2020年
或將成為房地產“健康住宅元年”！
所謂健康住宅，以前就有。
比如中國金茂、朗詩、當代、中南、陽光城、力高、金地、葛洲壩地產……等都推行了健康住宅戰略，但以前更多是房企一個差異化產品戰略——彼時健康住宅雖相對較好，但整體而言，健康住宅領域，並沒有出現太多“爆品”，也沒出現健康住宅勁銷浪潮。
但今天老潘為何說：2020年，或將成為健康住宅元年？
核心就是天道“助推者”——即席捲中國的2020年新冠狀疫情。
相信本輪疫情結束之後，沒有健康技術的房企會增加“健康”產品的權重，而提前深耕健康住宅的企業則會繼續加大健康住宅的投入力度和終端輸出能力。
某種程度上，疫情，倒逼和加快了中國建築住宅全面落地的“普及程度”！
疫情衝擊波：健康住宅的國民教育
本輪疫情，基本讓全國消費者都“宅”在家裡，但這個“宅”與平時常說的“宅”有二大不同
- 其一、幾乎都是全家庭滿員的宅，家庭成員齊聚；
- 其二、是7*24小時的宅，而且持續週期至少1個月。
這種前所未有的極端宅法，讓大家對生命、對房子有了重新理解。
因為一直宅在家裡，所以對房子的一切優點和不足都被洞見和放大。
某種程度上，這輪居家隔離是對開發商老產品的一次全民“體檢”！
- 戶型好不好，這次消費者“心如明鏡”！
- 物業好不好，疫情下相差巨大，立見真章！
- 園林適用否，疫情之中，業主火眼金睛。
- 社區安全否，健康否，舒適否，用戶太有發言權。
經此一“疫”，健康住宅迫在眉睫！
可以預見的是，需求緊迫且澎湃，客戶導向下的房企就會順勢而為。
某種程度上，本輪疫情，也替開發商做了一次免費的、深入的健康住宅價值教育！
需要一套“治癒系”好房子
疫情之後、受傷之後，消費者的買房理念和好房子標準將發生鮮明改變！
呼聲，是巨大的，也是分化的。
- 沒房子的會逼自己努力買套房子，因為曾經，租的房子物業讓你有家不能回！
- 有房子費用夠的，表示砸鍋賣鐵要買套大房子、大戶型。
- 費用不夠的，則表示我要好好重新裝修一下房子，有些健康舒適新功能，必須有。
- 更有甚者，大房子如能帶院子更好，城市別墅一家人“宅半個月”也依舊不悶。
- 還有消費者表示，有幾套房子比只有一個窩好，因為這樣特殊時期有更多選擇權。
不同的需求，代表了不同的消費層級，但對於健康住宅，無論剛需、改善和終極改善，共同指向均是房子必須“健康化”！
天天宅，每個消費者都因為“憋在家”幾乎個個變成了“評房”專家，普遍都感覺，疫情之後，內心都需要一套治癒系的好房子來呵護自己。
畢竟，人的一生，有二分之一時間在家裡度過，我們100%有必要關注我們的居住環境，關注一整家人的居家幸福。
在近期一份網上調查中，80%的人對當下居家環境不滿意，56%認為換房才能改善現狀，高達52%的客戶萌生了新置業或再置業計劃——其中剛需18%，改善34%。
需求端：健康住宅迫在眉睫
關於房子、關於健康，這一次被超級重視！
- 比如疫情之下不用開窗的健康新風系統不再是改善需求，而應該是所有房子的標配；
- 比如以前只有高端住宅才有的人臉識別免按鍵電梯、人臉識別入戶等，在疫情和未來各種病毒侵擾下應該普遍啟用；
- 比如這次全家宅在家裡，兩個衛生間哪怕是剛需戶型也最好成為標配；
- 更讓消費者埋怨的是家庭活動空間功能單一，如何空間多變、功能多變為家庭各個成員提供學習、娛樂、辦公、齊聚、聊天、運動的場所。
應該說，經過這次疫情，大家對好房子有了深刻的內心呼喚和理解，追求更高的舒適度、追求更健康的功能、追求更智能化的服務、追求更好的物業服務和有用有趣的社區配套……這是一次好房子的“國民自我覺醒”教育。
但真正談及健康住宅，並非新鮮事物。
就在眾多探索、實踐健康住宅的房企中，以科技健康住宅為特色的中國金茂，應該是當下健康住宅領域的引領者之一。
憑什麼這麼說？
核心中國金茂在健康住宅領域有黑科技、有硬核，
既有央企良心，也有真品質口碑，而在科技健康產品領域，更是打造了超級IP的現象級作品——金茂府！今天我們以實打實的金茂健康住宅產品力來解讀。這裡不妨以城市交互健康、社區交互健康和室內生活健康三大維度去展開分析。
第一界面：城市交互“健康關”
房子，社區，城市是三個界面！
一個社區必然與外界的城市形成一個交互界面！
在這個維度，健康住宅需要構建一個安全、健康服務體系。
以這次疫情為例，社區業主需要採購基本生活物資，需要帶口罩正常出行，如何減少交叉感染？如何讓城市與回家的界面更安全？對此，金茂社區有一整套安全交互體系。
1
把好社區入口“健康關”
社區入口，是城市進入社區，業主回家的“第一關”！
疫情期間，社區入口更是社區與外界、與病毒密切接觸的通道。
對此，金茂在社區入口功能上破解四大交叉感染難題：業主人行歸家、車行歸家、快遞收發、訪客通行，實現防疫檢查、消毒、無感通行、快遞收發管理有條不紊；
人臉識別技術、自動開閘等無感通行設施，又避免了直接接觸的交叉感染。
2
快遞配送：“無病毒接觸”送達
一個高頻的剛需命題是——疫情期間，基本生活物資等快遞如何從城市送到社區居民家中？
疫情期間，金茂社區快遞哥不讓進去社區，都是由金茂物業人員完成取件，而後分發和送達快遞，生活物資網購時代也必然導致巨量的快遞分發工作，但金茂物業一一響應。
如何更快、更安全、更智能化？對此，金茂社區的對策是智能機器人“茂茂”！
目前茂茂機器人已經在部分金茂運營的寫字樓、酒店，提供自助自動的送貨服務，全程無接觸，相信不久將來，茂茂機器人將進入金茂各個社區。
事實上，武漢的雷神山醫院，採用了全自動的機器人自助送餐，自助送藥物。
3
業主無感快捷通行：杜絕病毒接觸傳播
疫情之後，智慧系統會備受“認可”。
疫情傳播，除了空氣飛沫，還有接觸傳播！
而金茂智慧社區的入戶會有“一路通行”的暢通，即無需拿門禁卡進入社區和單元大門，也無需按電梯“接觸傳播”而智能化入戶。
金茂“無接觸”黑科技：業主無感快捷通行
其一、金茂社區全程無需刷卡，車輛可以自動識別開閘，而類似金茂府2.0系社區（比如龍華金茂府）業主通過“人臉識別”自動進出，大大減少了接觸傳播的途徑。
其二、業主到達電梯廳，電梯口的人臉識別系統自動關聯梯控系統，不用手按電梯，自動抵達目的樓層。這一個黑科技功能已經在府系2.0社區上線。
的確，面對疫情，鍾南山院士在抗疫防護建議中提到：電梯是疫情傳播的高危地區，這也導致業主都幾乎不敢按電梯了。
這個時候，金茂府擁有可以自動呼梯並且通過識別把業主送回家，肯定會讓業主更有安全感。
第二界面：社區交互“健康關”
社區，是室內生活空間的外延，是社區公共活動空間！
在目前全民對美好生活、社區生活參與度越來越高的趨勢下，社區生活的硬件和軟件的服務品質，也是購房敏感點。
疫情之下，消費者對社區的舒適度、安全度、健康訴求更高了。
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社區敞亮度：通風采光好、低密、樓棟距大
健康的社區住宅，首要是通風、採光好！
尤其長時間居家隔離讓居民深刻體會到通風、日照、室內採光等居住體驗的重要影響。
同樣，本次疫情就有專家指出：新型冠狀病毒是通過飛沫和接觸傳播的，通風率越高，室內空氣中的飛沫顆粒衰減的就越快，最終實現降低空氣傳播感染率的作用。
因此，專家多次呼籲市民居家時要勤通風。
居家通風的前提是社區樓宇不能太密集，樓間距要遠一些，項目更低密一些，為 空氣流通和採光留出一定空間來。
比如北京未來金茂府的佈局圖，社區容積率為1.5，樓間距40-50米，所有戶型都是南北通透的，這就保證了整個社區通風和採光良好。
2
超高綠化率：每個金茂府就是一個城市公園
社區除了通風、採光、低密之外，綠化率也是一個硬指標！
一個社區內部綠化水平的高與否，決定了小區內部的空氣質量水平。
畢竟，城市之中的存在著大量的空氣汙染，而小區中的綠化植物，相當於一個過濾屏障，你平時在家裡是吸汽車尾氣還是吸新鮮空氣，很大程度與小區綠化率有關。
金茂府有科技住宅是一方面，其實金茂府的園林十分講究層次營造。
比如北京廣渠金茂府超過80%的綠化率即便是在當時的豪宅產品中也不多見。
如果沒有建築，每一個金茂府就是一個城市公園！
金茂府產品一貫的設計原則是先規劃園林，再佈局建築，打破傳統社區“僅把園林作配角”的打造模式，規劃之初便將整個社區當做一個生活的中央公園。
30%為硬質景觀，70%為軟性景觀。
每一座金茂府的園區，都通過五維立體景觀規劃，營造如自然花園般的歸家感。
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社區空間：全齡化、健康化、功能化
一個健康的社區，室內是私人活動空間，室外社區是公共空間！
被疫情困在家時，如何足不出戶，在自家社區內就能體驗到公園般豐富的休閒與康樂，如何休閒散步於美麗的社區之中，比如在臺湖金茂悅社區中，健康跑道、中央草坪、兒童活動區、會客廳、景觀樹陣等多種功能在不同的區域分開佈置就可以實現。
不僅僅是社區生活功能的多樣化，在園區的配套設計中，注重兒童和老年兩類客戶的需求。的確，因為父母往往因為工作緣由，真正在社區活動更高頻率的還是兒童和老人。
比如金茂府中就打造了罕見的適老適幼標準體系，充分尊重幼兒的天分和天性，以“生活獨立性”和“無障礙設計”為方向，打造了林間兒童樂園，將兒童活動與樹林、坡地景觀相結合，夏遮驕陽，冬擋寒風。
通過自然坡地地形的變換、樹林光影的變幻，結合兒童設施的拓展嬉戲，激發兒童的觀察力、想象力和創造力。
第三界面：室內生活健康體系
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超級空間：面積大+可變+功能多樣化
好的戶型空間，應該讓全家人宅在家裡1個月，都不會覺得悶！
如何做到？
其一，屋裡的空間面積、尺度大是舒適戶型的基礎。
從居住舒適度角度而言，金茂府戶型很多在150平米、180平米，不用多講，更值得一提的還有2點。
其一，層高3.15米高，這高於傳統的普通住宅，金茂府表示：即使身為籃球運動員的業主亦絲毫不覺空間侷促。其二，南北通透，板式設計，超大面款，短進深，讓室內每個角落充分享受陽光，而且通風俱佳！
大戶型除了空間更大之外，空間“可變性”是又一應對疫情的超級優點！
以成都武侯金茂府196平米戶型為例，設置有客廳、書房、雙景觀陽臺，主臥、書房和客廳通過陽臺相連，從主臥到客廳，有三種通達方式，關上門，各個空間互不干擾，打開門，所有空間充分連通，空間層次非常豐富。
同樣，在臺湖金茂悅戶型設計上採用N+1佈局結構，創造1個多功能空間——居家辦公、孩子的活動天地、超級健身房等等趣味功能隨心而定。客廳、餐廳、多功能空間連為一體。
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空氣健康：新鮮空氣，在家享受森林氧吧體驗
防疫期間，專家告訴我們，家裡需要定期開窗通風，讓空氣流動起來，避免交叉感染，但室外的溫度這麼低，長期開窗通風，也會影響室內的保溫，能不能不開窗戶，也可以實現室內的新鮮空氣的流動？
空氣，是居家最大的無形消耗品。現代都市人有80%以上的時間是在室內度過的，老人和兒童在室內的時間更長達到90%以上。但大部分人對室內空氣相對漠視和不夠敏感。
但事實上，室內空氣常常含有多種有害健康的顆粒,例如苯、一氧化碳、甲醛、二氧化氮、氡、三氯乙烯等，而室外空氣中可懸浮顆粒物PM2.5也可以輕鬆傳入人體肺部而無法代謝出人體，從而損害人體的健康。
且不說疫情期間，僅僅北方霧霾天氣，長期缺乏保護吸入也必然會損害健康。
金茂府的標配全置換新風系統，是一次對室內空氣的黑科技解決方案！
首先，金茂府整體新風淨化水平優於同行住宅。
憑什麼說淨化水平更高？
其一，金茂府大部分新風都從房間下部送入，從房間的戶門頂部的排氣孔排出 ，帶走各種混濁氣體，使室內空氣永遠都是新鮮的。對比傳統居家中央空調，更多是重複使用混合新風，這樣就容易造成細菌交叉感染。
其二，強化的滅菌作用，金茂府新風24小時經過雙級靜電，PM2.5去除率高達90%以上，而雙極靜電場有顯著滅菌作用。
其三，金茂新風淨化量更多，金茂府的室內通風系統採用的是24小時新風直流置換式通風，室內空氣換氣次數達0.7-0.8次/小時。
其次，目前南京河西金茂府等採用分散式排風。
分散式排風是指將置換新風系統中排風豎井及排風口設置於戶內衛生間和廚房內，送入室內的新風經置換後由廚衛排風口排出。
相對於常規的集中式排風而言，分散排風具有排風流線短、置換速度快、新風利用率高、能使室內空氣由潔淨區流向廚房、衛生間等非潔淨區，潔汙有序、氣流組織更加合理等優勢，實現了廚房衛生間也能24小時通風。
其三，在空氣淨化方面，金茂府2.0升級引入離子瀑空氣淨化技術，空氣淨化過濾的粒徑可以小到0.0025um，可以更好的去除空氣中的雜質和細顆粒物。
最終，金茂府室內始終處於一個潔淨的、流通良好的空氣環境中。
3
破解衛生間漏水漏氣：避免類似淘大花園事件
疫情期間，一則新聞引起了很大轟動，即確診的新冠肺炎的病人的排洩物中也檢測出了活體病毒，人們開始擔心，衛生間是否安全。
如果一棟樓裡，樓上發現了確診病例，是不是會導致樓下也會感染？
事實上，當初2003年非典在香港爆發，淘大花園先後321名居民確診感染非典，經調查，竟是因為淘大花園的汙水管設計不合理，樓宇之間緊密不通風，先後通過汙水管、天井、窗戶等渠道為病毒製造了傳播途徑。
而如今，新疫情排洩物也含活體病毒，
曾經不起眼的“下水道系統”，在這個非常時刻，也成為一大“防疫系統”。因為傳統衛生間，大多是穿樓板排水，排水管道會進入到樓下的衛生間，如果排水管道發生洩漏，漏水或者漏氣，不僅會對樓下的住戶造成損失，也會加大交叉感染的概率。
而在金茂府的社區中，早就杜絕了這類漏水漏氣的衛生間隱患，金茂府的衛生間採用吉博力同層排水系統，排水支管在本層衛生間內直接排入豎向排水管道，不穿越樓板，降低住戶間排水噪音的同時可以做到不漏水、不漏氣，有效防止交叉感染。
同時，針對排水系統的水封防護，吉博力同層排水系統每個存水彎配件都通過計算機流體動力學模擬設計，具備專業的隔氣技術：管道內的氣水比例處在0.5-0.8之間，使管道的排水效果處在最佳狀態；
水封高度大於5cm，適應現在流量多變的排水器具，避免管道內出現虹吸現象破壞水封。
除此外，對於其它水封破壞，包括正壓噴濺、誘導虹吸、毛細蒸發等方面，吉博力同層排水均有一系列有效的防控技術，從而有效阻隔管道內的氣體、有害物質，令衛生間空氣常保清新潔淨。
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玄關清潔過渡區：入戶即清潔
玄關是一個從室外到室內的過渡區，經過此次疫情，消費者對入戶玄關處洗手、物品消毒有需求嗎？”結果表明，有約71%的被調查者都表示“非常有必要”。
一個簡單的邏輯是，玄關空間若能實現“免接觸”+“勤消洗”，病毒則無法靠近家人。
類似在日本居家設計中，門口都會設置小小一個洗手池，進門就能洗手。當然，更實用的方式是玄關處放一瓶免洗洗手液。
而在疫情期間，回家第一步就是在玄關處就做好衣物潔淨、拆快遞、小物件集中存放，避免進屋產生多處和後續交叉汙染。
比如在金茂府， 獨立家政間設計讓汙物洗消單獨隔離，可以將衣物分類清洗，避免交叉汙染。
同時，在流線設計中將玄關-家政-廚房-餐廳-客廳串聯起來形成迴游動線，進門後可以直接步入家政間換洗衣物。
5
社交廚房：家人其樂融融，身心皆健康
健康不僅是身體，更重要的是心情、精神、情感的交流。
在新一代金茂府中，廚房將具備強大的社交功能。
特別是疫情期間，在家的人多了，時間多了，做飯也多了，一日三餐甚至成為了生活與情感交流極為重要的一部分。那麼社交廚房就是值得擁有的。
例如，北京金茂府將各種家用廚房電器連接到廚房的魔鏡上，魔鏡可以實現對於家用廚電的智能控制，隨時可以瀏覽網絡菜譜、網絡視頻，還可以與鄰居線上交流，給家人留下電子便籤等；
其次，疫情期間個個都成為專業廚師，而大部分金茂府採用了巨大的廚房收納空間，櫃子裡可以放下 10 多種鍋具，包括水槽下面大容量空間，放個泡菜罈子也沒問題，如此一來，除了火星菜你做不了，就沒有什麼是“巧婦”發揮不了的呢。
更重要的，掌廚者，一邊可以大展身手，一邊可以跟家人自由親密交流。
在疫情之外，社交廚房更加重要，事實上，中國家庭中家人相聚最多的2小時黃金時間，基本是在晚飯的餐桌上。於是從2017年開始，北京金茂府就率先引入“社交廚房”。
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靜音系統：規避噪音隱形殺手
噪音汙染是被忽視的慢性病。
從專業來說，噪音汙染僅次於空氣汙染，對身心有巨大的負面影響。
科學研究表明，儘管噪聲不會立即置人於死地，也不像大氣汙染和水汙染那樣容易察覺，也因此，噪聲常常成為日常生活中的“隱形殺手”。
有關數據顯示，在法國，每4個神經病患者中有3人是由噪音引起的；巴黎和東京的自殺事件中，有35％是由噪音引起的。
而在本輪疫情期間，因為居家隔離家庭滿員的線上舞蹈課程、小孩戲耍、家庭運動往往樓下感受到顯著噪音，對此，金茂府的五重降噪，還業主一個靜音世界。
在金茂府產品中，核心採用綠植隔音、建築主體阻隔噪音、雙層中空LOW-E門窗和靜音門隔音、梯井隔音、室內同層排水的靜音降噪。
好物業服務：2020年會被更看重
的確，危難見真章！
百強房企物業服務和中小房企物業服務分化還是很嚴重，而在本輪疫情期間，這種物業服務水平的分化、差距則被放大。
疫情期間，不好的物業連基本防疫工作都做得不到位，社區有人感染了都不知情。而好的物業對病毒嚴防死守，每日發佈信息，每天樓道、園林等公共場合整潔如初，門衛對出入口管理，例如消毒、外賣、體溫測量、外來人員登記等工作十分合理；同時，有的物業甚至還為業主採購物資，針對正在隔離的業主幫忙買飯買菜，全方位提供貼心服務。
若干年後看這場疫情，或許將成為品牌物業與普通物業的一道分水嶺，也將會是評判好房的重要準則之一。
比如在疫情期間，自2月10日上午起，金茂南京、金茂無錫等金茂物業團隊組織了為業主“免費送菜”的活動，面向600餘戶業主，送出1萬餘斤新鮮蔬菜。工作人員在運輸蔬菜過程中全程消毒，把蔬菜放到業主家門口後離去，業主開門便能拿到新鮮蔬菜。
又比如不僅幫業主購買蔬菜，金茂蘇州還聯合春雨醫生開展針對新型肺炎的線上義診服務，發揮互聯網醫療作用。通過線上義診服務，用戶可在提供的“義診”專題網頁免費諮詢一次呼吸內科、感染科、內分泌與代謝科的在院醫生 。
此外，疫情期間，感知到業主生活物資採買不便，金茂多地的物業同事，詳細統計業主需求，採買新鮮蔬菜水果、消毒液、口罩等物資，並克服採購、分揀、配送等難題，讓便民代買配送一站式服務應運而生。
事無鉅細，只要業主有需求，金茂物業的工作人員，就會想法設法去解決。
經此一“疫”，不同物業的服務水平差距凸顯，居民將意識到高品質的物業服務不僅關係平日居住體驗，在非常時期還和業主健康安全密切相關。
可以預見的是，2020年之後，物業服務、物業口碑、物業品牌會成為用戶購房的關鍵關注點，當然也反過來是房企賣房子重點提及的“關鍵賣點”！
小結
一個新品類（健康住宅）的崛起，最關鍵還是“消費觀的教育”。
逆向思維看待這次疫情，正是對房地產健康住宅的一次“國民教育”
經此一疫，消費者對健康住宅的需求感同身受，那麼接下來房企健康產品研發和終端輸出，或許只是時間問題。
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