最近一直沒怎麼聊濟南的二手房，總感覺在全市範圍新房的性價比更高，所以聊的新房多一些。像雪山片區中新錦繡天地單價1萬1，新城香溢華庭單價1.1-1.2萬，性價比都勝過片區內的多數二手房。很多房產證不過2年的二手房，加上高稅、中介費，差不多要繳總房款9%左右的額外費用，交易成本還是挺高的。
濟南部分新盤的價格接近底部了，注意看是接近底部而不是已經到達底部。像新東站片區的新城香溢華庭單價1.1-1.2萬，特價房不足1萬，已經很便宜了，想不到不遠處的璟樾府最近價格也下探到1.2萬左右。新東站片區的空地很多，還有很多樓盤未入市，今天又拍了一塊住宅用地，未來這裡的樓盤供應量會井噴，未來較長一段時間內的競爭會相當慘烈。慘烈並不一定意味著大降價，也有可能是價格並不高但就是賣不動。
相比之下，濟南的二手房價格還未到底部，現在總體來說進入了膠著期。就是很多房主感覺降的差不多了，再降於情於理都說不過去了，像有些樓盤部分房源單價降了3000-4000元/㎡了。詳情點這裡警惕！濟南部分二手房已跌回2017年年初的價格！且還有下跌趨勢！
但很多購房者感覺價格還有下降空間，想著再觀望觀望。本來最近沒有過多關注二手房，但昨晚的一段經歷，讓三叔又對二手房領域重視起來。一位粉絲朋友新建了個濟南樓市在線交流之二手房交流群（微信群），短時間內群裡人數超過100人，然後這位粉絲朋友把群主轉讓給了三叔，就這樣，三叔莫名其妙被當了群主。說真的，昨晚三叔第一反應是有點蒙，第二反應是感動，感謝大家的信任。謝謝！
有很多朋友非常看重二手房，用一位粉絲朋友的話說，新房的試錯成本太高。往遠了說有CBD北邊的大地銳城，多少年了還沒辦下房產證來，業主落戶、孩子上學都受影響；往近了說有雪山片區的景和山莊和唐冶片區的帝華鴻府，多次延期交房，有業主苦等2年還未交房。現在很多新樓盤交房即維權逐漸成為一種常態，花幾百萬買不到安心，而且還嘮家人埋怨。
優質小區—名士豪庭
其次二手房有很多優點，像周邊配套成熟、學區確定、孩子上學方便、現房可以直接入住、佔有優質稀缺資源等。像龍洞片區、雙井片區、千佛山附近、大明湖附近等地方，絕大多數都是二手房；再者像濟南大部分頂級學區房也都是二手房。對於實用主義者而言，二手房是非常好的選擇。買過來就能住，而且看得見摸得著，不用擔心誤入開發商的套路。
今天先分析下濟南二手房市場的大概，改天逐漸分析某個片區或某個小區的二手房。濟南樓市總體來說屬於增量房市場，未來5-10後可能會達到存量房市場。大白話就是濟南這幾年新房供應量比較大，二手房供應量比較小，未來5-10後可能二手房供應量和交易量會超過新房，這對市場的影響非常大，這點改天再深聊。像濟南今年新房供應量大約8-10套，鏈家網二手房總數不過4萬多套，這兩者的數量差距主要跟濟南的城市規模和新房、二手房樓盤數量有關，像北京這種規模超大、城市發展已較為成熟的城市，早已進入存量房市場了。
可能大家較為關心二手房購買時機和出售時機，這裡涉及到買賣雙方。就今年而言，入手二手房的時機肯定是年底比年初合適，這句話在去年11月份三叔就說過，大家有興趣可以回看歷史文章，現在算是應驗了。春節過後的幾個月內，房價可能會有一定回暖，這時候建議著急賣房的房主把握住這段出售時機。
經濟形勢不好，夜壺又不輕易啟用，而且濟南很多家庭的貸款壓力很大，再者二手房是一個散戶市場，沒有開發商的齊心協力和各種惟妙惟肖的銷售技巧等等綜合來看，最近1年濟南二手房是一個走下坡路的過程。之前三叔曾經分析過，像西客站的中建錦繡城，小區居然有188套二手房在售，這得多大的空置率。
像漢峪片區的華皓英倫聯邦，交房的只有2個地塊，也就20棟樓左右，掛牌出售的二手房已有99套，這個掛牌比是相當高的。在這裡多說一句，同一小區房子多而且經濟形勢不好的情況下，價格就是一路走低，沒有其他可能性。像華皓的二手房掛牌價已經下探到18000多了，估計價格還有的談，同片區新房基本在21000以上。
單價18000多，半年還未賣出
樓市裡有個市場規律，不論是漲價還是下跌，新房都是打頭陣，二手房緊隨其後。從全市大範圍來看，新房價格已接近底部，而二手房還差點火候。
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