問：老師，你好。我是一個剛離開深圳的失敗者，但一直想在深圳置業。因為資金不夠最多能支持250W總價的房子，現有兩個方案：1.想買東莞靠深圳的位置等待合併深圳升值。2.買南油A或B區博拆遷。老師覺得哪個方案可行？或者能否指條明路。非常感謝

答：總價250w在深圳很多地方都能買到次新兩房了，為啥要去買“三十年都不一定”能等來的住宅拆遷呢？老老實實買深圳的次新盤，是你最確定的逆襲機會。

問：十三老師求解，為什麼這麼多人黑龍中呢？彷彿龍中也是惠州一樣，恨不能黑到避而遠之……龍中的次新真的不能碰嘛？

答：龍中這個地方，真是很神奇，配套齊全，界面乾淨，全是次新剛需三房，居住舒適度高，價格還便宜，在龍中住久的人都愛死了這個地方。 龍中全是優點，只有一個缺點就是不漲。 為啥不漲，一是供應量大，二是距市區太遠自身產業薄弱，三是同質化產品太多，四是東部無概念。 那龍中能買嗎?我覺得可以，投資泡沫會掩蓋很多真相，包括房子的真實價值，

問：十三老師你好，福田的房價制高點在香蜜湖而不是在福田CBD，如果以這個來看的話前海以後的房價制高點還會在更強調以產業為主的新前海範圍內嗎？還是會出現類似福田CBD跟香蜜湖的情況，產業商業歸CBD，房價歸香蜜湖，如果出現大前海的“香蜜湖”在您看來會在哪？

答：很好的問題，我喜歡有想法的人。 一個城市，房價的至高點從來不是CBD，因為CBD太鬧騰了。 會出現在哪裡，我來總結一下，1、出則繁華，入則寧靜；2、樓齡新，樓盤品質高；3、區域高端純粹 ，無農民房低端建築亂入；4、有名校加持；5、離CBD不能太近也不能太遠。 你琢磨一下，香蜜湖和深圳灣是不是都符合這些條件，也許你會說香蜜湖老了，但如果不老早站上25萬了。 前海會出現香蜜湖嗎，大概率會，但肯定不是前海路兩側的那些熱炒樓盤，它們離熱點很近，離高端很遠。 如果有，只可能出現在自貿區內，桂灣，前灣，還是媽灣？前海的規劃一直在變，到底會出現在哪裡，拭目以待吧，反正我們都是吃瓜群眾[呲牙]

問：你好，本人目前是剛需首套，預算750，上班地點在留仙洞總部基地，目前在考慮是選擇坂田的新盤(大族雲峰，華暉瑞禧)，還是選西麗的桃源村三期，請問您什麼建議

答：你好，大族雲峰和華暉瑞禧 性價比中等，沒啥優點也沒啥缺點，不貴也不便宜。考慮自住可以買，投資價值一般般。 深圳的很多“村”其實是公務員社區，深圳住建局開發建設的房子，以實用性高、密度大著稱，物業、品質、社區、交通和學校都只能滿足“基本需求”。 桃源村就是這樣的社區。 桃源村分三期，非常非常非常大，幼兒園小學中學都有，宜居角度是更好的，北邊塘朗山，門口桃源村站，去福田很方便。 成交量很高，用來南山上車都可以。 松坪村三期跑贏大市沒問題。 自住兼顧投資，更傾向桃源村。

問：十三好，華潤城熟悉嗎？之前打新沒打中 8萬5的均價，現在二手13萬+了，買二手是否還有投資價值?謝謝。

答：華潤城因為打新知名度暴漲，二手成交價也飆到了13萬。這個樓盤，位置、配套、學校、就業都有，但並不是理想的投資標的。 華潤城是典型的舊改樓盤，密度超高，高樓林立，壓抑，有空間逼仄恐懼症的人在這裡生活會有不適感。加上大量的原住民混居於此，圈層稱不上純粹。 華潤城能賣到這麼高的價格，很大原因是位於高收入碼農聚集的科技園，周邊全是老舊房源，新盤只有華潤城，想住新房又想通勤方便的碼農無處可選，只能用錢買單。 但高位的華潤城是有危機的，一是前海自貿區未來幾年有大量企業會進駐，對各大CBD都會造成利空，科技園也不例外，購買力很可能削弱，二是科華學校是新校區，和深圳灣學校類似，第一屆學生還沒畢業已被吹成名校，華潤城13萬的房價至少有2萬是科華的加持，一旦後期成績未達到預期，房價必受影響。 對你來說，如果是科技園的高收入碼農自住請隨意，如果純投資需要三思。

問：您好，有感於您的專業度和同理心，特來請教。有一張孩子的三成房票，擬將舊房置換，將來給娃住。1500萬以內預算，因不著急住，更傾向於新房。打新2年未果，我家這種情況，想聽聽您的意見，是隨緣還是儘快用掉房票？感謝

答：你的需求基礎有三個點：孩子剛需自住，舊房置換，三成房票，有這三點，換是必須的，1500萬預算，說明不差錢。 既然一定要換又不差錢，為何兩年都沒買? 因為想要的太多，又要高價賣舊房，又想低價買新房，又想買到倒掛盤，只想萬無一失，最終就是什麼也沒做，眼睜睜看著這一波漲。 雖然嘴上說不急和隨緣，但實際結果是，如果兩年前買了，並且買對了，1500萬已變成了2000萬，甚至2500萬，現在買，1500只能買到兩年前1000萬的房子，細算下，1000萬已經擦肩而過。 下一步怎麼辦，馬上行動，疫情後先把舊房掛出去，同步開始看新房和二手，踏出第一步才有第二步，而不是繼續坐而論道，抱歉我講話一向直接。

問：十三老師，想在南山買500萬以下的3房，2017的時候在松崗買了一套3房賣了，松崗的通勤距離太遠，吃不消，現在想換到南山或者寶安，寶安的豪宅線太低，稅費扛不住。這個預算，南山有的選嗎？

答：抱歉，南山別說500w以下的三房了，像樣點的兩房都快沒的選了。寶安很多選擇，儘量靠近地鐵1、11和在建的12號線一公里範圍內的次新盤，還可以選到。 你買三房的目的是自住還是投資？有無其他地段、學區和居住品質的需求？寶安的稅費有方法可以避開一些

問：大師你好，剛需，南山上班，在考慮小兩房。預算不多，450w左右，最近在看南山西麗和福田皇崗。可以分析下西麗幾個小區如中愛花園，德意名居，皇崗如金港豪庭，皇御苑嗎？

答：你好，西麗和皇崗都是第二梯隊板塊，投資屬於普漲區。 目前這2個板塊成交量最高的樓盤分別是桃源村和皇御苑，流動性很好。單價相同，這2個大盤也是自住的首選。 重點說說皇御苑： 皇御苑所在的皇崗口岸是24小時直通香港的口岸，大巴車經過，原本還有貨櫃車站場，人流相對複雜。但隨著地鐵7號線開通、福田-皇崗雙口岸交通修整、貨櫃車搬去蓮塘、以及最重要的“河套深港聯合創意園區”的開建，使得皇崗口岸這個深港陸上連接的重要關口重新引起市場的關注。 再說社區 皇御苑是福田第一大商品房社區，成交量常年top3，並且租售比優越，這個跟它的社區環境、產品存量和高性價比有關，在福田中心區以及車公廟能夠通達的大型花園社區中，皇御苑是最合舒適的次新電梯品質花園，價格已經低於龍華的大部分花園住宅。 最後說產品 皇御苑除了三期價格相對偏高，它的一期二期和四期都主打緊湊戶型，60-70的兩房租7000，83-104的三房租9000，可以說不僅單價低、總價也很低，租金相比福田中心和香港也是要低。 以上 板塊會築底上漲，社區長期保值高流動性，產品高性價比，是個優質的投資標的。

問：老師您好，現在看到龍崗六約一個振業城的盤，單價便宜，地鐵物業，周邊商業配套也不錯，外地深戶，想考慮四百萬以內兩房，不知道老師怎麼看，22年通車14號線，雙地鐵到福田

答：400萬的兩房就不要跑山高水長的郊區來買了，如果是遠郊長持派，就要跟著買房四大金剛走，學位，地鐵，次新，三房。 六約這個板塊居住還比較純粹，但是有教育商業短板，樓齡也普遍在10年左右了，南山福田10年內的可能還正值盛年，在這個片區就只能是漸入暮年了。 如果想趕一波14號紅利，不如看看群眾基礎更廣，配套更好，房子更新的石芽嶺(承接大量的布吉改善人群)，或者龍中。

問：老師好。 北京工作，二套房是北京還是深圳比較合適？一套也是北京城區的。總體上，北京是不是增長潛力，比不過深圳。

答：如果北京已有一套，二套大金額投資應該放在深圳。 北京雖然是帝都，但天子腳下反而處處被掣肘，加上深圳市場自由度和競爭意識遠超北京，未來發展誰更勝出一籌真的不能確定，譬如華盛頓與紐約。 不過有京籍的是不捨得放棄北京戶口的，沒有戶口的北漂則完全可入深戶一搏。

問：深圳已有一套改善的情況下，投資角度佳兆業前海廣場和深圳地鐵前海時代廣場如何抉擇？

答：佳兆業前海廣場一期住宅是個很確定性的選擇，前海時代廣場就要博前海內的綜合配套提升，賭性更大，就要看你掌握多少信息了。 我個人的投資打法是看重“總價”，同樣總價如果一個盤的功能多、學區好、有花園有品質，那大概率勝出。 前海時代的同樣功能的房子，總價高出前海廣場50%了，我傾向於選擇總價低的安全的。

問：老師你好，目前長沙2套房，有一套按揭，想賣掉一套小戶型學區房，只能湊100萬首付，100萬在深圳是否有選擇，或者您有其它建議，謝謝

答：100萬，五成首付，在深圳只能買到200萬的房子，這個價位的房子有，但居住體驗和升值潛力都不會太好。 再看你要置換的房源，公認的窪地長沙，小戶型學區房，這麼優質的標的，你確定要置換一套無品質，無學位的深圳遠郊老破小嗎?

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