近天多家銀行發佈個人貸款定價基準轉換公告，其中，與我們息息相關的是，房貸利率的計算方式全部統一為“LPR加點”或固定利率，此前“基準+上/下浮比例”的計算方式不作數了。辦理時間，2020年3月1日至2020年8月31日。非常認真的講，如果你身上還揹著房貸，請馬上找到你還房貸的銀行的官微或官網，逐字逐句認真的閱讀公告。而這裡，我們著重講公告出來後，大家最關心也是最核心的8個問題。
你必須瞭解的8個Q&A
1，定價基準可以轉換幾次？有且只有一次，不管你是選擇“LPR加點”還是固定利率，這一次選完之後，直到你貸款還清之間，都不會再有轉換的機會。
2，定價基準的轉換範圍是？原則上，2020年1月1日前已發放和已簽訂但未發放的個人住房貸款，都可以轉換（公積金住房貸款除外）。
但是，每個銀行對不可轉換的貸款有不同的規定。
比如，中國農業銀行規定貸款到期日在2020年8月31日之前的不可轉換；中國建設銀行則是規定2020年12月31日之前到期的貸款不可轉換。更具體的事宜需要諮詢對口銀行。
3，如果有多筆房貸怎麼辦？
需要到對口銀行辦理逐筆轉換業務。
4，轉換為固定利率怎麼算？
轉換後的固定利率等於原合同當前執行的利率，舉兩個例子。
例1，
小王之前簽訂合同時的貸款利率為基準利率*9折，當前執行的利率為“4.9%*（1-0.1）=4.41%”。選擇轉換為固定利率後，此後剩餘的貸款年限裡，小王的利率都是4.41%，不會再變。
例2，
小張之前簽訂合同時的貸款利率為基準利率上浮20%，當前執行的利率為“4.9%*（1+0.2）=5.88%”，同樣的，此後剩餘的貸款年限裡，小張的利率都是5.88%，也不會再變。
5，應該參考哪個LPR？
眾所周知，LPR分為1年期和5年期及以上，貸款時限不同，參考的LPR就不同。
情況1，
原合同貸款年限為1年期，轉換時就參考1年期的LPR。
情況2，
原合同貸款年限為5年期及以上，轉換時就參考5年期及以上的LPR。
情況3，
原合同貸款年限為20年，但是轉換時只剩不到5年貸款就還完了，LPR是參考1年期還是5年期及以上？依然是5年期及以上，因為LPR不是以你剩餘的貸款年限為準，而是以你原合同的貸款年限為準。
6，轉換為“LPR加點”怎麼算？
關鍵是在於計算出加點數值，因為轉換後的加點數值是不會變的，只有LPR會變。
這就像之前的“基準利率+上浮/下降比例”一樣，你和銀行簽訂合同之後，上浮和下降比例不會變，基準利率會變。不同的是，基準利率可能好幾年都不會變，LPR卻可能每個月都變。
目前，中農建工四大行計算加點數值的方式是“原合同最近執行利率與上一年12月發佈的相應期限LPR的差值”。即，參考2019年12月20日公佈的LPR：1年期4.15%、5年期以上4.80%。
注意，這裡的加點指基點（BP），一個基點等於0.01%且可以為負值。
例1，
小王原合同的房貸利率為基準打9折，即“4.9%*（1-0.1）=4.41%”。那麼，加點數值為4.41%-4.80%=-0.39%（-39BP）。小王轉換後的房貸利率就是，LPR-39BP。
例2，
小張原合同的房貸利率為基準上浮20%，即“4.9%*（1+0.2）=5.88%”。那麼，加點數值為5.88%-4.80%=1.08%（+108BP）。小張轉換後的房貸利率就是，LPR+108BP。
強調，不管是小王小張還是你自己的，轉換後的加點數值是固定不變的，只有LPR會浮動變化。
7，轉換為“LPR加點”後，如果LPR每個月都變，我的房貸利率也會每個月都重新計算嗎？
當然……不會啊。
去對口銀行辦理轉換時，可以與銀行重新約定重定價週期和重定價日。其中：重定價週期最短為一年，重定價日可以選擇每年的1月1日也可以選擇貸款發放日在每年的對月對日。
以選擇每年1月1日為重定價日為例，其最新的LPR是以上一年12月20日公佈的LPR為準。
還是上面出現過的小王——他選擇在每年的1月1日重新調整房貸利率。到2021年1月1日，小王需要重新計算房貸利率了。此時，他最新房貸利率是參照2020年12月20日的LPR進行計算。
即，假設2020年12月20日5年期以上的LPR為4.85%，那麼，他接下來一年的房貸利率為4.85%+（-39BP）=4.46%，比上一年增加0.05%。
到了2022年1月1日，小王又該重新調整房貸利率了，而2021年12月20日公佈的五年期及以上LPR為4.70%，那麼，他接下來一年的房貸利率為4.70%+（-39BP）=4.31%，比上一年降低0.15%。
……
以此類推。
8，那到底是選固定利率還是“LPR加點”利率？
這完全取決去你自己對LPR長期變化趨勢的判斷。
情況1，
如果你認為LPR是長期看漲的，會越來越高，那麼選擇固定利率更划算。
情況2，
如果你認為LPR是長期看跌的，會越來越低，那麼選擇“LPR加點”更划算。
秦老師去查了一下中國人民銀行公佈的從1999年到2020年的五年期以上貸款基準利率，供各位參考。
可以看到，1999年-2020年，五年期以上貸款基準利率的總體趨勢是向下的。而我們現在熟悉的“4.90%”從2015年10月24日公佈後，已經維持了5年，未曾變化。若單看這一點，相信很多人跟秦老師一樣，參考過去二十來年貸款利率的總體走勢，心裡的天秤已經向“LPR加點”傾斜。但往後的時間很長、影響利率變化的因素很多，未來到底會怎麼樣，誰也說不準。
說得再直白一點，這就是一場賭博。籌碼壓在誰身上，全看自己的判斷。秦老師身上也揹著房貸，大概率會選擇“LPR加點”，你們會如何選擇呢？
中農建工轉換全攻略
目前，中國銀行、中國農業銀行、中國建設銀行、中國工商銀行都已經公佈了進行定價轉換的具體方式。
中國銀行
從3月1日7時起，可通過手機銀行、網上銀行等線上渠道進行辦理。而中國銀行目前還未明確開放線下辦理渠道，將根據“疫情防控情況再行開放線下受理渠道”。
如果你需要通過線下渠道辦理轉換，建議多關注中國銀行重慶分行的官方微信公眾號，留意是否發佈相關通知。或者，直接諮詢當時為你辦理貸款的經辦行的工作人員。
中國農業銀行
主要通過掌上銀行、網上銀行和網點超級櫃檯等渠道自助操作辦理。如果無法通過這些方式自助辦理，則可以等開通櫃面辦理渠道後，在網點進行櫃面辦理或聯繫當時經辦貸款的支行進行辦理。
中國建設銀行
主要支持手機銀行和網上銀行兩個線上渠道進行辦理，線下辦理渠道未明確開放時間，需要根據疫情防控進展另行通知線下渠道的開通時間。
待線下渠道開通後，可到全國任一營業網點智慧櫃員機、櫃檯和個貸中心進行辦理。
中國工商銀行
主要支持手機銀行、智能櫃員機、短信銀行、貸款服務行四種辦理渠道。需要注意的是，智能櫃員機、短信銀行還未開通，預計上線時間分別在3月中旬和4月中旬。
如果選擇貸款服務行，可就近預約任意一家貸款服務行辦理，無需特地到原貸款經辦行辦理。
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