我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐好，我們現在手頭有550-600首付，置換，需賣一個小兩居，甘露園附近。我們現在孩子十個多月，想換一個綜合各方面都還可以的房子。目前初步確定在東四環附近，您有哪些小區可以推薦呢？至少兩居，85 平以上。
回答：你好，子彈600，選籌範圍非常大，首選望京。 望京的主要開發時間在2000年前後。 當時流行大型的塔樓建築，所以你能看到望京西園一二三四區，以及一些當時的剛需住宅小區，望京西一片，基本都被高塔填滿。 隨著外企入住，不部分較為高檔的小區開始有一些低密度的板樓出現，主要是寶星，慧谷，大西洋，果嶺裡等小區，相對品質高一兩個檔次。 剩下也有非常多的公房社區，花家地，利澤西園，南湖，夾雜著蘇式六層板樓和90年代的老塔樓。 望京整體不是很便宜 追求品質盤的如果有低價可以考慮，比如融科橄欖城8萬 穩妥的，華鼎世家6萬
提問：您好，北京已婚，lp北京戶口，在機場工作。stsd在機場附近買了一套小房子，有按揭，能賣220左右，還剩40萬貸款。剛生了小孩，想改善一下居住環境，順便考慮孩子上學的事，目前夫妻兩人月收入共3w左右，手裡有40左右。希望能給點建議。 1. 看了公園十七區的限價房，90平490左右，按二套買的話，首付都不夠。中介說可以想辦法做一套，但不一定能成。而且21年底才交房，這期間又得租房又得還房貸，壓力也不小。 2. 保留現在機場的房，去燕郊看了嘉都，距離機場近，但是40年的產權，不限購，75首付，75貸款。以後如果過幾年孩子上學想換到北京來，怕不好賣掉，也很麻煩。 或者您有還有什麼建議？
回答：機場附近的標的長期漲幅會跑輸，可以出掉。 如果預估準確，220-40+40，220萬首付，操作各方面得當，可以買到450-500萬的標的。 關於限價房，可以在星球內搜索關鍵詞。 限價房≠便宜。 順義的房產和主城區有比較大的分割，建議迴避。 公園十七區很貴。 你們完全不需要浪費錢買燕郊。 不管是首套還是二套，都可以貸足 。
提問：孩子在國航工作，準備在首都機場附近買房結婚。200-300萬二居室（二手或新房）。麻煩房姐給推薦一下房源。謝謝！
回答：首都機場附近不太推薦，長期看房產沒有升值空間 剛需建議能跟隨大盤，200-300看東面2居，老公房，未來置換也很容易出手， 另外投住分離更合適
提問：房姐你好！我有兩個問題：1、我看你之前的帖子，瀋陽的房子現在均價還不到1萬，是可以吃進吧？2、不知道你瞭解不瞭解秦皇島，均價1.08萬了，還能買進麼？
回答：秦皇島IP價值高，領導人手一套，但是旅居房產並不是很好的投資標的，沒人接盤。瀋陽是所有二線省會城市中單價最低的，屬於全國窪地。
提問：房姐您好，看房也小半年了。最後一哆嗦了……求翻牌。 個人情況：在高校工作，工作時間自由，收入穩定但不高，目前月到手剩餘可以還7000，需要利用房租還月供。首付準備了300。由於工作關係，主要活動範圍在高校聚集地，即北京西部和北部。單身，主要是上車加投資，兼顧居住（萬一置換不掉，自己住也不會太痛苦就行） 目前看中若干個標的求教 1.西壩河小三居，70多平，三層，單價6.7萬，三室一廳，總價520; 2.老國展二環邊頂層複式，112平（實際使用面積130+平），單價4.9，四室一廳，總價550； 3.天通苑東三區頂層複式，191平（帶露臺共計230+平），單價2.7萬，三室二廳，總價535。 謝謝
回答：你好，北京選籌一定要具體到樓盤 樓層和戶型才能做精準判斷。 西壩河是半個死衚衕，缺少道路，河道分割，造成難進難出的局面。 雖然空間位置很好，但是地勢，交通不好。 所以造成了反常的結果，讓人以為價值混亂。 東三有部分奇葩的八角戶型，如果是八角戶型，這個價格性價比不高，如果是方正戶型，上個月剛淘到一套單價2.4的，建議入手價在2.5以內。 感謝打賞！
提問：房姐老師你好，看過你在青年路的分析寫的不錯，但好像沒有講星河灣，畢竟星河灣是一個很有名的樓盤，想聽聽您的意見。
回答：星河灣品質很好，但是總價起步2000w+，面積都是300+，是置換的頂端一撥市場。 所以流動性不高，當前也沒有什麼機會出來套利的標的。 價格還算合理，適合無處安放的大資金，四平八穩放一套。
提問：房姐，首套首貸，手上500~600萬，孫河有什麼一手盤推薦的？
回答：順義，土著區＋望京衛星城，部分產業支撐，老城區阻礙多，孫河已經提前透支是目前問題。 自住看你自己的喜好，天瑞宸章附近的幾個盤可以看看。 投資望京更好。
提問：請問弘善家園小區，低於5w的商品房能否考慮入手？為什麼這個小區一直很便宜？
回答：南邊挨著左安路和京津城際鐵路，南邊是十里河市場，鐵路兩側都比較亂，附近商業相當於鄉鎮水平，北邊挨著潘家園華威，居住環境改善一點，但由於潘家園商業的衰落，幾大駐京辦的阻塞，地段價值比較低。 弘善家園各區建築風格差不多，基本只有兩類，區別是入住率，有的樓幾乎滿人，有的樓基本一半毛坯（圖12），車位配比0.1，很緊張。 缺乏開發支持，本身商業環境衰落，城建落後，稍不注意可能走向貧民窟路線，優點是二三環之間，交通方便，弘善東路一帶道路乾淨平整。 5W內要看具體多少
提問：房姐你好，我和媳婦都是sfsd，但是我們已經領證了。現在我倆在北京和成都都有購房資格，以後想定居成都。今年想買一套總價400之內的房子，過兩年再買另一套400的房子 問題一：從投資的角度，是先買北京兩年後再買成都還是先買成都兩年後再買北京預期收益更高？假定先買的那套房子持有時間不低於5年 問題二：北京房價基數已經這麼高了，投資增值的空間還大嗎？持有5年漲幅50%的話也不算太高，而且朋友都勸我房子流動性低，萬一有其他更好的投資渠道(比如股市牛市來了這種)，靈活性太差了 問題三：假定今年先買北京的房子，淘到筍房的概率還大嗎？看你的回答是重點關注東三到東四的老公房，有更具體的區域或者小區嗎 多謝
回答：你好，大單優先原則，sfsd一定要用在北京。 建議暫時離婚，把各自的sfsd都用完再領證。 或者婚後買房，只上一個人的徵信，另一人申請放棄份額，保留一張首套房票。 如果你的朋友們，沒有買過6套以上的房子，不懂投資，他們的話都不要信。 北京往年的漲幅規律：漲1年，歇2-3年。每次漲幅40-50%，再回吐10%-20%左右。 如果不是因為2019年的政策壓制，北京漲幅一定是緊跟深圳，帝都根本不缺購買力。 房產一定是玩長線的，持有5年才能穿越一個完整的熊牛週期。 北京淘筍倒計時1個月，趁現在看房200套，除夕之前入手。 一年中的漲幅集中在3-5月，如果北京政策利好加把火，很快就點燃了。 總價400以內關注四惠，甘露園，金臺路，石佛營，十里堡，再到東風橋酒仙橋，南邊勁松十里河，都是可選的類型。
提問：房姐好! 獨生子在北京工作目前名下有兩套房，一套140平米在豐臺馬家堡角門西站南，一套60平米的在西城廣安門外車站東街，準備4年後寶寶上學去住，現出租。去年我們老兩口退休後戶口遷入了北京。聽說老人可以用接力貸買房，我們老兩口經濟條件還不錯，所以有自己買房的念頭，用於投資兼遠期自主。但是在當前形勢下拿不準，一是買不買;二是如果買在哪個區域？前期看了豐臺白盆窯和大興4號線的幾處限競房，也在中介網站看了一些現住馬家堡大房子附近的二手房。看這邊的原因是感覺兒子現住的角門這邊生活挺方便，以後老了和他們住的近點。想請教房姐，1.現在有必要買嗎？2.如果買，買二手房還是限競房？買哪個區域的合適？謝謝啦!
回答：現在入手挺合適 考慮離的近的話，可以看馬家堡到宋家莊，目前自主投資都沒有問題 考慮增值屬性，買二手房
提問：房姐，通州朝陽交界的兩個盤，西馬莊園和京貿國際公寓你怎麼看？
回答：京貿的容積率比較高，戶型不太合理，整體的性價比不如常營，在於總價一般比常營低一點，加上挨著通州，所以也吸取了一部分流動性。 西馬莊園不太建議，位於夾角位置，被通燕高速，運河和鐵路包圍的孤島地塊，加上2000年錢的老公房，價格接近4萬，缺乏性價比。
提問：房姐好，目前住在東五環五方橋附近一套175大三居，戶型不錯但周邊配套社區環境不好想置換高品質樓盤，改善自主為堅固保值；目前和父母名下均沒有購房名額了只能先用親戚stsd名額，考慮總價1400，賣一套133平兩居天鵝灣，特殊偏好：大戶型大面寬，位置三四環左右，品牌樓盤無學區要求，夫妻在朝陽上班；看了一圈房子最後把範圍放在南四環新宮泰禾金府大院和中糧天悅壹號。糾結兩個點：1.目前的形勢賣方換房的手續及額外費用(貸款利息\\/過戶\\/裝修等等，需要額外付出五六百萬)，是否值得置換；2.如果出手泰禾小區密度和園林精緻，中糧175戶型很贊，樓位置樓層差不多情況下泰禾貴二三十萬，怎麼選呢？急求指教
回答：垡頭豆各莊，我能想到的175三居就只有京城雅居。 這個小區非常孤立，只有一根輔路下來印象非常深刻，連到未來豆各莊地鐵都相對困難，小區又是大戶型，4.5往上的價格未來出手無論是價格還是流動性都有困難。 天鵝灣不賣，可以買； 泰禾金府大院，中糧天悅壹號都非常差，再三迴避。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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