我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐你好，想問買一套總價235萬左右的新房，49歲了，可以貸款20年，首付3層，要貸款差不多165萬，1，還款方式我是選擇等額本金還是等額本息。2，我是過幾年提前還完貸款還是貸足20年好。
回答：你好，任何情況下都選擇等額本息的還款方式，年限越長越好，不要提前還款。為什麼買房貸款，選擇等額本息，而不是等額本金？
我們以100萬借款，基準利率4.9%，10年期（120個月）為例：等額本息首月還款10557元，等額本金12416元。
1.同樣鎖定一筆借款，等額本金比等額本息的月供要多20%，這裡的20%，如果換成等額本息，相當於你可以借來120萬的貸款，憑空多了20%的支出，浪費了現金和現金所帶來的機會。
2.有人說，等額本金的月供是逐年減少的，還有人說，等額本金的總月供少於等額本息。沒錯，但是誰又會還10年的貸款呢？何況現實中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是個位數，貸款是百位數 哪怕按照10年期計算，等額本息要到第56個月的月供才超過等額本金，如果按照30年按揭，則要到第十幾年，實際上大多數人到第5年房子已經翻倍出售/換房/還清重新抵押了。
3.為什麼還是有很多人覺得等額本金比等額本息好呢？最重要的一點，是因為我們的視角：通脹的速度，通常保守按照12%計算。我們把通脹速度（1%每月）乘以當前月供，才能得到真正的【幣值】，【幣值】才是真實的【月供】。一旦加上通脹這個因素，邏輯就變得鮮明易懂，相比沒有通脹，我們的月供正在以肉眼可見的速度進行【收縮】。
按照【幣值】計算：等額本息首月月供10557元，等額本金12416元。等額本息末月月供3192元，等額本金3037元。
結果是什麼呢：
1.等額本金的總月供，比等額本息更多
2.等額本金早期消耗了你更多的現金，月供壓力更大，也消耗了更多的機會
3.買房開頭難，等額本金可能成為壓垮你的最後一根稻草
提問：什麼叫抹房查？
回答：抹除房查記錄，操作詳見知識星球內部分享。
提問：金地藝境，頂樓，125平米，滿二，毛坯，200萬，值得入手嗎？投資，算不算筍盤？
回答：不錯，小筍，沒有硬傷可入。
提問：房姐，請問簽訂房產代持協議有用嗎？需要注意什麼？
回答：只籤一份代持手續不完備，代持人違約成本太低
讓代持人配合做全套手續，代持協議、借款協議、疊加抵押、長租合同。
提問：你好，房姐，今通過群裡的一個老鄉東東認識你，第一天入圈，剛才看了一些你對圈友的問題專業解答，感覺後悔這麼晚才遇到你這麼專業的人士，希望以後多交流。
我是湖北荊州人，87年12年開始工作32歲大齡老男人。2014年來北京出差工作，然後認識另一半，就在北京一直工作。現在名下有兩套房(五一剛賣了一套，只能算一套了)
1.2013年5月，家裡出錢買的漢口福星惠譽福星88平米尾盤首付35萬裝修5萬貸款45萬20年2013年9月開始一直出租月付2800房租2500。
2.2016.1月跟老婆離婚用老婆剛夠的首套資格買北京東南五環內美然綠色家園頂層6樓99平米兩居首付83萬貸款147萬中介契稅個稅一起12萬。
做為一個北漂，在一直想著回武漢，但是又一直找不到自己覺得合適工作，加上今年我和老婆都剛升職，感覺回來更渺茫了。這幾年把北京買房借的45萬還完了，福星城的貸款上個月剛還完了。前面兩次買房不太懂就瞎買了。武漢福星城小區僅有的3棟塔樓超高層被我選中了。北京買房時候我剛好外地長出差，老婆懷著孕，急急忙忙就把房子買了
現在買房比較糾結怎麼去選，我覺得泛海這塊區域還有比較大的發展潛力，現在看了中是一個85兩房，255萬，8月滿兩年過戶，23層。還一個100平米的三房325萬滿兩年。
還有就是東原啟城開盤的只有142四房和125三房五月低開盤。感覺後面開盤四期地理位置沒前面好了，也是超高層。買泛海三居我的流水只有兩萬加上3300的公積金，可能剛剛夠。北京房貸和家庭開銷媳婦收入剛好可以負擔，小孩和阿姨費用一直父母承擔著。首套泛海，然後買東原啟程得二套父母一起還款。這是我現在想買的兩處房子。想請房姐給我一點建議，我這樣選擇好不好
回答：1.泛海自住是不錯的選擇，但是投資並不是好籌。泛海CBD屬於過氣IP，當初規劃很棒，但是並沒有做起來，目前價格也炒高了，後期增長乏力。你看的這2套都比市場價貴，如果要買泛海也需要淘筍才行。1萬漲到2萬簡單，3萬漲到6萬很難。
2.東原啟城投資是不錯的選擇，白沙洲屬武昌價格窪地，承接武昌的人口外溢需求。可以入。
3.純投資建議買確定收益的盤，倒掛越嚴重，確定收益越大。武漢性價比高的盤彙總，詳見知識星球內部分享。
提問：公積金貸款，現公積金每月繳納數與還款數基本持平，後面公積金繳納金額還會增加，現在公積金餘額還有幾萬，是不是浪費了，可以用這些餘額提前還款嗎？或者還有什麼更好的操作？比如裝修貸款之類的，畢竟能貸一點是一點。
回答：你買房之後就可以把公積金的餘額全部提出來，以後每個月自動提就行。不用提前還款
提問：請問這種沒有名字的流水，作為房貸流水應該沒問題吧？那是不是可以自己做流水，每個月固定日期往中信的卡里轉一筆估計固定金額，作為工資收入？
回答：沒問題
流水要過夜，備註工資，獎金，房租這些
不要去自住打印機，去櫃檯中信銀行還是OK的
提問：房姐您好。最近下定一套漢口中心二手老房，用於投資。手中有子彈45萬。在操作過程中有些疑慮，還請房姐給與指點。1.房子狀況:吉慶家園低樓層電梯房一環邊上18年房齡128平方，買入價:1.67，市場價1.8。租金可以到2500左右。是否適合投資？有無漲幅？若無漲幅，可否用於抵押做融資？2.之前對接銀行的人打包票:高評到2.0沒問題，現在開始走流程，正常評估是1.8。請問房姐有沒有專業人士可以推薦給我。3.最後確認:吉慶家園這套房子值得入手嗎？若是房姐，入手後怎麼運營這套房子達到利益最大化。（武漢有2套全款房，自己也可以做sfsd）感謝房姐
回答：你好，吉慶家園區域屬於核心位置的老破大，單價1.67低於市場價，但是因為房齡老，小區僅3棟，成交量太小，小區自身沒有能力拉動房價。只能依靠區域的整體抬升。內環核心區的房子，如果沒有學區優勢，未來升值潛力很一般。武漢跟一線城市不一樣，上車門檻低，老破大接盤俠人群相對少一些。
武漢板塊輪動順序:
重點學區新盤、CBD新盤、主城區學區次新盤、近郊地鐵新盤、主城區次新改善盤、遠郊CEO盤、老破大老破小。
老破大和老破小屬於房產生物鏈的最底端。
如果是我，這套房子真筍的前提下，我可能會全款把價格砍到1.6以內，配合操作鳳變冰+ABC直接出手，不會考慮長持。已經入手了，就從抵押和提高租金2當面入手。房子重新收拾下，做民宿或者分割出租。
提問：房姐你好，現在是這樣，有套南寧全款房，綠海雲天117平方毛坯，賣多少合適？想快點出手轉到武漢，在光谷附近上班，掛在中介那邊210萬，現在中介想籤推廣協議，保底198萬，超出部分對半分，感覺不合理，但不知道怎麼處理？另外葛店一套120多平方貸款房，要出掉嗎？再怎麼組合買房合適呢？
回答：說說賣房的科技樹，1.首先是花幾萬把房子重新裝一遍，裝成北歐風，用最廉價但是最好看的材料。軟裝一定要好看，賣相好的可以溢價10%賣出。
2.報價要合適，快速賣出當然要比同戶型價格低一些。
3.把附近中介都掛一遍，報個對外賣價，再報個心裡底價，賣價與底價之間差2-3萬，承諾中介誰幫你按對外賣價賣出去，獎勵3萬紅包。附近的中介就會優先推薦你的房子。
掛210差不多，現在小區均價1.7。不要籤推廣協議，葛店可以出掉了。然後再根據你的子彈和房票來給你建議。
提問：請問房姐，我要買一套自住的房子，對居住環境要求比較高，目前在考慮泛海國際桂海園的小兩居和時代新世界的小三居，因為都是新證，算下來桂海園的大概3.4萬/平，時代新世界大概3.1萬/平，買哪個比較合適，價格划算麼？或是還有那種環境好可以馬上入住的精裝修樓盤推薦嗎？
回答：1.桂海園3.4貴了，最近二手成交單價都不超過3.1W。時代新世界3.1也貴了，看2.7左右的。這2個地方自住都不錯，但是你不要看裝修好的，都溢價，最好是毛坯或者裝修差的，好壓價，然後按自己喜歡的風格裝。
2.想立刻入住的只有二手房了，如果喜歡環境好的，可以關注下江景和湖景房
提問：我已經有40貸款了，家我老公買房貸150還能貸得到嗎？家庭月收入到手1.8
回答：能貸，把流水刷起來
提問：謝謝房姐之前給的建議，已經採納，我們現在家裡六口人，之前買的房子都是兩房，一個是龍陽時代，一個是紐賓凱錦城，因為生了二胎，現在有兩個選擇，在這兩個小區裡再選一套三房，老人帶兩個小孩住一套，我們夫妻住那套小的，或是在另外的小區買個4房，目前看了一套招商1872的4房，二樓帶底商露臺，房子採光還可以，為了兩個孩子上學方便考慮，這套房子自住，也考慮投資（以後孩子大了可以考慮賣掉）產證面積154，房東開價258萬，新證，房東現在的狀況是已經扛不住貸款了，急於出手，要求先給他150萬，後期貸款下來了再把多的錢還給我們，請問房姐，這套房子可以入嗎？多少錢入合適。
回答：1.建議買招商公園1872的4房，自住，後期升值潛力和學區都更優。
2.業主報價並不貴，但是判斷真正價值需要用到拆骨法。2樓本來也有8%-10%的折價，贈送的露臺面積，按照30%的單價計算，戶型有沒有折價等等。還原房子真實價格，然後再跟業主去砍價。業主急用錢，再砍個10萬左右應該問題不大。
3.替業主還按揭，如何保證自己的資金安全？
A委託買賣公證（讓賣家委託買家去辦理銀行還貸、解壓、過戶）並指定上證人為買家指定人。
B簽署借款合同做公證借款事由買賣房屋
C重點監控銀行扣款時間節點為當時存款當即扣款拿證時間根據銀行不同，一般是一週內
提問：房姐你好，私營企業法人（空殼公司），三個月前集中兩天內辦下中信、招行、華夏、浦發信用卡，額度很低平均2萬，月流水4w左右，1、請問怎樣短期內提額最有效？是集中刷一張嗎，刷哪一張呢？2、現在再申卡建議哪幾個銀行，另外自己房貸在交行卻沒申請交行信用卡。
回答：多刷，分期，多核辦卡。房子在申卡環節沒什麼作用，看看我之前在知識星球更新的信用卡文章。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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