最近一直没怎么聊济南的二手房，总感觉在全市范围新房的性价比更高，所以聊的新房多一些。像雪山片区中新锦绣天地单价1万1，新城香溢华庭单价1.1-1.2万，性价比都胜过片区内的多数二手房。很多房产证不过2年的二手房，加上高税、中介费，差不多要缴总房款9%左右的额外费用，交易成本还是挺高的。
济南部分新盘的价格接近底部了，注意看是接近底部而不是已经到达底部。像新东站片区的新城香溢华庭单价1.1-1.2万，特价房不足1万，已经很便宜了，想不到不远处的璟樾府最近价格也下探到1.2万左右。新东站片区的空地很多，还有很多楼盘未入市，今天又拍了一块住宅用地，未来这里的楼盘供应量会井喷，未来较长一段时间内的竞争会相当惨烈。惨烈并不一定意味着大降价，也有可能是价格并不高但就是卖不动。
相比之下，济南的二手房价格还未到底部，现在总体来说进入了胶着期。就是很多房主感觉降的差不多了，再降于情于理都说不过去了，像有些楼盘部分房源单价降了3000-4000元/㎡了。详情点这里警惕！济南部分二手房已跌回2017年年初的价格！且还有下跌趋势！
但很多购房者感觉价格还有下降空间，想着再观望观望。本来最近没有过多关注二手房，但昨晚的一段经历，让三叔又对二手房领域重视起来。一位粉丝朋友新建了个济南楼市在线交流之二手房交流群（微信群），短时间内群里人数超过100人，然后这位粉丝朋友把群主转让给了三叔，就这样，三叔莫名其妙被当了群主。说真的，昨晚三叔第一反应是有点蒙，第二反应是感动，感谢大家的信任。谢谢！
有很多朋友非常看重二手房，用一位粉丝朋友的话说，新房的试错成本太高。往远了说有CBD北边的大地锐城，多少年了还没办下房产证来，业主落户、孩子上学都受影响；往近了说有雪山片区的景和山庄和唐冶片区的帝华鸿府，多次延期交房，有业主苦等2年还未交房。现在很多新楼盘交房即维权逐渐成为一种常态，花几百万买不到安心，而且还唠家人埋怨。
优质小区—名士豪庭
其次二手房有很多优点，像周边配套成熟、学区确定、孩子上学方便、现房可以直接入住、占有优质稀缺资源等。像龙洞片区、双井片区、千佛山附近、大明湖附近等地方，绝大多数都是二手房；再者像济南大部分顶级学区房也都是二手房。对于实用主义者而言，二手房是非常好的选择。买过来就能住，而且看得见摸得着，不用担心误入开发商的套路。
今天先分析下济南二手房市场的大概，改天逐渐分析某个片区或某个小区的二手房。济南楼市总体来说属于增量房市场，未来5-10后可能会达到存量房市场。大白话就是济南这几年新房供应量比较大，二手房供应量比较小，未来5-10后可能二手房供应量和交易量会超过新房，这对市场的影响非常大，这点改天再深聊。像济南今年新房供应量大约8-10套，链家网二手房总数不过4万多套，这两者的数量差距主要跟济南的城市规模和新房、二手房楼盘数量有关，像北京这种规模超大、城市发展已较为成熟的城市，早已进入存量房市场了。
可能大家较为关心二手房购买时机和出售时机，这里涉及到买卖双方。就今年而言，入手二手房的时机肯定是年底比年初合适，这句话在去年11月份三叔就说过，大家有兴趣可以回看历史文章，现在算是应验了。春节过后的几个月内，房价可能会有一定回暖，这时候建议着急卖房的房主把握住这段出售时机。
经济形势不好，夜壶又不轻易启用，而且济南很多家庭的贷款压力很大，再者二手房是一个散户市场，没有开发商的齐心协力和各种惟妙惟肖的销售技巧等等综合来看，最近1年济南二手房是一个走下坡路的过程。之前三叔曾经分析过，像西客站的中建锦绣城，小区居然有188套二手房在售，这得多大的空置率。
像汉峪片区的华皓英伦联邦，交房的只有2个地块，也就20栋楼左右，挂牌出售的二手房已有99套，这个挂牌比是相当高的。在这里多说一句，同一小区房子多而且经济形势不好的情况下，价格就是一路走低，没有其他可能性。像华皓的二手房挂牌价已经下探到18000多了，估计价格还有的谈，同片区新房基本在21000以上。
单价18000多，半年还未卖出
楼市里有个市场规律，不论是涨价还是下跌，新房都是打头阵，二手房紧随其后。从全市大范围来看，新房价格已接近底部，而二手房还差点火候。
欢迎大家多多关注三派全叔聊济南楼市。
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