小安橙Anc
法院拍賣房受不受限購限制，不過，多次流拍後的低價格，對於有意於購買法拍房的購房人來說，是個利好。而更吸引人的是，在目前的執行過程中，法拍房屬於“不限購”的房產。無論是沒有購房資格的外地在深人員，還是名下房產套數已超過2套的家庭，均可以參與競價併購買法拍房。
雖然對於司法拍賣房是否屬於限購範圍的問題，國家層面沒有明確的規定，但目前鄭州各區在房屋管理的實際操作中，對於司法拍賣的房屋，確實不受限購的限制，能夠辦理過戶手續。當然，競拍者並不是拿著競拍結果，就能到各區房屋交易大廳辦理過戶手續，如果要辦理過戶手續，必須要出具法院的《裁決書》和《協助執行通知書》。同時，如法院明確要求，特定房產必須一次交付全款，則不能貸款。
法拍房的利益優勢
因為鄭州房地產市場近幾年持續火爆，房價一直居高不下。如何尋找更加價廉物美的房源便成為置業者們面臨的頭等大事，在這樣的背景下通過法院拍賣取得房產的途徑成了一個熱門中的最佳選擇，對此人們早已趨之若鶩。
關於“利”的分析
可以避開限購令，對通過法院拍賣取得房屋所有權的方式，現在沒有明確的法律規定或政策規定按照限購令執行。因此，我們說目前還是一個“灰色地帶”。但在實際執行中，房屋競得人必須拿著法院出具的房產權屬變更司法裁定、拍賣成交確認書、協助執行書及身份證等證件，到房屋所在區域的房產主管機關辦理過戶手續。一般來說在辦理產權過戶時，出具了法院的協助執行書後，通過法院拍賣所得房屋需繳納契稅，增值稅、個人所得稅、工本配本配圖即可。（房改房經適房除外）
關於“弊”的分析
《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第一條明確規定，在執行程序中，被執行人的財產被查封、扣押、凍結後，人民法院應當及時進行拍賣、變賣或者採取其他執行措施。
上述法律規定是我們經過法院拍賣取得房屋的基本法律依據，很多人都認為從法院取得的被拍賣房產應該是非常安全保險的，但實際情況往往事與願違，因為法院不是專業房屋產權管理機構，因此在實際執行時，經常會出現司法權與行政權“打架”等對於普通購房人來說有無法預見的風險。
購買時需留意債券糾紛
“對於資金充足、受購房資格限制的普通購房人來說，法拍房的確是個有吸引力的選擇，至少單純從成交價看是這樣的。但撿了房價便宜的漏兒的同時，購房人也要留意交易後的各種潛在風險。”
購買法拍房時，需要留意房屋產權、房屋債權、是否有租約和費用拖欠四方面的風險。
從房屋產權及產權性質上看，法拍房可能存在房屋產權不清、無產權或小產權、暫未辦理或無法辦理房產證、未繳齊土地出讓金等情況。購房人最好先通過市建委查詢確認相關信息。從債權上看，法拍房的房主往往涉及債務問題，房屋可能被多次抵押。由於民間借貸是無法通過國家機構查詢得知的，購買了這樣的房屋，入住後可能會遭其他“債主”的追討。另外是租約問題，存在長期租約的法拍房被買下後，雖然購買人已完成房屋過戶，卻由於租戶不搬離而無法實際入住。最後需要注意的是，法拍房原房主也可能存在未交清的水電費、物業費等費用的情況。法院不負責解決的房屋欠費，將由競買人自行承擔和解決。
“‘撿漏’是普遍存在的心理，但劃不划算，因人而異，因情而定。建議普通購房人綜合再做出競拍決定。”
風險一：房屋所有權證的辦理
因為開發商在樓盤開發時需要在規劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執行相關案件時很難準確、及時地提供與房產證辦理的信息，因此就會導致拍賣房屋的所有權證書辦理會出現問題。
如何判斷是否會出現這樣的風險？要看該房屋在拍賣前的所有權狀況，如果該房屋在法院查封前屬於合法登記的房產且產權手續齊備，則可依據法院的協助執行通知書辦理房屋所有權證。如果該房屋在法院查封之前沒有辦理產權證或初始產權登記，且沒有辦理的原因是原所有權人存在違法行為或不具備產權登記的條件，相關政府主管部門不予登記的，這種情況購買查封的房屋是沒法辦理房屋所有權證書的。但如果原所有權人不能辦理產權登記的情況，只因不具備主管機關要求的條件而無法辦理，那麼條件具備後或法院通過強制執行使之能辦理所有權登記手續的，購房人也可以辦理房屋所有權。
風險二：房屋質量
因為在法院委託拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對於房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現的質量問題都不會體現。因此，即便進行了現場查勘，也會存在相應的質量瑕疵風險。
一般來說，如果因為開發商資金鍊斷裂延期交房，這種房屋經常會因為在施工時偷工減料，開發商使用的建築材料以次充好，導致存在質量瑕疵。但因為這些房子還沒有經過長期實際居住使用，因此無法發現隱蔽問題。並且這些問題很難通過訴訟解決。因為法院一般會認為，房屋原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣公司又將這一情況如實告知競買人，並聲明僅以房屋現狀拍賣，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務。競買人對所競買的物品負有謹慎的注意義務，應對拍賣標的物瞭解清楚後參與競買，所以只要實際參與了，法院就會推定自願接受這種現實，因此通常情況下，不會支持競買人的訴求。
風險三：法律規定的執行迴轉
《民事訴訟法》規定“執行完畢後，據以執行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，對已被執行的財產，人民法院應當作出裁定，責令取得財產的人返還；拒不返還的，強制執行。”這一規定，就是我們所說的執行迴轉，法院錯判後，可以依據該規定執行。
通俗地講，“執行迴轉”即是在執行程序結束後，原據以執行的法律文書經過法定程序被撤銷，以至於取得財產的一方當事人喪失了取得的合法依據，法院重新採取執行措施，將已經執行的財產退還給原被執行人，恢復到執行程序開始前的狀態的情形。
如何對抗執行迴轉？我們認為，應該適用善意取得制度來與之相抗衡，法律基本的價值取向應當是保障交易安全，《物權法》設立了善意取得制度。出賣人或者為他人設立擔保物權的人，是無權處分人，買受人及取得擔保物權人是善意(不知情且無過失)的當事人時，則可善意取得房產的所有權或者擔保物權。因此，為了保障交易安全，最大限度保護通過拍賣取得房產的當事人利益，法律應該賦予善意取得對抗執行迴轉的效力。同時，因錯判遭受損失者，應該通過司法途徑獲得賠償。
這種執行迴轉的情況雖然並不多見，但對競拍人的損害卻是巨大的。因為目前，在這種情況下沒有明確的法律規定可以通過善意取得制度來進行救濟，所以最現實的辦法可能就是選擇與相關當事人達成和解協議，做出一定讓步了。
風險四：購房成本
這裡面通常包含兩方面，一是拍賣的房產不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣佣金可能要高於相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交後需支付給拍賣公司的佣金。
其中保證金是競拍人參與競拍的“過路費”，競拍人應在拍賣會舉行前若干天將保證金打入專門賬戶，並憑藉保證金收據到拍賣公司辦理報名競買手續。
拍賣成交後，競拍人的保證金衝抵購房款，如未成交拍賣結束後將退還保證金。競拍成功後，競拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關稅費外，還要根據具體成交金額，支付給拍賣公司一定比例的佣金。佣金比例一般為房價總額的1%～5%之間。另外，如果被拍賣房屋所佔用的土地是劃撥的土地使用權，那麼，在拍得房屋後辦理所有權證時，還必須補繳土地出讓金。因此，在參與拍賣時，還必須留心土地使用權取得問題。
風險五：實際居住人拒絕搬離房屋
如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣後也有可能會發生實際居住者拒絕搬走，進而引發新的訴訟。
這個風險一般是比較少見的，但在我們辦理的案件中也曾經出現過。這種情況發生在有銀行參與的房屋買賣的連環訴訟中，銀行享有房屋的抵押權，通過法院直接拍賣使抵押權變現。但房屋租賃人由於租約未到，拒絕搬離房屋，這種情況下一般要等到租賃合同到期後實際入住人才搬離房屋。或者，房屋所有權人惡意將房屋賣給第二手購買人，由於第二手購買人已經支付了全部購房款，辦理了入住手續，並對房屋進行裝修，第二手購買人拒絕搬離。這種情況下，過往的判例一般是房主將全款退給二手購買人，拍賣人方可入住。
以上幾點，是我們在日常辦理與拍賣房產有關案件時，對經常出現的幾種風險類型的總結。希望對那些準備參與拍賣的購房人能幫助。
綜合起來看，參與法院組織的拍賣競得房產的方式有利有弊，但具體來看是利大還是弊大，不僅是仁者見仁智者見智，更是一個在實際操作中具體案件具體分析的問題。
規避風險的方式與辦法
有些涉訴財產確有瑕疵或權利負擔，但在拍賣公告期間都會明示，參拍人只要瞭解清楚，就可以避免風險。因拍品瑕疵而發生爭議比例很低，且都得到了解決。參拍人報名前要指派專業人士認真研究拍賣公告、競買須知等法律文件，有疑問的要向拍賣法院諮詢，拍品價值大的要到現場看房，做到心中有數。萬一真的發生了糾紛，可向拍賣法院提起執行異議，分清責任，根據法律和司法解釋進行解決。
優質旅遊房地產創作者
法拍房（阿里拍賣）分為限購和不限購兩種，具體依照房產情況與當地的政策！
1、對於有限購的法拍房來說，在沒有購房者資格的前提下，請不要跟拍，就算是房子拍下來了，沒辦法過戶的話，房子還不能算是你的，棄權則被罰保證金。
2、對於沒有限購的法拍房來說，在沒有購房資格的前提下，還是可以跟拍的。
法拍房需要注意哪些？
1、實地看樣。
實地看房，法院會安排相應的對接人，安排實地看房，若是沒有實地看房，參拍的也是被認定已實地瞭解該拍賣房屋的情況；
2、產權情況。
是否已經取得房屋產權證（即：不動產證），若是還沒有辦理房產證的房子，第一道辦證的費用也是由拍賣競得人出資辦理的；產權的抵押情況，法院會出具房屋權屬調查報告，上面有詳細的抵押情況；
3、租賃情況。
房子是否存在出租，若是存在租賃合同糾紛，依照買賣不破租賃的原則，法院也沒有權利去強制交房，若是拍的房子，存在較長的租約（租約最長不超過20年，在法律的允許範圍之內），租賃期過長的就別買了；
4、稅費及其他費用情況
稅費情況方面，依照房屋的具體情況對應徵收的稅費，法院也會給出相關的證明，其中包含契稅、增值稅、個人稅得稅等；
其他方面的費用:如物業費、水電費等是否有欠費，以及相應的滯納金；
5、騰房情況。
房屋是否騰空，若是房子裡面原來的業主沒有被騰空，後續交房期限也會被拖著，直至法院強制騰房為止，但就是怕老懶，寧願死裡面也不讓你順利拿房。
6、區分可貸款和全款的情況。
對於法拍房大部分是要全款參拍的，但也有不少房源可以貸款，在參拍法拍房之前（購買之前）需瞭解清楚，切莫盲目跟拍，到時候全款拿不出來導致違約。
天天房知道
如果沒有購房資格，法拍房是可以考慮的，不過風險比較大。買法拍房要慎之又慎。
木子總結了幾條可作為參考
實地看房是第一步，實地看房後必須要了解以下細節:
1.該房屋是否有戶口在內，業主在上海是否還有其他住房（因為房房屋拍賣後，如果業主不配合遷出戶口，可以申請法院強制執行遷出戶口，如果業主在上海沒有其他住宅，不建議買，因為戶口問題會牽扯不清楚，影響以後再次出手，導致房子賣不出去，或者以低價賣出去）。
2.目前該房屋是空置還是有人住，如果有人住是誰住在裡面，如果是租客就不建議買，租客一般是簽了長期的租賃合同，要租客搬出去有打官司的風險，如果是業主自己住裡面，看業主在上海是否還有其他住宅，如果沒有住房，很難申請法院強制執行，（國家法律有保護弱者的條款，保證有最起碼得居住房屋）。
3.是何原因被查封拍賣的，如果涉及私人抵押借貸的不建議購買，特別是賭博，吸毒做生意借私人高利貸的千萬不能買，那些債主會委託收賬公司來處理，基本都是暴力收賬（潑油漆，貼大字報，破大糞，半夜敲門，打恐嚇電話，各種都用），哪怕該房屋已經拍賣了，他們也不會停手，除非業主給他們錢。
4.拍賣房的成交價格基本都是高於市場價格的，因為拍賣房不限購，很多投資客限購，但是又要投資，所以只能買拍賣房，把拍賣房的價格抬高了。（買拍賣房之前先去了解該房子最近幾個月的市場成交價是多少，不要買貴了。）
另外就是拍賣房的佣金多少，必須去了解，拍賣公司的佣金一般是拍賣成交價的3%-15%，所以這筆開銷事先知道了解。
木子的想法
這兩年由於限購政策的影響，法拍房變得越來越熱，法拍房不受限購約束，解決了好多人購房資格的問題，另外法拍房相對來說價格會低於正常二手房價格，選擇好的話可以節省不少購房成本。
小編就談談曾經遇到過的法拍房房的風險：
1、法拍房有長期租約,存在拿不到使用權的風險 拍賣的房產上存在有長期的租賃合同,依據民法買賣不破租賃的原則,競買人取得房屋所有權後,不能對抗租客的租賃權。
2、原業主已和其他買家交易過
法拍房裡面實際居住的如果是已經和原業主簽訂買賣合同並支付一定的購房款,還和原業主已經辦理正常交房手續的買家。也會出現,競買人只能取得所有權不能取得佔有使用權的情況。
3、法拍房的稅費比較高，一般包括個稅、契稅、增值稅等另外還有物業費，水電費以及違約金等，在買之前一定要核實好稅費的問題，這也是購房成本。
4、原業主給其他特定關係人設定的有居住權限
比如有老年人、病人或未成年人長期在涉案房產裡面居住生活,這些人是原業主設定的實際居住權利,競買人要想通過正常的渠道,收回房產的佔有使用權,存在困難。
5、不能正常解除抵押的情況
比如有產權共有的情況，一般共有的夫妻或者子女的比較多，在後期不配合做解押等。
6.債權人比較多的情況
如果債權人比較多，尤其是民間的債權人會經常上門討債噴打字、砸門等，影響正常的居住等。
法拍房一般還是比較複雜的，所以一定要研究清楚，才可以選擇，畢竟是要交全款的。歡迎大家溝通交流！
黑夜裡有多少顆星星
法拍房，全稱法院拍賣房產，指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。一般來說，當房主無力償還銀行按揭貸款或無法還債時，而被債權人走司法程序請求法院拍賣，將名下房屋拍賣，以拍賣所得價抵債。此外，被司法拍賣的房子也屬於法拍房。法拍房一般都會以低於市場價的價格出售，購房者是可以購買的。
購買法拍房要注意什麼問題 購買法拍房要注意什麼問題
一、房屋原業主的身份背景 被抵押或者沒違約金才可以。如果遇上那種租給品牌店鋪和酒店式公寓之類長期租戶，那交接、騰退處理起來都很複雜，成本也特別高。 宏盛國際在每一個法拍房公佈的時候都會有專業團隊先通過專業網站審核信息，並親自調查原業主的背景，在保證沒問題後才進行下一步。
二、實地看房，租賃及被佔有的房子要當心 法拍房想看房可沒那麼方便，不去實地考察看房，很可能遇到存在建築瑕疵的房產，而法院對房子的瑕疵是不擔責的。去看看，也能瞭解到這個買賣的房子是不是存在對外出租了或者是被佔有的情況。 在確保房源信息沒問題，原業主也沒問題的情況下，宏盛國際會派專人去實地負責考察房產的居住情況，審核是否房子有瑕疵，是否有非法佔據等行為，還會考慮這個房子的市場價值及潛在升值空間。
三、房產的屬性要查清 不管購買什麼類型的房屋都要查清房產的屬性，法拍房也例外。房產的屬性主要包括土地的出讓性質、使用年限、有沒有辦理過不動產證、稅費繳納有沒有拖欠等。這裡需要說明的是，法院拍賣財產時報出的拍賣價，通常只是“裸價”，參拍者如果舉牌競得，除了要一次性全額向法院支付銷售款外，還要承擔一些隱性費用，比如被拍賣房子的名下還有拖欠的物業費、水電費等，也需競拍人一併承擔的。 房子沒問題後，宏盛國際決定拍下房源後會負責繳納所拖欠的隱形費用，包括物業費、水電費，保證客戶到手的房租無任何拖欠。
四、明確過戶流程 如果以上四點都沒有問題，並最終通過司法拍賣成功買到了房子，購房者就要儘快辦理過戶手續了，那法院拍賣的房子怎麼過戶？ 1、購房者首先要確認市政府是否需要此房源用於公共用途。大概耗費1個月的時間。 2、準備好相關材料，去公證處進行過戶手續。
宜居南寧
一分錢一分貨，沒有無緣無故的恨，也沒有無緣無故的愛，一般法拍房最終支付價格和市場價差不多，如果能夠遇見低於正常市場價20%的法拍房，算是百年一遇了，而且你一定要關係夠好，背景夠硬，否則便宜沒好貨，很可能後面麻煩不斷。如果你沒有購房資格，而且剛需，一定要購房的話，注意不要踩坑。
1、法拍房的產權、抵押、物業以及實際居住情況，你一般查不到，需要自己實地考察，通過其他渠道，自己找人瞭解，法院是不會告訴你細節的，如果不瞭解清楚，你就不知道自己買了一套什麼房，很可能收房時發現還有人住在裡面。
2、稅費問題事先要了解清楚，不要到最後啞巴吃黃蓮，因為法院一般只考慮怎麼把房子賣出去，而且要最高價賣出，不會考慮房子的稅費問題，而稅費直接承擔人恰恰就是法拍購房者。
還有就是土地增值稅。如果你不幸拍得一套公司房，這套房子買的時候100萬，拍的時候因為市場行情增值了，是200萬，那你繳納的稅費就是（200-100）X60%=60萬。
3、辦理產權問題，法院也不會考慮各種資料齊不齊全，原房主配不配合，如果要買法拍房，這些細節都要弄清楚，甚至房子為何被法拍，債務糾紛到底怎樣等等，有些法拍房即使出售了，還有債主上門，讓購房者苦不堪言。
如果這些問題都能處理好，作為剛需，法拍房也不失為一條路。
董小姐說房
法拍房可不可以買，如果買的話，需要注意哪些問題？
首選，我們知道買法拍房，一般不受限購政策限制，給被限購不能買房的人提供一個購房途徑；再者，由於法拍房一般比市場價便宜的價格，也使得一部分想通過買法拍房撿漏，這是我們常見的一個事實。
那麼，這麼好的事情會有風險嗎？答案是肯定的，下面，列舉一些供大家參考！
1、房屋產權的問題，產權問題十分複雜，各種狀況都有，這個一定要搞清楚
2、能否按揭貸款購買，多數情況下，法拍房是不給貸款的
3、長期惡意租約的問題
4、多項查封，多層抵押，法院不是能一次性把這些問題通過法拍結束的
5、其他的一些欠費問題，比如物業、水、電、煤，有線電視，網絡等的欠費
總而言之，利益與風險共存，如果實在是想買法拍房，找個專業的人諮詢清楚，並通過儘可能多的途徑瞭解房屋的詳細信息，一絕後患之憂。
希望回答對你有幫助，祝購房順利
合肥宜居城
沒有購房資格是可以買法拍房的，並且市場上有很多沒購房資格的人而有意為之。房子即然到了法院拍賣這一步，這就說明了產權人債務風險惡化，債務關係複雜，當你拍下房產這一刻，在法律上你是得到確權，但有可能隨之而來的是考查你處理各種複雜關係的能力。比如：你動了人家蛋糕，本來這房就有債主一直在跟蹤運作；各種債權人紛至沓來拿著手寫的借款、抵押或租約合同；原房主不搬離或說裝修部分沒拍要你補錢；收房時發現水電費、物業費幾年沒交等，這些你都要做好心理準備。當然，市場上也有很多法拍房撿漏成功的，如果你有一定社會關係和能力，去參加法拍房也未嘗不可，祝你好運！
地產邊緣
您好，很高興回答您的問題，在沒有資格又想在限購區域買住宅，選擇法拍房是唯一選擇，你在購買法拍房時，需要注意的是房子為什麼被法院查封，還有就是原來的房主有沒有其他財務糾紛。
X雪兒d
其實我不是很推薦買法拍房的，但是如果真的需要買房，卻沒有購房資格，那這也是沒有辦法的辦法，但前提是你得深入的把這套房摸清楚情況，畢竟這類房，後續問題一般會比較多，你摸清楚了，看哪些自己能處理或者能接受，抑或是能搞定的，至少你的讓自己買到房了以後沒有各種各樣的問題！
