一：海南樓市調控升級
近期海南島房地產調控政策進一步升級，一石激起千層浪，全國人民都在討論。
我們先來看有哪幾個瓜可以吃。
1、海南島取消預售制度，以後新房採用現房。
2、海南島大量推出安居房。
3、海南島區劃要調整。
取消預售制度無疑是最大的一個點，搞的全國開發商人心惶惶，其他地方會跟進嗎？北京會跟進嗎？
二：取消預售制度有何影響？
先看取消預售對購房者和開發商分別有什麼影響。
對購房者來說，無疑是利好的，至少能初步看到一個房子大概的樣子，避免了
爛尾的可能。從選房的角度來說，眼見為實，也能有更加直觀的感受，不用再被各種沙盤和宣傳廣告忽悠。但對購房者也會有不利的一面，開發商成本提高，會導致建築質量可能的滑坡，尤其是那些表面看不出的隱蔽工程，比較難說。
對開發商來說，可就不怎麼美妙了。
首先現房意味著資金成本要提高不少，畢竟有1-2年的等待期。其次以後再也不能胡亂吹噓小區環境、各種配套以及房屋品質了。現房交房，外立面好不好看，空鼓質量怎麼樣，格局好不好，窗戶是否縮水等等，很容易肉眼識別。
三：貿易特區或將公佈詳細政策
既然對開發商有資金等各方面壓力，那也就意味著拿地不易，進一步可以推導海南省zf對土地財政的進一步壓制。
地方zf的收入兩大塊，一塊土地，一塊稅收。壓制了土地收入，又要大發展，沒錢怎麼發展？所以海南省zf一定有自己的生財之道。
所以飯總推測，可能會推遲的博鰲論壇上，將會有超重量級的貿易特區具體細節政策公佈。
此前海南島已經公佈了自貿區和自主立法權等，但一直沒有非常詳細和具體的細節政策落地，各項政策不明確也沒有完整的形成一個閉環。
這些政策的導向，大概也能猜的出來：
1、對於文化、旅遊、金融、國際教育、高端醫療、bc等等行業的全面開放，稅收政策要比香港、新加坡具備更強的競爭力。招商引資做牛鼻子。
2、大力推動商業地產建設，嚴格控制商業地產的地皮價和租金，便於企業落地。
3、大力引入人才，從個稅、安居房等入手，取消落戶門檻。
4、大幅降低商品關稅，提高吃喝玩樂消費稅。
四：變相去庫存？當然不是
因為現房需要1-2年的等待期，網上有人分析是不是因為海南島房子賣不掉了，庫存太大導致zf出臺這個政策，是為了變相去庫存？
那還真不是。根據資料顯示，海南島2019年底新房庫存量1479萬，而2019年嚴格限購下去年島上新房銷量781萬，也就是說剩下的房子不到兩年就可以賣完。如果博鰲出臺重大細節利好，也許一年就沒有了。
所以這個現房銷售政策是立刻執行，還是逐步替換，還不好說。一不小心，在一年後就會出現一房難求。儘管房價可能嚴格控制住了，但是難免會有不少灰色產業鏈產生。
五：海南版共有產權房
那麼順著這個事情，海南省政府提出安居房，這又是什麼東西呢？我們看一下安居房的粗略定義：
安居型商品住房是海南省參照省外做法、結合海南實際，創新提出的住房類型。目的是讓符合條件的本地居民家庭和引進人才。
安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達到平均水平的居民家庭銷售，限定銷售
對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件，採取政府主導、市場化運作方式建設，具有政策保障性質的商品住房。安居型商品住房售價由各市縣按照當地經濟發展水平、居民可支配收入、物價水平、建設成本等實際情況確定，並在一定年限內實行封閉流轉制度。
北京的同學看到了，是不是很有感覺。熟悉的味道，熟悉的配方，海南省參考的省外誰？對嘛，就是北京的共有產權房！
大力推行共有產權房，商品房採用現房，這是基本參考新加坡的組屋制度，控制房價，保障本地居民和流動人才的落地競爭力。
六：人才推動房價
當然了，飯總一直認為，一個城市對人才和產業的競爭力從來不取決於房價，這是個偽命題。古今中外往往房價越高的城市，才是事實上人才越嚮往、競爭越激烈的城市。
不是房價壓制了人才，而是人才推動了房價。既然是人才，就應該比非人才賺的多，賺得多首先改善生活，衣食住行其他都好說，最需要改善的就是住。
七：海南區劃要調整？
最後一個是海南區劃要調整，大家紛紛猜測海口和三亞要調整。飯總認為，海口和三亞是重點調整對象，要符合新的自貿特區規劃。但是最重要需要調整的是三沙市。
可能許多人並不知道這個三沙市的存在，就是三亞下方，祖國最南端，南沙群島等共同組成三沙市，也是中國填海造島的主戰場。
這個城市，一直是半軍事化管理，原因大家都懂。那麼在海南搞自貿特區的大前提下，她會扮演什麼樣的角色呢？
飯總認為，最有可能的，就是做成東方夏威夷，或者東方的馬爾代夫。這是中國唯一一個具有大面積熱帶旅遊海島資源的城市，沒有可以填嘛。另外三沙市一直缺乏陸基，只有在海口的木蘭灣有一塊飛地，理論上講，三亞等地也應該拿出一塊地皮，便於快速響應和物資運送。
三沙市自古以來就是中國不可分割的一部分。旅遊的人多了，居住的人多了，誰都得承認。
海南島的想象空間非常大，房價這個問題，飯總覺得還是要辯證的看，一個好地方，資產價格推動上漲是100%確定性事件。海南島長期房價需要控制的，是漲幅，是炒房。
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