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我自己有兩套商鋪，目前都是50%的貸款和以租抵貸的階段，所以我可以給你一些建議！
首先我們要算一筆賬：
商鋪最長可以貸款10年，因為是投資性房產，所以沒有首套和二套的區別。 最低首付50%， 貸款最高50% ，利率最少上浮10%，這要視個人工作收入情況和個人銀行徵信情況，以及當地銀行的政策，上浮10%-20%不等。
所以的首付60萬，貸款60萬的情況就是每個月需要還款6625.13(元)，一年就是79500元的樣子！
其次，對於商鋪的投資來說，我和我在身邊投資的小夥伴，親戚都是一致認為必須大於7%以上的租金回報率才是合格的商鋪。
為什麼呢？因為目前的銀行低風險理財產品都可以做到5%-6%左右的收益，如果你的商鋪連普通的理財都跑不贏，那麼還有投資的必要嗎？況且商鋪的投資風險更大，資金更多，還有後續的許多麻煩事需要處理，因此，必須大於7%的租金回報率才是合格的商鋪。
並且更重要的是，商鋪的升值收益其實非常小，因為二手商鋪需要交納一個30%-50%左右的增值稅，如果再加上其他的稅收，其實根本從市值上無法獲得較大的收益。
這樣來算的話，你的商鋪一套是120萬，如果加上後期的面積多退少補，以及產證辦理，物業等，大概應該在125-130萬左右落地。按照7%的回報率來看，一年就是91000元的租金，一個月就是7580元。
所以只有當你的租金能夠覆蓋掉你的還款，並且還有少許盈利的時候，當你的商鋪滿足7%年回報率的時候，你的這套商鋪才是有投資價值的。
當然了，商鋪的選擇還要看其他的幾個方面，比如：
是不是一手的；
有沒有包租協議（不要買包租，貓膩太多）；
能不能重餐飲（因為現在電商打擊大，實體裡只有餐飲和消費可以提升商鋪的價值）；
是不是一樓沿街；
等等.....
因此，當你決心要投資商鋪的時候，我的建議是從這幾方面考慮，再下手也不遲！目前的商鋪投資市場，買對了，一鋪養一代，買錯了三代養一鋪 ，曾經的一鋪養三代其實已經是過去式了！
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如果總投資120萬購買商鋪的話，按8-10%的年回報率是9.6-12萬，10萬元以上年回報率可考慮購買。
滾雪球看股市期市
理論收入應該不能低於40萬
