2016年當大多數投資者正在奔赴證券公司開戶衝進股市的時候，很少有人能知道越來越多的股市盈利者正在把資金從股市轉移到樓市。這些人就是真正的價值投資者！
當老師的朋友圈裡很多朋友在股市裡掙了很多錢有意尋找下一個投資熱點的時候，最近向老師諮詢中國樓市投資潛力的朋友迅速增加，五一期間，居然有五個朋友在我的推薦下果斷的出手，大大出乎我的預料。
股市的定律永遠都是少數人掙錢多數人賠錢，而這些掙錢的人從股市出來以後必然會尋找樓市的投資目標。所以，股市其實就是為樓市培養購買力的地方。
從2015年七月中央政治局石破天驚的提出“促進房地產市場平穩健康發展”到五天前再次提出“建立房地產健康發展的長效機制” ，作為中國最高權力決策層，各級執行機關的政策都是以政治局的決議為準繩制定的。尤其是十八屆三中全會提出的“讓市場在資源配置中起決定作用”更是劍指伸向房地產市場的那隻閒不住的行政調控之手。
本輪的房地產新政，正是藉助建立公平市場環境提供的契機，順勢優化、調整過去被嚴重扭曲的、行政色彩過濃的房地產市場調控政策，最終形成有利於房地產市場持續穩定發展的長效機制。
伴隨著宏觀經濟進入中高速增長的新常態，中國房地產市場也進入了總體供求均衡、存在區域性供給過剩或供給短缺的差異化發展階段。具體表現為，從2014年3月開始，商品房銷售面積和銷售額由此前20%左右的增速迅速轉變為持續的負增長，且在2015年前兩個月的同比增速降為-16%左右。與此同時，房地產開發投資增速逐月放緩，全國房地產開發企業土地購置面積、商品房尤其是商品住宅新開工面積持續負增長，商品房待售面積持續增加，政府持有的土地儲備和開發企業持有的待售商品房去庫存壓力日增。房地產開發投資和交易活動放緩，也給宏觀經濟增長和財政稅收帶來了巨大的壓力。
所以，未來中國房地產投資市場並不是所有的房價都會上漲，而是有的地方房價會上漲，有的地方房價會下跌的的樓市新常態。
新一輪調控開始：四大新政密集出臺
中國人民銀行於2014年9月30日發佈的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，是本輪調控的第一個直接針對房地產的新政。該通知要求通過擴大開發性金融支持範圍、延長貸款期限至不超過25年等措施，加大對保障性安居工程建設的金融支持力度；通過放鬆二套房認定條件、合理確定貸款利率等措施，支持居民家庭合理住房貸款需求；通過鼓勵發行住房抵押貸款支持證券(MBS)和專項金融債券，來增強金融機構個人住房貸款投放能力；通過支持房地產企業在銀行間債券市場發債、開展房地產投資信託基金(REITs)試點，支持房地產開發企業的合理融資需求。該通知發佈不久，住房公積金個人住房貸款政策也隨之進行了調整。對存量住房市場交易數據的監測分析顯示，該新政短期內扭轉了二手房掛牌價格持續下降的趨勢、刺激了二手房掛牌數量的增加。
本輪調控的第二個房地產新政，是國土部和住建部於2015年3月25日發佈的《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》。該通知要求各城市根據市場供求情況，合理計劃、安排2015年住房及其用地的數量和結構，有增有減有調整。該房地產新政被市場認為是中央政府改變過去一刀切調控方式，開始從住房和土地供應規劃計劃管理改革入手，對地方政府進行分類指導、因地施策。
本輪調控的第三、第四個房地產新政，是2015年3月30日人民銀行和財政發佈的兩個政策調整通知，其中：人民銀行《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，將二套房貸首付款最低比例要求從原來的60%～70%下調到40%；財政部《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，將個人住房轉讓享受營業稅寬免政策的時限從5年放鬆為2年。市場人士普遍認為，這兩個房地產新政較之前面的兩個更有力度和衝擊力，使個人住房貸款政策和營業稅政策基本恢復到了2010年“史上最嚴”房地產市場調控政策實施以前的狀態。
“順勢”的優化與調整
李克強總理2015年政府工作報告中明確中央政府在房地產領域“穩定住房消費”、“支持居民自住和改善性住房需求”、“促進房地產市場平穩健康發展”、“加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度”等工作目標，以及“分類指導”、“因地施策”、“落實地方政府主體責任”的工作思路，體現了本屆政府一直以來“保障基本住房”、“促進市場穩定”、“防範系統性風險”的住房政策目標，並且拋棄了以前必用的“抑制投資投機性住房需求”。此輪房地產新政出臺的原因也在於此。
本輪房地產新政出臺後，市場總體上給予了正面的評價。但也有一些擔心，認為在我國房地產市場存在區域性價格泡沫和過量供給的情況下，市場在宏觀經濟社會基本面因素作用下進行自發的階段性下調，是吸納價格泡沫、降低市場風險的重要機會。如果政府通過實施房地產新政來刺激市場，重新走上將房地產市場作為宏觀經濟重要調控工具的老路，就很有可能導致2010年房價快速反轉、暴漲的情景再現，進一步提高房地產市場和宏觀經濟的風險水平。
上述擔心是有道理的，在一段時間內，持續保持房地產市場去泡沫、去槓桿、去庫存、降風險態勢，對我國宏觀經濟社會的可持續發展，總體上是有利的。但也應該看到，在我國房地產市場所依存的宏觀經濟從高速增長變為中高速甚至中速增長，房地產市場從供給短缺發展到供求總體均衡甚至存在區域性過量供給，住房交易數量和交易價格從持續快速上漲發展到持續下調的情況下，對2010-2013年間國家持續加大房地產市場調控力度環境下形成的房地產市場政策環境，確實有必要進行適當的調整。否則，在嚴厲調控政策和不利市場環境的雙重影響下，2014年3月以來出現的市場調整就有可能突破我們能夠承受的底線，甚至出現2008年美國樓市“穿透樓板”、“沿樓梯跌落”的情況，給經濟社會帶來巨大損失。所以，房價的溫和上漲是對國家隊和老百姓都有力的結果。
以住房和土地供應計劃調整為例。2015年是“十二五規劃”的最後一年，各地“十二五規劃”中的住房建設及相應的土地供應規模和供應結構，主要是基於2010年住房市場供給不足、價格快速上漲的市場背景規劃的，但目前市場態勢與當初預期相比，出現了較大的變化，必須實事求是地調整相關的供應規劃和計劃，防止形成新的過剩供給和無效供給。
再以個人住房抵押貸款首付款比例為例，即便此次房地產新政將首套和二套房首付款比例分別調整到30%和40%，這仍然是世界上少有的高比例，因為許多國家的首付款比例在5%-10%之間。房價高、首付款比例高，實際上是購房門檻設置過高、阻礙了住房消費。隨著住房市場價格趨於穩定，以及商業性和政策性住房金融體系的發展，首次購買自住住房和調整改善自住住房的首付款比例和利率優惠政策，仍然有很大改進的空間。換句話說，30%的首套房首付款比例和60%～70%的二套房首付款比例絕對不是常態，相關政策要努力向保護和支持住房消費的新常態發展。個人住房轉讓營業稅政策的調整也是同樣的道理。在未來的房地產稅制改革中，通過契稅和所得稅政策的優化，完全可以取代營業稅承擔的市場調控功能。
因此，本輪的房地產新政，是藉助新的市場環境提供的契機，順勢優化、調整過去被嚴重扭曲的、行政色彩過濃的房地產市場調控政策，以促進房地產市場的穩定和可持續發展。
房地產新政將如何影響市場？
住房貸款和住房轉讓營業稅政策的調整，實實在在地降低了消費者進入住房市場的門檻，降低了住房交易成本，有利於增加住房需求，促進存量住房資源合理流動和優化配置，刺激開發商新建商品住房的開發投資活動，最終促進住房市場穩定和宏觀經濟穩定。
據對北上廣深住房市場價格指數變化情況的監測分析，這些城市2015年3月份的新建商品住房和存量住房價格，基本上已經擺脫了連續環比下降的情況。考慮到3月30日房地產新政的刺激作用，預計4、5月份仍然會保持環比上漲的態勢。但引發新一輪房價持續上漲的可能性極低。因為隨著宏觀經濟進入新常態，國民經濟和居民收入增長放緩，住房價格快速上漲的動力大不如前了。或者從另外一個角度說，經濟社會基本面指標的預期增長，才是住房價格上漲的根本動力，住房信貸政策和稅收政策刺激，對房價影響的力度和持續時間都相對有限。
保護和支持住房消費、促進房地產市場穩定，將是我國房地產政策的長期目標。為了實現這個目標，需要我們從住房政策、土地供應、金融支持、財政稅收、市場規制等方面，持續優化完善、改革創新，並最終形成有利於房地產市場持續穩定發展的長效機制。
閱讀更多 小吳說未來 的文章
