臺磊2

拆遷中關於土地的䃼償問題與我們個人沒有關係。無論是建設用地還是經營性用地，它的所有權都屬於村級集體經濟組織所有，我們個人只有依法獲得使用權，給予個人補償的只是地上附屬物，比喻房屋和一些其他配套設施。

題主所說的問題，我想可能是你的土地性質並沒有發生變化，不過是利用閒置房屋作為場所，開辦了一個公司，並且擁有了公司經營的一切合法手續。在這種情況下，你認為宅基地的性質也跟著發生了變化，成為經營性用地了，事實上是不存在的。因為土地性質的變更，要向當地土地管理部門申請，獲得更高一級的土地管理部門批准才行，按照當前的政策，還不允許個人將宅基地變更為建設用地，所以，你的土地性質仍然是宅基地。

但是，國家並沒有明文規定在自己家裡不允許辦公司，開作坊。現實生活中很多人將自己的閒置房屋利用起來，作為經營性場所，既減少了投資費用，又為囯家節約了土地，可謂一功兩得。

那麼，現在面臨著拆遷問題，題主要按照拆遷補償安置條例規定，詳細查看自己需要補償的事項、標準和價格。做到有理有據，沒有遺漏。你的情況不同於一般住戶，只有房屋和一些其他生活設施，你這裡牽扯設備拆遷、經營損失、新地址選擇、搬遷運輸等一系列的問題，甚至有些經營合同因為拆遷不能按期履行，面臨著違約罰扻等經濟問題。這些都要計算在䃼償範圍之內。

總之，你的拆遷不涉及土地補償問題，只要經營的公司合理合法，手續證件齊全，依法獲得你的地上附屬物䃼償和因拆遷造成的公司經營損失就可以了。

若飛305

第一，農村宅基地因註冊了公司，土地性質就變成經營性用地，根本不可能，是徹頭徹尾的偽命題。

第二，農村房屋拆遷，除房屋拆除部分的經濟補償外，主要就涉及住房安置，各地通行做法是按規定給予安置房或貨幣安置，需根據當地政策及自身實際選擇安置方式。

一、註冊公司與房屋及其土地性質無關

道理很淺顯，舉例更能說明問題。城裡的及城郊結合部利用私人住宅註冊各類公司的多了去了，但不管是註冊的哪類公司，其住宅仍不能變成商業用房，其土地性質仍不可能進行變更，原是集體用地的仍為集體用地，原是住宅用地的仍是住宅用地。利用農房註冊公司也越來越多，但註冊公司之後，該處房屋仍舊是農房，其土地性質仍為宅基地，並不能因註冊了公司就可以變更宅基地的性質及農房的性質。

所以，農村宅基地因註冊公司後變成經營性用地，其標準答案只有三個字：不可能！註冊公司與改變土地性質毫無關係。

二、農房拆遷既有房屋拆除的經濟補償，也涉及住房安置

（一）房屋拆除的經濟補償：主要有被拆除房屋的主體補償款、地上構附著物補償、搬家搬遷費及按時簽約獎勵等經濟補償。這些補償各地的標準不一致，應逐一按當地的政策及標準進行計算。

（二）住房安置：主要有安置房、貨幣安置等方式，原則上以房屋被拆遷農戶的家庭成員按人頭進行補償，安置房是按人頭確定面積，貨幣安置（拿錢走人）是按人頭計算貨幣安置款。若當地只有其中一種方式，就沒得選擇；若有兩種及以上方式，就需根據自身實際進行選擇，比如已有商品房作住處的，可以選擇貨幣安置；覺得安置房不入自身法眼的，也可選擇貨幣安置，然後自己買房居住。

友情提示：因已利用該農房作為了註冊公司的正式辦公場所，在拆遷時有可能涉及辦公物品、辦公網絡的搬遷等問題，不少地方的作法是由雙方認可的評估機構進行評估，根據評估報告給予補償。

筆者這裡就經手過兩起利用農房註冊了公司後來被拆遷，因不涉及辦公物品、辦公網絡的搬遷等問題，完全不影響公司的正常運行，就未專門進行補償。

鄉村微視界之鄉村漫記

對於農村的宅基地遇到拆遷的問題，首先要了解對宅基地賠償的標準，那就是宅基地的所有權歸村集體，也就是對宅基地的賠償款應該是歸村集體，只是對宅基地以上的房屋以及地面的其他設施進行賠償，這些賠償款歸宅基地的用戶。

現在農村的宅基地實行一戶一宅的分配原則，而且對基地已經進行確權，由於宅基地的特殊性，只是對宅基地的使用權歸農民個人使用。這種對宅基地的使用權進行確權，主要是為了保障農民在宅基地上的房屋的利益不受侵害，一旦徵用農村的宅基地必須進行賠償，保障農民的基本的利益。

對於農村的宅基地建設的房屋然後註冊為公司，並具有一定的商業經營性活動，也是為了賺取更多的收入，這就使得農村的宅基地變成了商業用地，使得宅基地的性質發生了改變。本應是一件好事，說明這戶人傢俱有商業頭腦，也是為了減少投資，充分利用宅基地，也節約了土地資源。

但是對於這種宅基地變為經營性商業用地，遇到拆遷的話，公司賠償的標準肯定比農村房屋的賠償要高很多。畢竟公司還有經營的項目，一旦遇到拆遷就會出現經濟損失，因為公司的搬遷還需要一定的補償費用。當然對土地的補償費用歸村集體土地的所有權都是村集體的，但對地上物的補償標準是非常高的，這比農村的房屋要高很多，有的甚至高几倍。

如果說在偏遠的農村遇到拆遷，每一戶農戶的補償費用平均在十幾萬元左右，但是如果是一個商業性的公司的話，補償標準就會根據公司的經營狀況給予一些經營性的利益損失補償，以及搬遷的費用的補償，這些補償標準遠遠高於房屋的補償標準，當然也對公司的廠房也進行補償。如果要是在縣城周圍的農村的話，可以說公司的補償比農戶房屋的補償標準高很多很多。

在我們這邊縣城附近去年就出現這種現象，對於農戶的補償標準一般在30~40萬之間，而對於一個經營性的家庭公司來說，給予補償的標準高達100多萬。主要是根據這個經營性公司的基本的效益損失給予一定得補償，而且還對公司的房屋建設，拆遷的費用，技術安裝的費用，等等費用的補償，補償的標準非常的高。

總之，隨著經濟的發展，社會的進步，逐漸對農村加大了振興計劃的力度，特別是鄉村振興計劃的實施，更使得農村現在拆遷如火如荼的進行，當然也對拆遷的房屋進行補償。但對於農村一般房屋的補償標準，相對來說是比較低的，主要是針對地上的建築物進行補償，加上一些拆遷的獎勵等等費用一般不是太高。

但對於農村宅基地變成了商業性的公司用地的話，對地上面的一些補償標準就更高了，因為公司還需要運營，還需要搬遷新建公司並給予規劃新的廠址，搬遷期間還需要損失一些經濟收入，也需要給予一定的補償。這也就像農村土地遇到徵用的話，種植糧食的土地比種植果樹的土地徵用補償款要低很多，畢竟果樹還有多年連續的經濟收入。

宗元三農堂

農村宅基地註冊公司土地變成經營性用地，晏子有點不明所以。農村的宅基地是用居住的，是依法申請的建設性用地，難道農民在自己家註冊個公司或開個商店，宅基地就會變成經營性土地？顯然不是不可的。而關於農村宅基地的使用，國家明確規定，出租、出賣或者以其他形式轉讓宅基地及其地上建築物，或者將住宅改作他用的，再申請宅基地不予批准。也就是說，農民依法申請的宅基地，只能自己居住使用。

對於農村宅基地變成經營性土地，今年3月全國兩會期間，全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任、教授蔡繼明提出，應該允許農村閒置的宅基地轉換成工業、商業等經營性建設用地，並在符合城鄉統一規劃的前提下進入城鄉統一的建設用地市場。而本月5號，中共中央、國務院發佈《關於建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》提出，允許村集體在農民自願前提下，依法把有償收回的閒置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變為集體經營性建設用地入市。

也就是說，農村宅基地轉變為經營性用地，只是針對農村閒置宅基地，農民超出一戶一宅標準的多餘宅基地，在農民自願的情況下，可以有償退出，而村集體可以把有償收回的閒置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變為集體經營性建設用地入市，推進集體經營性建設用地使用權和地上建築所有權房地一體、分割轉讓。

因此，農村宅基地轉變為經營性建設用地，前提是閒置的宅基地，並且入市主體是農村集體經濟組織，而不是農民個人。因為農民宅基地所有權屬於村集體，這個基本政策沒變，農民個人申請的宅基地，只有使用權，怎麼會可以變成經營性用地呢？

農村正在使用的宅基地，即使註冊公司或者在裡面開商店做買賣，都不可能成為經營性用地，不可以自由買賣的，只有在有償退出收歸村集體後，才可以由村集體統一進行入市，何況，這個入市不是賣掉，而是在所有權不變的前提下，使用權在一定期限內以有償方式發生轉移的行為。也就是說，即便入市，這些土地的所有權還是農村集體的，這和土地徵用和拍賣不是一回事。

那麼，既然農村宅基地入市只是閒置宅基地，怎麼會出現家裡面臨拆遷的問題呢？難道村裡會把所有農民的宅基地都劃歸商業性用地進行入市？而根據規定，入市的最高年限不會超過50年，村集體如果把農村集中拆遷，而將農民的宅基地入市幾十年，這也沒賬可算，因為拆遷農房的代價是比較大的。何況，拆遷農民再進行統一建設，那也需要符合土地利用總體規劃和鄉鎮建設規劃的，並不是村集體可以隨意決定的。農村的宅基地正在開展確權登記，村集體是不可能隨意收回的。

綜上，晏子以為，農村宅基地註冊公司土地變成經營性用地，這是一個偽命題，村集體不會將農民正在居住使用的宅基地變為經營性用地，農民個人在宅基地裡註冊公司或者做為商用，並不影響宅基地的性質。而如果真遇到拆遷，那麼，不管你這宅基上是否自己註冊公司，因為你的宅基地使用權是依法獲得的建設性土地，不存在經濟性土地的概念，補償是沒有什麼變化的，也就不存在哪種拆遷划算的問題。徵用單位會按照正常的補償政策，給予房屋拆遷補償和村民安置補償，沒有其他法則。

關鍵字: 拆遷 經營性 農村