3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，出臺一系列限制性舉措，具體包括：本省戶籍居民家庭有2套即限購、發展安居型商品住房、新出讓土地須現房銷售等。
建誠晟業認為，海南政策涉及面廣，力度大，我們更應該看到的是疫情影響下，海南的“因城施策”反而明顯加大限制性政策力度，對未來更多城市的房地產業總體政策走勢具有前瞻性。
以下是我們的解讀，供參考：
1、中央2019年10月曾發佈相關政策
回顧歷史可以發現，2019年10月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發佈52號文《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》（名字與海南省政策完全一致）。我們沒有從中央政府網站（www.gov.cn）找到政策原文，可能涉及政府文件保密等要求。
但值得注意的是，2019年10月-11月，四川廣元、海南儋州等地曾在官網報道市政府學習中央文件（明確指向上述文件）。
2020年3月6日，安徽宣城出臺《關於穩定市區房地產市場發展的實施意見》（政策實際為2月18日發佈，但3月6日才通過宣城市官網發佈，與海南政策時間基本一致）。
2、海南新政預示全面落實“城市主體責任制”，
建誠晟業認為，官方文件是解讀政策變化的重要起點。目前，海南省政策尚未發佈政策全文，只看到官方媒體轉載的新聞發佈會材料（海南住建廳廳長親自解讀相關政策），但該新聞發佈會的相關頁面已刪除，只有一個非常簡單的政策通稿。有心的朋友可以找之前原文看看，能更清晰地看到政府出臺政策的目的。
回顧歷史可以發現，海南省2018年4月實施全域限購（主要針對省外居民），對市場已經產生顯著影響，2019年全省房地產開發投資、商品房銷售面積、金額分別下降22.1%、42.1%、38.8%，可以認為過去一年房價上漲壓力並不大。
海南省選擇在此時刻出臺嚴厲的新政策，且涉及面廣、力度大，比如強化限購（本省戶籍在省內有兩套不得新購買），明確新出讓土地全部轉為現房銷售（是全國第一個全面要求現房銷售的省），新增安居住房建設（參考其他省加大保障性住房建設等），同時進一步強調限價、鼓勵存量用地轉為安居住房等政策。
我們認為，海南省是第一個以省為單位出臺大力度限制舉措的，標誌意義明顯。海南省在此時出臺政策，不僅是當地政府彰顯地方責任、穩定房地產市場的“政治考慮”，更是未來政策走向的啟示：因城施策不是隻有放鬆。
3、因城施策不是無底線放鬆，房價穩是最高指示
新冠疫情影響下，海南新出臺的政策不是放寬房地產市場調控，而是貫徹落實城市主體責任制要求，鞏固房地產調控成效，原來的調控政策繼續保持不變，並進一步完善。
新冠疫情對經濟衝擊的背景下，貨幣信貸投放（不是針對房地產）總體加大，社會各界對房地產政策放鬆預期強烈。地方因城施策、放鬆預期強烈，熱點城市房價上漲預期有所增強（我們前幾次文章反覆提醒，行業裡的過度樂觀情緒並不可取：“建誠晟業快評：近期政策風向的兩大端倪”）。
海南在此節點出臺大力度舉措，央行、住建部也在近期喊話堅持“房住不炒”，表明房地產政策不會無底線的放鬆，部分商業銀行和地方政府的“過度放鬆”也可能被糾正（如河南駐馬店放鬆首付要求被約談）。
由此可見，中央的總體要求和政策目標仍是穩地價、穩房價、穩預期，地方政府承擔穩房價的主體責任，房價有上漲預期的地區仍有可能出臺限制性政策。
最後，再次強調並重復我們2月初即堅持的政策預期，詳見“疫情膠著，中央可能放鬆房地產調控麼？”為對沖疫情負面影響，中央肯定會出臺針對房地產業的相關鼓勵政策，但政策的出臺將是漸進的、差異化的（進一步賦權地方政府，不同區域、不同企業、不同需求差異明顯）。
總量放鬆固然有助於提高整體流動性，但目前房地產企業資金狀況好於絕大多數其他行業，疫情對房地產企業開工投資、銷售等指標的負面影響尚未全面顯現在數據上，房地產金融不會在此階段全面普遍放鬆。
貨幣政策穩中向松是可預期的，考慮到疫情的衝擊，信貸投放的力度肯定會加大，但需要注意的是“樂極生悲”，房地產行業遠沒有到需要靠信貸針對性放鬆來救的程度。如果過度放大金融寬鬆的預期，可能給企業經營決策帶來困難。
詳見：
4、附：海南2018年3月7日政策要點
1. 各市縣對本地房地產市場平穩健康發展負主體責任，避免將住房作為短期刺激經濟增長的工具和手段，把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處；
2. 制定“一城一策”工作方案，提出年度調控目標和具體政策措施，科學合理確定新建商品住房銷售價格，使地價、房價、房租水平保持在合理區間；
3. 編制住房發展“十四五”規劃和年度建設計劃，合理確定各類住房供應比例，構建租購併舉的住房制度：通過發展市場化商品住房、市場化租賃住房，滿足省內居民多層次居住需求和省外居民旅遊租賃住房需求；通過加大公共租賃住房保障力度，滿足困難群眾的基本住房需要；通過發展安居型商品住房，滿足居民家庭基本住房需求；
4. 在省內已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房；
5. 從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題，改革商品住房預售制度，自文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。
6. 進一步明確部門職責，加強協同配合，分類精準施策，科學合理調控，建立和完善我省房地產市場平穩健康發展聯席會議制度，省級各部門根據職責，研究提出土地、金融、財稅、市場管理等多方面的政策措施。進一步加強規劃引導、加強土地管理、完善金融稅收政策、合理運用行政措施，指導市縣精準施策。
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