宗地指標
宗地位置：郫都區郫筒鎮菊松村四社、望叢祠四社
淨地面積：30.71畝
土地性質：二類住宅用地
容積率：1＜R≤2
限高：≤36米
綠化率：30%
建築密度：≤30%
公共配建：配套建設10436.02平方米綠地
這宗純粹的住宅用地容積率為2.0，住宅限高36米，地塊改善屬性已十分明確，未來極大可能呈現出低密舒居的洋房類物業。30.71畝的用地面積，是典型的中小地塊，從2019年郫都區同類用地的起始價看，小全全預判這宗土地的起始樓面價應在6000元/㎡左右。總體而言，宗地成本可控，應該符合大多數開發商的擇地標準。
宗地現狀
目前，宗地已實施打圍，內無待拆除的建築物，有少許土方、雜草、雜樹，五通一平已基本完成，適宜建設。宗地地形方正，利於產品後期排布和打造。
地塊以北為花樣年·龍年國際中心商業及二期住宅，以南為花樣年龍年中心三期，以東為大片的空地，以西中信大道西側分佈有農家樂、餐館等。
▲宗地內部現狀
交通方面：宗地北鄰望帝路，南鄰望叢祠大街，東至蜀賢路，西至中信大道，四周道路均已建成並投入使用，區域路網暢達，可滿足周邊居民生活所需。
軌道交通方面，宗地與在建的地鐵6號線望叢祠站直線距離約1公里，6號線預計於2020年年底開通運行，屆時將串聯起郫都區和天府新區南北兩大區域，可謂意義非凡。此外，宗地與已經開通運行的有軌電車蓉2號線晨光站、何公路站、望叢祠站3站的距離，都只有1公里左右。區域交通路網縱橫，未來將形成公交、地鐵、有軌電車多維一體的交通格局。
▲中信大道
教育資源：宗地位於蜀都新城，項目周邊教育資源集中，3公里範圍內，分佈有郫都區示範幼兒園、郫筒二小（四川省首批重點小學）、郫筒一小望叢校區、郫都區第二中學、郫都區第一中學、郫都區岷陽實驗外國語學校等優質教育資源。
▲郫縣二中
醫療資源：宗地周邊醫療資源富集，周邊3公里範圍內有4處郫都區重點醫療配套，郫都區人民醫院、郫都中醫醫院、郫都婦幼保健院、西南兵工成都醫院。
值得一提的是，2月24日，四川省衛健委官網發佈通知，建院80餘年的成都市郫都區人民醫院，被正式評為國家級三級甲等綜合醫院，可以說宗地未來可以享受到的是郫都區最優質的醫療資源配套。
商業配套方面：宗地周邊3公里範圍內，有2處大型商業配套，分別為花樣世界生活廣場和佛羅倫薩小鎮-成都名品奧特萊斯。尤其是位於宗地北側的花樣世界生活廣場，建築面積12萬方，在提升宗地商業價值的同時，亦形成了區域商業中心，完全可以滿足周邊居民的生活購物需求，而對該宗地塊未來的業主來說，“出門步行五分鐘就可到購物中心”，生活相當便捷此外，花樣年龍年國際中心2期臨近該宗地塊一側的街區商業已交付，花樣年龍年中心3期底商也已投入使用，超市、五金類店鋪均在正常營業。
景觀資源方面：地塊周邊3公里範圍內有4大城市級景觀資源，分別是石牛公園、望叢祠、杜鵑公園、清水河生態公園。望叢祠距離宗地僅700餘米，是郫都區著名的文化地標。沿清水河兩岸修建清水河生態藝術公園 ，佔地700餘畝，是一個集森林，河流，景觀與一體的大型溼地公園，素有“郫縣最美生態水花園”的美稱。
▲望叢祠
公共配套方面：地塊周邊文體設施豐富，郫都區文化館、郫都區圖書館，郫都區體育館等大型公建配套離地塊均不到3公里，驅車5分鐘內即可抵達。
此外，郫都區政務中心、郫都檔案局、郫都區稅務局等政務資源也在地塊周邊3公里以內，這些集中優質的政務配套也是地塊投資價值的保障之一。
郫都區土地供應面積逐年減少
宗地周邊地價連續三年上漲
睿合泰機構統計數據顯示，2016-2019年，郫都區土地供應面積逐年降低。
2019年，郫都區經營性用地供應、成交約780畝，處於5個二圈層區域的末位，其中，含住宅用地的土地成交樓面均價在7229元/㎡，處於二圈層成交樓面均價水平線以下。受土地供應影響，郫都區近年來商品住宅市場供應不足，
市場存量連年下降。從近三年郫都區商品住宅成交均價走勢來看，區域房價連續3年增長明顯，2019年區域商品住宅的成交均價在11175元/㎡，排在二圈層區域前三，未來仍有較大的增值空間。從樓價地價差來看，目前宗地所在的郫都城區板塊同類產品的樓地價差在9000元/㎡左右，投資開發仍有較大的獲利空間。
另外，從宗地所在片區的土地市場來看，近3年，宗地周邊3公里範圍內住宅用地成交樓面均價整體呈上漲趨勢，2019年成交樓面均價達到6200元/㎡，年均上漲幅度為7%。2019年1月，龍湖地產以樓面地價6200元/㎡競得的93畝住兼商用地，與本次出讓地塊相距約1.5公里，目前已呈現為紫雲賦項目入市。
新房市場方面，宗地所在片區首開龍湖紫雲賦精裝售價16500元/㎡起，金隅地產金玉府精裝價格在16600-17082元/㎡，保利熙園精裝價格在13069-18226元/㎡。
當前，作為郫都城區政治、商業、經濟發展中心的蜀都新城，已經雲集了保利、龍湖、花樣年、人居等品牌房企，開發商對於區域的價值認同度非常高。
二手房市場方面，蔚藍卡地亞黑鑽均價在18106元/㎡， 龍光君悅華庭二期均價在11161元/㎡。
產業人口不斷湧入
電子信息產業帶動郫都以產興城
2018年，郫都區GDP總值580.22億元，增速7.8%。區域經濟的持續穩步增長，也得益於郫都區電子信息相關產業的迅猛發展。作為成都市建設國家中心城市重點打造的“電子信息和雙創產業基地、國際化都市新區”，郫都城區近兩年也越來越宜居、宜業。這裡的成都電子信息產業功能區是四川省首個億級產業功能區，也是成都重點規劃的66個產業功能區之一。
宗地位於成都電子信息產業功能區“一帶四園三中心”中的生活服務中心的核心地帶，也就是集中居住區。官方統計數據顯示，2017年郫都區常住人口84.78萬，2018年常住人口108萬。隨著電子信息產業功能區的發展，未來還將吸引更多的高端產業人才去到郫都，也必將誕生更多的置業需求。
結合宗地自身條件、產業支撐、周邊區域配套和區域房地產市場表現來看，即將推出的這宗31畝純住宅地塊區位優越、交通便利、配套成熟，具有較高的開發價值，適合開發改善型的中高端住宅類產品。小全全預計，這宗宜居屬性突出的31畝宅地，將迎來眾多房企的強烈關注。
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