實施細則》的規定需要公證外，對於維護被監護人利益的書面保證該細則並未直接規定是否必須公證。倒是各地有關部門實踐中，運用公證手段的比較多。譬如，原《杭州市區國有土地上房屋登記辦法》第11條就規定：監護人因處分限制或者無民事行為能力人的房屋權利代為申請登記的，還應當提交為被監護人利益的書面保證，並進行公證。

三、意義價值

客觀來說在不動產領域，對於父母處置未成年人的不動產非常有必要令其具結書面文件進行承諾保障未成年人的利益。雖然大多數情況下，未成年人名下的財產基本上都是作為監護人的父母所贈與的，但是仍存在著其它多種可能：譬如來自祖輩們的贈與或遺贈、來自其他親友的饋贈、來自社會的捐贈甚至是作為童星從事演藝事業所得。可即使是來自作為監護人父母的饋贈，也並不代表監護人就可以隨意剝奪這一切（尤其是在監護人父母沾染毒賭等惡習的情況下）。因此，讓這些父母作出必要的具結書面文件非常有必要；甚至可以從某種角度上說，這對於隔離上代人的債務風險也具有一定的價值。

作為不動產登記部門來說，僅僅依靠當事人自覺的書面具結，實際上無異於口頭承諾——門檻太低而未能對當事人產生一定的法律威懾力。所以有不少地區的不動產登記部門就充分挖掘了公證機構預防糾紛的功能，轉交由公證機構來代為對當事人的聲明或承諾進行公證，從而減輕不動產登記一線窗口的壓力，並可以轉嫁部分風險。

四、傾向意見

至於實質審還是形式審的話題，對於公證行業而言早已是老生常談，卻又從無結論。每每陷於此時，卻總是受限於歐陸法系與英美法系對於公證的不同理解，在這些討論中公證員沒有任何新意的探討，其實並無助於提升公證作為法律服務的作用。而且，關於這類聲明或承諾文書的公證究竟該如何辦理，各地地方性特別強。我們的傾向性意見認為：

1.建議探索綜合服務

從全國的不動產登記規則來看，對這類聲明或承諾文書並未要求必須公證。故而在這種情況下，我們無法將其作為一項必然的法定公證，而是應當切實地做好兩方面工作：對當事人的糾紛防範工作，以及對不動產登記部門的風險防控工作。這兩方面的法律服務是在監護人處分未成年人財產過程中非常重要的。公證機構作為第三方中立機構，有必要也有責任充分運用提存、保管、監督等職能為社會減少風險作出必要工作。

2.傾向對意思表示部分採取形式審查

首先我們應對聲明文書中的事實確認與意思表示作必要區分。對於涉及事實部分的確認，在目前政治與法治環境下采取實質審查無疑是相對比較穩妥的。

但關於意思表示部分，採取哪種方式審查呢？何謂實質審查呢？有地區的工作人員認為，應當審查是不是真的為了未成年人的利益而處分的不動產。於是，採取了多種方式來減少自己的風險：譬如，未成年人得了重病，可以；未成年人要就讀境外學校或高級學校，可以；另行為未成年人置換了不動產，可以。

可在筆者個人看來，這種做法雖然一定程度上降低了公證機構以及不動產部門的風險，而且在客觀上也減少了日後的糾紛發生概率，但實際上卻早已無形中擴大了公證在這一份公證文書中所應享有的職權（筆者並不排斥通過其它公證法律服務來解決）。不論是承諾還是聲明，其系對未來的一個保證行為。公證機構希望僅僅通過發表一個聲明或承諾去監督未來的行為，這是不現實的。公證在證明承諾這一民事行為中需要做的，應該僅僅只是對當事人身份的確認與意思表達的固定。隨著政府對於最多跑一趟的推動和承諾制的落實，未來越來越多的事宜將可能通過承諾方式解決。公證機構如抱著承諾公證就要對其未來的事宜進行監督的心態，那無疑於給自己套了一個完全不必要的緊箍咒。從事民事行為的主體才需要承擔民事責任，公證機構沒有必要給自己負擔過重的枷鎖。