為什麼大家不敢買商鋪？
說到商鋪，大家可以說是又愛又恨，愛的是不是說“一鋪養三代”，恨的是怎麼變成“一鋪養三代”！
從“一鋪養三代”演變成“一鋪養三代”，背後的邏輯就是商業模式的鉅變，原來大家買東西都在商鋪完成，結果現在都改在了互聯網上面購物，也就是商鋪的盈利模式轉移到了互聯網平臺，於是商鋪的價值也就自然轉移到了淘寶，京東等等電商平臺，這些電商平臺增加的市值就是那些實體商鋪減少的市值。
隨著互聯網電商平臺的市值越來越高，實體商鋪的市值這些年一直沒有漲價，相對於其他房產就相當跌價，所以，讓投資商鋪的人焦急萬分。
商鋪未來會不會漲價，首先就要看租金是不是會上漲，因為租金就是這個商鋪的盈利能力的貨幣表現，租金越高，說明這個商鋪生意越好，能夠籠絡住交易的能力就越高。反之，租金很低或者租不出去，就說明吸引交易雙方的能力很弱。
商鋪的售價就是這個商鋪未來能夠盈利利潤總額的預期體現。投資一個商鋪就是投資這個商鋪未來能夠持續帶來租金的總額。
所以，租金越高的商鋪，自然售價就高。租金就是這個商鋪能夠盈利的平均價格，如果業主自己經營，那麼未來帶來的利潤能夠超過出租收益，那麼說明這個業主的經營能力超過社會平均水平，反之，如果業主自己經營的利潤還不如租金收益，那麼趕緊出租出去，自己別幹了。
肯定有一個問題大家會問，也就是本文題目的話題，有些商鋪的租金很高，但是為什麼商鋪的售價並不高，甚至打出了8%的年租金回報率，也就是12年半就能夠回本。這裡面的奧秘就是商鋪的租金是不穩定的 ，商鋪受電商衝擊太大，多數人認為租金未來大概率是下跌的。所以沒有人願意投資商鋪，也就是不能獲得穩定的長期租約給業主帶來回報。
再確切的說，如果這個商鋪真的有一個長期穩定的租約，比如是工商銀行網點的二十年長期租約，那麼這個商鋪的價格就會飛起來。可惜的是，工商銀行不會籤這麼長時間的租約，如果工商銀行真的看中這個商鋪至少用二十年，那麼工商銀行自己就會買下來，根本輪不上別人去買了。
即使工商銀行有租約承租這個商鋪，也是短期的租約，等租約到期了，工商銀行一看這個地方生意很好，就會買下合適的商鋪而不會繼續租賃，如果生意不好，那就更不會續租。
而當工商銀行搬走以後，就很可能找不到下一個合適的租戶，讓商鋪空閒很長時間，自然租金就難以持續。這種難以持續的出租狀況，讓商鋪的租金大打折扣，所以商鋪的售價就無法提升。
這些大的承租機構其實就是大的投資者。他們承租的目的就是試探這個區域的商業機會，為自己的購買做好準備。
作為我們小的投資散戶，很難找到這些大投資者的租約機會，也就意味著你很難拿到這些大機構給你帶來的長期穩定的盈利機會。所以，
商鋪的投資機會註定不是小散戶能夠玩的。能夠讓個人投資者捕捉到的未來長期穩定上漲的租金投資機會，就只能落在了個人投資者居住的需求上。
一方面，個人居住的求租的基數很大，並且個人求租機會沒有機構在做，不像商戶的出租基本屬於機構壟斷性的機會。另外，個人求租非常分散，並且很均勻，也就意味著一旦前一個租戶退租後，可以很快找到下一個租戶，這樣就能保證租金的連續穩定性。而商鋪的出租是非常難的，很可能半年都找不到出租機會，這樣就很難保證租金的持續。
其實現在已經有很多二房東開始涉足長租這塊業務，比如鏈家自如，蛋殼長租公寓，就是長租五到八年左右的長期租約，通過裝修打隔斷添加傢俱家電，作為租金溢價，前幾年收回成本，後幾年開始盈利，就是這種二房東的盈利模式。
而這種二房東的模式當前最大的痛點就是跑路，尤其小品牌公司，通常是給房東月付或者季付，而收租戶是年付，這樣造成了資金沉澱，沉澱資金越多，那麼跑路的風險就越高。
所以，投資者提出來的買斷使用權的長租方案必然成為未來市場的主流，因為一次性給房東支付了四十年甚至更長的租金或者押金，也就沒有跑路的可能，讓房東拿到大量的相當房價一半的資金總量。
同樣，二房東獲得了四十年以上的使用權，不管是自住，還是出租獲得租金收益，使用期間沒有租金成本，到期後還能拿回本金，相當保本，利息就是租金收益，只要未來租金上漲，自己的收益就可以不斷增加。
商業的本質就是各取所需，成交的核心就是總覺得自己佔了對方的便宜，商機就是發現市場痛點並且找到解決痛點的方案，銷售的方向就是找到有痛點的人或事，營銷就是用別人不著急的東西去交換其它人著急用的東西，商業模式就是找到大量的不著急的需求和著急的需求然後創造如何成交，平臺就是這些成交都只能到我這裡來壟斷成交！
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