本報記者 張家振 臨沂報道
“5000元認購，無理由退房，含裝修均價15500元/平方米。”這是武漢中南熙悅項目近期給出的1、2號樓最新線上售房優惠政策。該項目此前推出的5、6號樓同戶型的房源在1月5日對外的帶裝修銷售均價還是18500元/平方米，相當於直降3000元/平方米。
中南熙悅由武漢錦悅房地產開發有限公司開發建設，也是中南集團旗下中南置地武漢區域公司進入武漢市場佈局的第一個項目。
和中南熙悅一樣，武漢眾多房企及項目正被按下“暫停鍵”，在沒有春天的樓市中通過線上售房、置業顧問直播、無理由退房等方式，尋找、收割潛在的意向購房者。和新房相比，武漢市二手房市場受小區封閉、中介門店關閉等因素影響，正處於“冰封”狀態。
在按下“暫停鍵”之前，2019年的武漢樓市曾交出優異的“答卷”。其中，2019年全年住宅銷量突破20.91萬套、2324萬平方米，同比分別增長25%和30%，一舉拿下住房銷售套數與銷售面積雙料銷冠；土地市場出讓金高達1766億元，溢價率11.4%，土地出讓金額創歷史新高，位居全國第五位。
多家房企負責人在接受《中國經營報》記者採訪時表示，還在焦急等待復工部署，在線上售房的同時進行市場研判，希望武漢市相關部門可以出臺一些有針對性的、“真金白銀”的扶持政策。“公司尚未形成體系化的應對策略，對短期內的市場恢復持悲觀態度，但需求延後並意味著消失，隨著疫情結束，武漢房地產市場有望企穩回升。”一家全國房企武漢區域公司負責人表示，現在主要是做線上導流，促進老客戶線上成交。
花式促銷
小徐是中南熙悅項目的銷售主管，受疫情影響目前還不能返崗。前段時間，他剛通過房天下在線看房直播平臺做了兩場直播，每場30分鐘左右，通過在線直播的方式介紹項目區位、沙盤、戶型和商業交通配套以及優惠政策等，回答網友的在線提問並邀請意向客戶等疫情結束後到項目實地考察。
在疫情發生之前，小徐每天都會在項目營銷中心向來訪意向客戶介紹很多遍同樣的內容，目前他只能通過線上的方式進行。
據瞭解，目前中南熙悅主推1、2號樓，含裝修均價15500元/平方米。而此前項目推出的5、6號樓，同樣戶型和房源含裝修均價18500元，相當於房價直降3000元/平方米。
記者以購房者身份向其瞭解到，項目的備案均價一直是15500元/平方米左右，這次推出的1、2號樓嚴格上是全裝修免費送。
據小徐介紹，特殊時期給出優惠政策也是為了搶客源。現在只需先繳納5000元的訂金預訂一套房源，疫情結束後7天內覺得不合適可以選擇“無理由退房”，對於購房者來說這是完全沒有風險的。
記者在採訪中瞭解到，受售樓部關閉影響，目前各大房企線上看房、售房已經全面鋪開，通過開通網上售樓部、置業顧問網上直播、推出無理由退房政策等方式在線售房，已成為武漢房地產行業的標準動作。
據不完全統計，房天下網上售樓部已有近500樓盤進駐，覆蓋全國性品牌房企武漢區域公司及眾多本土品牌房企。同時，部分房企採取緊急響應，開發自己的在線售房小程序，在推銷樓盤的同時，加強品牌宣傳力度。如越秀地產的越秀“房寶”，綠城的“綠城雲”，碧桂園的“鳳凰雲”和融創幸福通等，已運行多年趨於成熟的恆大恆房通也加大了線上推廣和折扣力度。
中國指數研究院華中市場研究中心主任李國政告訴記者，在2月初大部分房企或項目就開始推行線上賣房政策，最開始有點類似“表演式賣房”，表面上很熱鬧，但“賺吆喝”的成分更多一些，特別是一些全國房企的區域性公司，需要對總部、行業拿出在做事情的姿態來。
“現在能線上成交的大多是以剛需盤為主，一些是業主在年前就實地看過項目，已經基本決定購買的，但這段時間突發奇想要買房的幾乎沒有，總體上線上賣房的效果和數據還不是很理想。”李國政表示，總體上來看，線上購房的效果肯定有，但除了“無理由退房”和少量資金預訂房源指標外，還需要有更多配套性的政策和優惠激勵，能不能最終轉化成有效的成交數據也還需要觀察。
武漢市房地產開發協會副秘書長張濤也表示，目前各項目已在房天下、安居客和新浪樂居等平臺開設線上售樓部和視頻直播等方式在線售房，但目前處於初期試運營階段，效果還沒有得到明顯顯現。同時受房管局網籤關閉等影響，現在還沒法籤正式的售房合同，也無法接受首付款或全款，在線售房轉化為營銷數據還需要時間。
二手房市場“冰封”
家住武漢市東湖新技術開發區（中國光谷）安普頓小鎮的王智在2019年12月上旬將自住房屋交給了兩個中介掛牌出讓，“至今還沒有人預約看房”。
王智這兩年在杭州工作，趁回鄉探親的機會希望在光谷片區置換一套停車位充足、有電梯的房源。“當時置換主要是考慮到之前沒買停車位，小區停車不方便，再加上房子是樓梯房，在五層沒有電梯，老人小孩下樓不方便。”王智告訴記者，房子之前是自己住，東西還沒有搬走，不放心把鑰匙交給中介，這可能也是中介人員帶看不積極、沒有人預約看房的原因。
而一個現實是，受武漢市小區封閉等因素影響，實地看房目前已不具可行性。不過，王智對購買二手房充滿了信心。“疫情過後或許有一波買房的機會，比如此前一些有房產投資行為的中小企業主，會因為資金壓力出手。”王智表示，但短期賣房的行情肯定不好，實在不行就先入手一套合適的房源，把安普頓小鎮的房子先租出去。
和王智一樣，房地產中介工作人員塗虎還在家中等待復工。“現在主要是在家學一些內部培訓的課，線上帶看也有，不過促成成交比較困難，只能先學點東西提升自己。”塗虎告訴記者，這種情況下，不能實地看房，投資的也很少，基本不會有交易量。
記者查詢貝殼找房等平臺發現，武漢多個小區的成交記錄都停留在武漢“封城”前的1月22日，近期並沒有相關統計數據。
一家全國前十名的房地產經紀機構武漢區域負責人表示，這一波疫情重創了武漢的房產市場，就算預計3月底疫情能得到控制，今年上半年整個市場應該很蕭條，新房市場可能復甦得比二手房會快一些。但中長期的這種住房剛需跟改善需求預期應該是不變的，下半年應該有機會。
李國政分析認為，武漢市恢復正常的生活秩序後，有望帶動賣舊換新的一波高峰，總體上會呈現出老舊小區短期內更難出手，次新房更搶手的態勢。受這次小區長時間封閉影響，業主對小區物業的服務水平等軟服務提出了更高的要求，在追求小區硬件條件的同時更多的考慮社群鄰里關係，物業服務質量，這相當於對武漢市物業服務的一次集中檢驗。
中國指數研究院報告也指出，武漢市二手房市場方面，由於帶看量受到影響和抑制，短期二手房量價均將面臨下調壓力。待市場秩序恢復正常後，二手房掛牌量和成交量將會有所提升，由於置換鏈條的帶動，間接對新房市場也會帶來積極影響。
急盼政策扶持
接受本報記者採訪的多位武漢房地產人士均表示，目前都處於居家辦公狀態，通過線上會議等方式開展日常工作。
“通過線上會議、培訓等形式密切關注行業變化和提出相應的應對措施，做一些市場研判的工作。特別是從2月底開始，實際上房企處於普遍焦慮的狀態。”上述某全國房企武漢區域公司負責人告訴記者。
李國政也表示，通過前期調研發現，目前全國房企在武漢的區域公司也希望能得到總部更多的支持，比如給更多政策、降低考核指標等。目前多數全國房企武漢區域公司都還在密切關注行業變化和進行風險評估，這直接影響總部下放年度考核指標的多少。
對於疫情對武漢樓市的影響，多家研究機構持“短期承壓、長期向好”的觀點。“疫情只是延遲了消費者的購房計劃，未來被壓制的需求有望得到釋放，需求仍在，只是有所推後。”中國指數研究院分析認為，武漢作為2019年全國樓市銷冠，在疫情的影響下面臨著“短期內新房置業需求將會延緩入市，市場量價將面臨下調壓力”等新的挑戰，但當前疫情影響的挑戰和壓力都是階段性、暫時性的，未來武漢市場仍被長期看好。
中國指數研究院通過對武漢市近三年的商品住宅市場數據進行分析發現，武漢樓市一季度商品住宅供應及成交全年佔比均為最低，且逐年遞減。統計數據顯示，2017年至2019年的一季度，武漢住宅量上市佔全年的比重分別為15%、13%和11%，同期住宅成交量佔全年的比重分別為22%、20%和15%。
“2020年1月，武漢市商品住宅成交面積總計134萬平方米，同比增長43.1%。扣除1月份數據，2、3月份兩個月成交量佔全年的比例大概在10%，所以不至於太悲觀。”李國政告訴記者，武漢樓市成交量連續多年位居全國前三甚至第一，市場容量大，可伸縮的空間也大。
儘管業內對武漢樓市長期發展持樂觀謹慎態度，但房企面臨的短期困境同樣不容忽視。記者在採訪中瞭解到，湖北及武漢多家銀行正密切關注房企狀況，開展相關調研工作，防止形成不良資產。
例如，湖北某本土國資銀行負責人表示，疫情造成的銷售滯後，可能會造成部分房地產開發貸款分期還款計劃難以執行，特別是高槓杆企業，銀行的地產金融風險承壓，出問題的不會多，但單筆金額大，一兩個項目就可以影響到一個城市地產金融質量指標。
李國政表示，和全國其他地方出臺一些扶持政策不同，武漢目前的精力主要還是在防疫上，至今沒有出臺相關政策。房企也大多處於觀望狀態，普遍希望主管部門能有重磅扶持政策“大禮包”出臺，所以房企現在能給的優惠政策並不大，如果相關部門到時候能拿出“真金白銀”提振信心的政策，對於整個行業的預期引導還是很有幫助的。
張濤也告訴記者，大多數房企還在就市場狀況開展研判工作，短期看疫情結束時間，中期看政策支持力度，全年看武漢經濟社會發展能否快速恢復元氣。隨著城市恢復生產和正常生活，房地產業也有望快速回歸正軌。
“我們和房地產主管部門有過多次溝通，但工作人員已大多按規定下沉到社區執行幫扶任務，而不是在辦公室正常上班，現在來看，相關政策在短期內出臺還有很多現實困難。”張濤表示，對於房地產企業來說，中短期影響因素明朗之後，才能做出更明確的判斷。
“希望相關部門在疫情得到有效控制後，積極引導市民恢復置業信心；在可行的情況下引導房企儘快有序復工，同時在堅持‘房住不炒’的總基調下，給出一些切實可行的政策支持。”張濤建議。
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