鼎尚造型

個人認為，賣掉還是出租可以參考於以下三點。一是該房產是否還有升值空間？升值空間有多大？從你說的情況來看，82萬的房子，一個月租金2500元，雖然從回報率來看，並不高，但是目前中國的租售比普遍偏低。排名第一的廈門甚至達到1100，也就是說，必須要1100個月才能回本，相當於要租92年才能回本，但是並不妨礙他的房價保持穩定的增長。所以不能從租金回報率來看他的價值。而且應該從房子目前的地段，自己未來的發現空間來看。一般房價是否保持增長主要看幾個方面，1是地段，地段是否在核心地段，2是是否為學區房，3是小區周邊配套。如果是舊小區，又不是學區房，一般增值潛力不大。如果你判斷它增值空間不大，那麼可以考慮出手。不過從你目前的租金來判斷，位置應該屬於不錯的位置。

二是看你房租的性質，個人覺得如果是商品房，可以考慮繼續持有看看，如果是商住或者商業性質的房產，除非位置地段處於絕對核心地段，否則一般來說，增值空間是有限的。

三是出售以後，你拿到這82萬是否有好的投資途徑，如果有，而且比較穩妥的話，可以考慮出售來投資（當然也可以採取貸款的方式來投資，如果您認為房產還有很大增值空間的話）。另外取決於您的投資風格，如果傾向於保守的話，持有房產是一個不錯的選擇，當然是否適合長期持有，參考以上兩點。

以上內容僅為個人觀點！！

創造奇蹟0408

都不考慮其他因素的話，出租比較划算。計算過程簡述如下：

（1）直接賣掉，獲得82萬元，那麼用這82萬資金進行理財，按照5%的利率水平進行復利計算，5年後是105萬元，10年後是134萬元，20年後是218萬元，30年後是354萬元。其實，如果考慮通脹因素，每年貨幣的實際購買力都會下降，按照通脹率2%來計算的話，5%的利率實際收益只有3%（5%-2%），那麼計算下來的結果是：5年95萬，10年110萬，20年148萬，30年199萬。

（2）房子不賣掉，收租金。先計算一下題主這套投資房的收益情況，如果把租金當做50萬購房本金的利息的話，那麼相應的利率是5%，已經算是一個不錯的收益水平。接下來，我們計算一下房屋的租金價值，考慮到物價上漲帶來的租金增長，假設每年租金增長水平是5%（這個增速已經不算快了），同時再把每年收到的租金進行理財，利率同樣是5%，這樣的情況下，不同年份後樓主的收益在多少呢？

①單看租金的話，第五年租金29000元，第10年37000元，第20年60100元，第30年103000元。

②如果把收到的租金進行理財的話，相應的租金及租金收益總額如下：

5年收益為15萬元，10年收益為39萬元，20年收益為126萬元，30年收益為309萬元。

③此外，還要考慮房子這項資產。假設房子還是按照82萬的價格，那麼加上②中的租金及其收益，可得：5年97萬元，10年後121萬元，20年後208萬元，30年後資產總值是391萬元。在第20到第30年間，資產的數額超過了直接買房的數額（未計算通脹影響）。

④如果計算通脹的影響，將租金每年的收益設置為3%（5%-2%），那麼可得相應的租金及租金收益的總額如下：5年後15萬（加上房子的82萬，一共97萬），10年36萬元（加上房子一共118萬），20年106萬（加房子一共188萬），30年237萬（加房子一共319萬）。

可以看到，長期來看，租金及租金理財帶來的收益超過了直接賣掉房子得到82萬元的收益，尤其在考慮通脹的情況下，租金方式帶來的收益遠高於82萬資金帶來的收益，主要原因在於租金方式有助於抵禦貨幣通脹帶來的購買力下降。

綜合上述來說，存在通脹的情況下（考慮貨幣購買力的下降已經物價租金的上升），如果採取同樣的理財方式，那麼還是收租金的方式比較划算。

Mike思維

作為一個在三線城市，買入5套房、賣出2套房，現如今出租兩套自住一套的人，我給你的建議是：目前情況下繼續持有房產出租，一定要儘量持有房產。但是一定不要在一棵樹上吊死；時刻關注房地產市場變化，如果房價不漲，租金卻下跌，要勇敢的賣出去，虧點錢也要賣出；等將來房價低了，再買回來。

1、短期來看，房產還是優良資產

就你目前的房產狀態，房價82萬，如果年租金能達到25000元，證明你的房產位置不錯，租金回報率達到了百分之三。實際上，一般情況下，你的房子在真正出手的時候，估計賣不到82萬，我認為能賣到78萬就不錯，所以這個房產的租金還是不錯的。短期看來，三四線城市房價還是穩中略升，在一個相對高點的位置，暫時持有房產是不錯的選擇。

我本人自1998年一萬八千元購買了第一套房子(當時結婚，56平方老房子，單位的福利房價格280元每平，我的工資900元），到2014年我第五套房，單價6000元，總價84萬。這期間賣了兩套，目前剩餘三套。基本來說，這買賣房產過程中，也是隨著房市的起起落落，房價總體來說這些年是上漲的，但是2013年到2014年期間，本地市場確實是新房降價（雖然很少),二手房當時降價也很難出手。

3、長期來看，無恆產無恆心這句話是對的

老祖宗在農業時代就告訴我們，要買地蓋房子。現在華人世界，那些大家族大富翁大明星，有幾個不是豪宅遍地？我們這些小老百姓，一定要記住，無論是一線二線城市，只要能夠負擔得起，只要不是買在偏遠的鄉村，就一定要買房產，即便將來房產變現困難，也要記住一點：只有賣不出去的價格，沒有賣不出去的房產。房產總體來說還是一個大的資產，是實實在在的房產。

要審時度勢，房產下跌前期，可以賣掉房產，但是在下個一個漲價週期前，還是要買回來。總之就是一句話，不要被一套房子栓死，但是一定要堅持買房子。即便租金不高，只要房價低也是一樣的。那些鼓吹賣掉房子投資的人，實在是不靠譜的無產者。

大河尾閭

現價82萬元的房子，出租和賣掉哪個更划算，如果是我的我話，我主要從兩方面來考慮，第一是房租收益率和理財收益率對比，第二是未來房子的增值空間。

房租收益率和理財收益率對比

82萬的房子出租一年收入2.5萬元，年房租收益率為2.5萬元/82萬元＝3.05%，這個收益率比很多市面上的低風險保本保息理財產品還低。

比如國債三年期收益率4%、五年期4.27%，三年期大額存單最高上浮55%到4.2625%，民營銀行智能存款最高能達到5.5%，都超過了房租收益率3.05%，其中智能存款收益率將近房租收益率的一倍。

因此，假如出售這套房獲取82萬元的現金，拿去做低風險的理財的話，收益會遠高於房租收益率。

未來房子的增值空間

隨著金融去槓桿和“房住不炒”政策的推行，以往房子只漲不跌的趨勢得到了有效的遏制，有些三四線城市從去年開始已經慢慢下跌。

我有個朋友，2015年70萬買的房子，2018年初有人出價120萬元購買他不賣，到了今年105萬都沒人願意買了。

所以，假如82萬這個房子是優質地段的房子，比如學區房、醫療、配套等都比較完善，那麼未來增值潛力還是有的，而如果這個房子並不是優質地段的房子的話，未來增值空間是極其有限的，不如早點轉換成現金流，落袋為安。

況且，國家已經在研究制定房產稅政策了，二套房及以上的房子都將會被徵稅。

最終賣不賣還得視個人實際情況而定，比如考慮作為改善性住房、考慮父母子女的住房需求等等因素，建議深思熟慮下再做決定，畢竟這是一筆較大的資產處置。

碼字不易，麻煩動動手指點個贊鼓勵下，更多理財乾貨和財商知識，關注我，一起交流成長。

低風險贏天下

50萬的房子到現在價值82萬，恭喜這為朋友房子升值了。現在在到底是賣還是租之間猶豫，所到底這還是錢的問題。

     1、租金，一年25000元，不考慮正常的利率房租上漲，10年過去就是25萬，以靜態來說40年過後房租都有100萬，想想都是美啊，這還是靜態算法，要是以動態來算更是美！40年後的收益房子繼續升值，房租再繼續往上漲，安逸哦！

     2、賣，當然立馬就有82萬到手，舒服啊，82萬對於我們這些一般人來說也是一筆不小的數目。但是賣了以後，以後怎麼辦，這是一個頭疼的問題，俗話話，要想好下家，如果沒有下家，最好不要妄動，不然錢在手，要是忍不住用了，就難以再聚攏了。

     3、如果有好的項目，值得投資，好的機會還是建議要把握住的。

     5、當前，從大環境來看，小城市以發展房地產為主，大城市現在逐漸脫離房地產，發展第三產業，政府的稅收也呈現多元化，不再依賴房地產。

    6、房地產市場現在政府政策房子是拿來住的，政府越來越有決心控制當前的高房價趨勢，所以以後的房子更多的是保值，穩步上升，不再像以前一樣忽然就漲了一大截，讓炒房客賺了一大筆，讓剛需族更是望而卻步，兩級分化嚴重，富人越來越富，窮人越來越窮，這種惡性循環政府是不願意看到的。

    最後，如果你有好的項目值得投資，可以賣房投資，尋求新的發財機會，但是如果沒有，還是收租吧，穩！

梅姐來說劇

儘管房子當初買的價格是50萬，但按照現在市值82萬計算，在租金不變的情況下，實際年租金回報率只有3%，這樣的回報率顯然太低，賣掉房子更划算：

投資房產的收益主要由租金和增值兩部分組成，但是目前無論是一二線城市還是其他小城市，房屋的租金收益率普遍很低，單靠租金收入已經無法跑贏通脹；從房子自身增值情況看，現在已經過了炒房高峰期，各地房價逐漸趨於穩定，“房住不炒”政策定位和市場維穩的大環境下，房價不可能再出現類似過去那樣的翻翻上漲，房子的增值空間越來越小了。

如果把賣房子的82萬用於理財，比如選擇銀行年利率4.2625%的三年期大額存單，每年可以輕鬆獲得3.5萬元的利息收入，如果選擇同樣穩妥的5%左右的理財產品，則年利息收入可以達到4.1萬，很顯然理財收益遠遠高出每年2.5萬的房租收益。

房子單純用來出租，中間難免不出現空租期，還要進行維修保養，為尋找租戶勞心傷神、支付中介費用，遇到不注意生活細節的租戶把房子弄髒，二次、三次裝潢費用更是一筆不小的支出。這樣一算，年租金回報率還達不到3%，更加的不划算。

房子屬於不動產，變現能力較差，如今市場逐漸趨於平穩，未來一旦房產稅出臺，持有多套房產的成本就會增加，再要是大家蜂擁著甩房，房價下降的可能性極大。如今的房價已經高高在上，很難再達到一個新的高度，能夠在高位時見好就收，及時甩出多餘房產，才能盤活資金，進入下一投資循環。

總房價82萬，大概率不是一二線城市的房子，如果是位於產能過剩、沒有人口和產業支撐的的三四線以下城市，再不是位於城市群、都市圈內的三四線城市，不僅房價上漲的空間非常有限，下降的可能性倒是很大。

新的房源不斷推出，房子的質量、結構，以及小區的綠化、物管等條件更加強於老舊小區，如果該房子房齡太長，可供挑選的人群會更少，遇到合適買主及時出手，錢以落袋為安。

綜合以上情況，賣掉房子比較划算（個人建議，僅供參考）。

抽時間來看看

要看哪個更划算，需要在一定期限內對房價走勢有一定預期，那麼我來給你算一筆賬吧。

第一種情況

假如這套房是5年前買的，現在房貸已經結清，如果未來房價每年增值5%，房租每年不變，你把房子賣掉後的錢存在銀行裡，每年的平均複利利息收益率也為4%。那麼10年後兩種方式哪種更划算呢。

把房子賣掉，10年後這82萬本金加利息合起來有約121.38萬。

如果不賣房子，每年房租也存到銀行裡，按上述的利息結息，那麼10年後

房租合計為約30萬，

房產價值為約133.57萬。

房租加房產增值後的價值合計163.57萬。

很明顯，按照這種假設情況，房子不要賣會是更好地選擇。

第二種情況

其它的假設跟第一種情況一樣，但是買了房子的錢不存在銀行，而是有其它的投資項目，年平均複利收益率為8%。但是必須一次性投入，所以每年收的房租還是隻能放在銀行。

所以，按照這個收益算出來，10年賣房得的82萬本金加利息合起來是約212.69萬。

這就很明顯比不賣房，靠收租金和房產增值要回報更高。

所以，我認為，到底是賣房還是不賣房，這個跟你自身的投資環境有關係。

如果你自己有比較好的投資渠道和項目，能夠超過房產的租金收益和自然增值收益，那麼完全可以賣掉房產。如果你自己沒有很好的投資渠道，現在又不缺資金，那麼就不用賣房子。

說實話，你這個租金收益水平還是可以的，很多一線城市房租收益率都不到3%，你這個已經達到5%，就算是按照現價82萬算，租金收益率也超過了3%，已經高於全國很多城市的租金收益水平了。

總之一句話，劃不划算還是得看你自己有沒有比這套房更好地投資渠道，是不是急需資金。劃不划算，都是相對的。

老萌有個存錢罐

一套房產投資的時候以50萬的資金購入，現在按照市價將其出售的價格為82萬，市價出租一年的價格為25000元。如果排除未來房地產價格大幅下跌而造成的租房價格下跌的影響因素，肯定是出租房屋更加划算。為什麼？

一、購房時的成本價格為50萬元，如果現在將其出售價格為82萬元，中間的差價為32萬元。而將其出租，每年的出租收入為25000元。面對這種情況很多人沒有經過精細的計算。我們以50萬投資為基準不動。如果現在將其賣出獲得32萬元，再將這32萬元的本金以年化利率5%進行理財，第10年為49.65萬元；第20年為80.86萬元；第30年為131.72萬元；第40年為514.55萬元；第50年為350萬元。而出租房屋每年收入25000元租金也是以年化利率5%進行理財呢？第10年為31.45萬元；第20年為82.67萬元；第30年為166.1萬元；第40年為302萬元；第50年為524萬元。

對比下來很是明顯，第20年出租房屋的回收成本就能夠大於出售房屋所獲得的盈利。如果是長線投資的話，還是出租房屋較為合適。但要是想短線獲利，那麼就賣出房產進行套利。

二、不管是賣出房產還是持有房產出租都是存在一定的損益。賣掉房產失去的是長線的可盈利性，但是避免了房地產未來的價格風險，甚至出現的出租市場中的風險。而出租房產呢？可能未來房產價格依舊會上漲，但同時也要承受未來可能潛在的價格下跌的風險。

所以，經過對比，如果想長線投資以及具有抗風險心理，那麼就以出租為主，畢竟第20年時就能夠完全超過賣房時的獲益。而如果認為未來房地產存在調整，那麼就將手中的房產賣掉。

厚金說

您的問題，簡而言之是“持幣還是持房”。

第一部分：判斷的前提條件

我個人認為，如果要想給出中肯的意見，必須你把問題問得精準一些，比如：

1，你所在的城市是哪一個？是二線還是三四線？因為，不同城市的房地產發展趨勢不同，甚至截然相反。

2，你房子在這個城市的具體區位？是新城區，老城區，市中心，郊區，因為，同一座城市不同區域的地產的價值相去甚遠。

3，你持有的房產屬性是什麼？是住宅，商業，公寓，寫字樓或者是其它的。畢竟，不同的地產，市場需求是不一樣的，未來的走向也大不相同。

4，你購入時的單價是多少？現在周邊地價是多少？周邊房地產的開發成本價是多少？因為現房成本關係著你房產的未來溢價空間。

5，你所持房產周邊的資源有多少？是不是學區房；是不是商業核心區；是不是臨近大型的專科醫院，是不是有大型的企業？畢竟房價不是孤立的鋼筋水泥的價格。

只有根據以上的具體情況，才能精準的分析是持幣合算，還是持房合算。

我認為，在沒有具體前提條件下的判斷，都是滿口跑火車的胡謅八扯。話雖然難聽，但理就是這個理。

第二部分：判斷的方法

沒有以上的條件，我只能給你一個判斷是“持房還是持幣”的方法，我認為我總結的這個分析方法，適合大部分的普通百姓使用。

而就投資而言，持房的利益點有兩個：租金收益和溢價收益。中國地產最大的收益源於溢價收益。

一、房地產有沒有溢價空間的判斷

拋除中國經濟的整體因素不講，單說你房產所在的城市。

1，房產所在的城市，是不是具有良好的發展預期，是不是人口持續流入，經濟環境是不是越來越好，如果答案是肯定的，該城市的房價一般情況下會漲，還有溢價的空間，暫時不要賣。因為，房價是城市經濟發展紅利的產物。如果答案是否定的，那就賣掉。

舉例：黑龍江的七臺河，伊春兩個地級市，經濟環境每況愈下，人口持續外流，房價也一直下跌。而同為黑龍江省，人口持續流入的哈爾濱則房價持續攀升。還有，經濟發展預期較好的浙江的嘉興，廣東的惠州房價持續攀升。

2，所在區域是不是未來該城市發展的熱點地區，比如在附近有沒有新的規劃，有沒有重大政策利好，比如新區，比如地鐵站，大公園，交通樞紐，重點學校，知名商業，著名醫院等等，如果是，房子溢價空間較大，暫時不要賣。如果不是，賣掉。

舉例：河北固安因修建高速和臨近新建飛機場，房價兩年翻番。雄安周邊因新區規劃，房價飛漲。

3，周邊的地價是不是越來越貴，周邊是不是有恆大，碧桂園等大型的地產公司進入，如果是，房價還會漲。如果不是，賣掉。

你的房子從50萬到85萬，溢價不到100%，沒有必要惶恐。要根據以上方法，判斷未來走勢，賣早了，就會出現《夏洛特煩惱》中，夏洛同學勸親屬賣房的悲劇。如果以上三條都是否定答案，那就快點出手吧，就會貶值，甚至砸在手裡。

二，如何判斷租金收益是否合算

租金收益的關鍵指標是租售比。可以勉強接受的租售比為：住宅20：1，低於這樣的租售比，就已經跑不過CPI了。商業12：1，因為12年，你的土地使用權就已經使用了30%了。

以此租售比來算，你價值80萬的房子，租金2.5萬，已經沒有租金收益可言了。如果你的房產再沒有每年5%以上的溢價空間，那我勸你就趕快出手賣掉吧。

以上是我個人根據我的從業經驗，總結出的觀點，請辯證採納，畢竟我們這些空口說白話的人，對你的投資結果是不負責的。請務必慎重！

諸位讀者，如果感覺有道理，請支持關注我一下，同時點個贊。如有不同看法，歡迎指正，討論，以幫助我提高。

“客觀立場，公證評價，盡我所能，憑良心，說實話”——筆者 海南房產銷售人 金良

專業購房顧問道易旅居

對於這個問題，我們可以藉助一個公式來評估房子的價值，就是房子價值=月租房*200，按這個公式，這套房子出租一年是25000元，則一個月租金為2083元，房子的初步估算價值為41.7萬元，或者以240倍作為參考，房子的價值正好是50萬元。

從上面的分析來看，目前房子購買的時候為50萬，接近估算價值，而現在可以82萬賣掉，淨賺32萬，收益率高達64%，是可以考慮賣掉的。

為什麼要以房租的200倍、240倍來計算呢？這個是參考了《學會花錢》中“不懂房產，也可以三分鐘估算房子的價值”一節內容，依據是“收益現值法”。

而這個200和240的來源是折現率的演變，因為現在的100元的購買能力是比1年後100元的購買能力強的，可能1年後100元買的東西，現在94元就可以買得到，因此這中間6元就是折現，即折現率為6%。

房產價值的計算公式為：價值=每年的現金流/0.05=月租房*12/0.06=月租房*200。

我們可以參考日本房子的折現率，日本市中心繁華地段的折現率為5%，即參考值為240，稍微次要的地段折現率為6%，則參考值為200，並且這個公式計算的價值也是跟市場售賣價格相符合的。

從上面的兩個數據分析得出，這套投資房購買價格為50萬，現在可以出售82萬元，遠高於估價值，並且這種算法是基於租金的基礎上計算的，也就是說這個房子的無論租30年還是100年，根據折現收益法計算，其得到的價值就是這麼多，所以說賣掉比出租划算多了。

關鍵字: 出租 財經 升值