編者按：週末陪朋友驗收，他的小區剛剛交付。走進他的房間，規規矩矩89㎡中間套戶型，沒有驚豔也沒有槽點，實在因為這個中間套戶型過於經典，很多剛需樓盤都採用了這種戶型設計。但是從朋友的吐槽中我忽然意識到，
那個89㎡能做三房兩衛、120㎡能做功能四房兩衛的時代已經與我們一去不復返了。一、你還記得經典的89㎡戶型嗎？
我敢肯定，當前在市場上購買新房，如果是89㎡中間套，九成九戶型應該都是如下戶型，3房2廳1衛：
標準89㎡中間套戶型
可能個別情況下，在次臥這裡或許有的多做了飄窗/陽臺，但是主臥、小書房面積會在上圖顯示基礎上略微縮小，但是總體上，只要買的是2018年2月拿地之後的房屋，無論是新房還是剛剛交付的二手房，9成9都是如上戶型。
那麼2018年3月之前，89㎡做3房2廳2衛的神戶型是什麼樣的呢？
曾經89㎡中間套經典戶型
89㎡同樣三房，1衛和2衛區別不僅僅在得房率，更多的是在功能性。
89㎡無法做出舒適3房是業內共識，但是89㎡做功能型3房是在剛性需求和客戶一家三代基礎上平衡得到的產物，如果89㎡做的3房少了1衛，那麼居住的功能性就大大減弱。
如果說89㎡3房1衛只能滿足三口之家的生活需求的話，89㎡3房2衛可以完美解決一家三代人的居住需求。畢竟3個人用1個洗手間與5個人用1個洗手間是不一樣概念的。
二、2018年3月前後發生了什麼？
2018年3月是一個概數，但不一定必須是2018年2月。但是可以說2018年2月以後拿地的樓盤9成9都不能做出類似經典89㎡3房2廳2衛這樣的神戶型。正常開發商從拿地到樓盤設計方案出爐再到設計方案審批全部通過至少需要3個月時間。而變數出現在2018年7月。
（1）浙江省2018年7月1日後實施《建築工程建築面積計算和竣工綜合測量技術規程》
（2）國家2018年8月1日後實施《建築防煙排煙系統技術標準》
（3）國家2018年10月1日後實施《建築設計防火規範》
這三個文件，尤其是第一個文件，像一把鎖，將房屋“偷面積、偷公建”等違規行為封禁在時間的長河裡。我們都知道，我們購買的產證面積，是室內面積+室外公建配套面積之和。一般而言，89㎡實得面積不會超過70㎡，得房率在80%以下（以上數據僅作參考，根據設計不同樓盤之間存在差異）。總體上，如果想要增加室內面積部分，就要“想辦法”。
而這裡的想辦法之前也並不能算完全違規，在新規之前，陽臺、飄窗、設備平臺等位置都是“偷面積”的重點；而新規之後，將原有的規範設計得更加嚴格，原有想出的辦法也就不能再使用。
三、新規前後的差別，就像是89㎡3房2衛到89㎡3房1衛的差別。
用一張業內同仁總結的圖來解釋說明：
新規前後變化對比
新規前後的差別用簡單的語句表述就是：
（1）原來挑空不算面積現在算產證面積了，那些複式、錯躍、排屋實際得到的面積以後沒有挑空了，客廳看著不會特別高大特別敞亮了
（2）原來對於剛需而言最重要的陽臺、飄窗、設備平臺可以“偷”的面積變少了，實際得房率低了（大戶型受到的影響少一點，但是同樣也損失了）——這也直接導致了原來住3代人沒問題的89㎡3房戶型只能住2代人了（可以忍受5個人擠1個衛生間除外）。
四、同樣的產證面積、同樣的價格前提下，建議買2018年3月以前拿地的二手房
有人喜新，有人厭舊，但永遠不討厭的是實得面積比產證面積“大”——開玩笑了。但是需要注意的是，同樣是一樣產證面積的房子，在2018年3月以前和以後，在實得面積上差3%以上。
當然不可否認，在此之前還有更多老規之前時代的樓盤，他們能夠真正做到實得面積大於產證面積。但是，無論是出於財富增值還是保值考慮，年代越新的房子受到利好漲幅就越大——嗯，炒股有炒次新股，買二手房建議次新房。
以上為週末陪友人驗房有感，關注“浙江說房”，撥開房價迷霧，探尋價值本真。
閱讀更多 浙江說房 的文章
