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提問：房姐好，現在我們在回龍觀有一個66平的小兩居，孩子在附近上小學。想換一個三居，剛需自住的同時希望能夠保值。請問房姐有什麼推薦和需要注意的嗎？
回答：這個需要看你的資金情況, 目前回龍觀已經整體偏高了，淘筍盤很難，跟隨大盤還是沒問題 國風美唐、和諧家園、融澤嘉園 做為改善型可以關注
提問：房姐，感覺2019春節前後北京樓市是個價格低點，想投資一套500w以下的一居或者兩居。首付預算在250左右，但因為是二套，沒法兒貸款很多。想請教下這種情況下該如何操作？另外在望京區域是否有次新樓盤適合投資？謝謝！
回答：春節後不一定 500萬買一居是明顯錯配，500萬可以買到2-3居甚至4居。 二套正常用全款買入然後抵押，貸足6成。 看看之前精華帖，有關於望京的分析 北京買房不看樓盤，刨去大部分溢價小區剩下的來精挑細選，跑盤是必不可少
提問：第一套房子在火器營，目前沒有貸款大概還有70多的現金，如果想置換一套改善的三房次新，推薦哪裡呢？ 工作在平安里。
回答：火器營的房子具體是哪一套呢？ 世紀城板塊單價總價可不低。 相比70萬的現金，現有的房產才是下一套的彈藥艙。 如果是同時考慮投資和自住，工作在平安里，那麼建議你往東面選擇： 朝外到東大橋，金臺路朝陽公園，青年路這幾個區域。
提問：房姐，你好，首套房首付200萬左右，想在清河區域買房，什麼樓盤和戶型推薦？
回答：清河這片區域也是學區＋高戰＋碼農溢價，通常我們迴避。 對清河的總結是：工廠(小米等)周邊房價比商圈房價貴。 碼農智商稅。 大廠搬郊區自然不值錢。 自住可以關注回龍觀板塊溢價相對少。
提問：您好，請問座標北京，工作區域後沙峪，首套，有購房資質，資金200w。請問是該買望京04年的80平1居室（450w總價)做投資還是買後沙峪的公園十七區期房呢？
回答：望京均價7萬多，後沙峪5萬。 但是層級差了三級，後沙峪典型的郊區，加上望京外溢能力不強，整個15號線基本都溢價。 區域來說望京更合適
提問：你好，房姐！本人疑問去下：1.現金400左右，大連一套100平房產市值約在250左右，出售中。有過貸款記錄，非首套，目前已可得北京房票，自主和投資兼顧，想近期入手一套，選擇總價在600-800間的是否合適？2.有些新盤信息如亦莊首創遠洋天著或未來科技城周邊，有投資價值嗎？3 .如選擇二手，參考區域有推薦奧體、望京、酒仙橋、東壩、雙井，九龍山，四惠，百子灣，勁松，哪個板塊更有長遠發展？4.看上幾個次新，金地名京loft. 76平，700-720；萬科星園，天暢園，國美第一城，天鵝灣loft,東壩的首開常春藤，酒仙橋的麗都壹號，哪個更合適些？謝謝！
回答：總價600-800需要挑區域找性價比盤 投資不要碰 800左右主看望京、酒仙橋、九龍山、雙井，這幾個都不錯 天鵝灣有輕微溢價不過也可入 國美第一城整體更穩妥， 其他都溢價
提問：你好，工作在望京 想買一套二居或三居 但是首付有限 大概能拿出來160左右 如果用接力貸可以有首套房資格 現在在看tty 位置可以 嗎？或有更好的推薦嗎？現在這個行情您建議是趕緊買呢，還是說今年買就行不用那麼急？
回答：tty也可以就是標的會很少，另一個選擇就是東三環單價6.5以下的老房子， 由於瘟疫事件，上半年都屬於比較好的窗口期，淘到性價比高的在入手
提問：房姐，踩盤得時候怎樣判斷房屋得具體價值呢？我衡量了物業，周邊設施，交通情況可以判斷嗎？
回答：每一個元素，在這個地段、物業、環境中的權重大小； 房子的每個優點缺點，在所處的市場中的佔比高低； 通過大量的踩盤看房，積累幾百上千條對照實驗的記錄，才能逐漸摸索判斷合理的房產價值。
提問：房姐您好，先說一下我的情況，畢業兩年多，拿到工作居住證，算上公積金大概有130w，預計也就湊130w首付了，首套首貸，之前一直關注您，這兩天跑了東三東四的房，辛苦您幫我參考一下： 八里莊西里：電梯16層兩居，東西向，滿五唯一公房，355w，57.13p，87年鋼混 六里屯西里：2樓無電梯，328w，50.37p，83年 甘露家園：3樓無電梯，323w，59.91平，82年 甘露家園：滿二公房，2000年鋼混，320w，58.5p 今天下午還會去團結湖附近看看 平常上班在東昇科技園這邊，或者有其他地方推薦嗎
回答：350萬總價位於血海市場，這裡唯一具備性價比和確定性收益的是核心地段的老公房。 即使是公房，也有很多標的是溢價的，主要在望京團結湖金臺路甜水園十里堡甘露園雙井勁松等片區可以淘到價格實惠的。六里屯和八里莊部分比較老排除，甘露家園比較老。 這些小區本質上是一類產品，上車盤老公房，沒有太大差別。通常北京優選房齡94年以後房源，其次88-94，其次80-88年，80年前的貸款有比較大難度基本直接回避。 六里屯一帶，好房子不多，需要精挑細選。要注意房齡和品相問題。6萬和以內的可以淘一淘。
提問：請問房姐，我看您一直不推崇soho現代城的房子，能說說具體原因嗎？
回答：soho的產品本身口碑不好，一般不建議碰。辦公類的住宅產權，要觀察產品細節和市場接受程度，特別是以前有些住宅小區辦公比較多，有些現在掛5折，但未來隨著辦公清退，或者人們的生活態度轉換，可能會好一點
提問：房姐可否點評一下這套1月21號成交的朝陽天鵝灣。
回答：67%的抵押率 需要買家付首付解押 以上兩點背後代表的風險不確定導致折價，小到5%，大到50%。 不滿五唯一，大約是10%的價差。
提問：房姐好，sfsd，孩子天津戶口，年收入50，有其他收入。手280。 需要在天津和北京買房。 1北京計劃450，剛需自住，公司在十號線蘇州街、二號線阜成門。看過南三環石榴莊，方莊，宋家莊的小區，老破小居多，考慮宋家莊家園兩居，2010年建，69米，東南或全南，總價410-450。優點：交通便利三條地鐵，缺點：一類經適房，人口密集，無陽臺，滿五唯一後稅費較高（67-160萬），綜上70平兩居合六萬多，問題：該小區是否合適？宋家莊更合適入手的樓盤都有哪些？其他區域推薦？ 2 天津何時上車合適？孩子幼兒園小班，計劃和平買學區，一平米單價6-7w，一室一廳，60平米。是否嚴重溢價？建議購買的區域和樓盤？
回答：宋家莊可以看，現在整體偏高，需要花時間淘，6+的價格肯定高了 另外推薦看下角門片區 天津最佳時機是北京領漲後，和平溢價嚴重，天津推薦看津南海教園片區
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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