房地產市場的二朵烏雲（下）
第一朵烏雲，是一線城市過度上漲。
第二朵烏雲，是一二手不匹配。
一）泡沫現象
房地產市場的第一朵烏雲，是“一線城市過度上漲”。
從某些意義上講，炒房完全是一種“京滬現象”。
又或者說，在過去十年，房地產很好，房價漲了很多。
可是你真正靠“炒房”賺錢的。只有京滬深等寥寥幾個城市。
上海的房子，在十六年內大約有十七倍的漲幅。北京深圳也差不多。
可是哪怕你拿廣州，天津，漲得都沒有這麼多。
除了“漲幅”之外，更嚴重的是“賺錢”。
漲幅和賺錢畢竟還是二個概念。A是A，B是B，這在嚴謹的理科生眼中，是分得非常清晰的。
如果說“賺錢”的話，則能賺錢的城市更少。
有一些城市，城市很漂亮，經濟很發達。生活也很宜居。
哪怕如廣州，青島，蘇州，甚至杭州。
你房價漲了，可是你“拋不掉”。一出京滬深，你就完全沒有二手市場。
或者二手市場要遭遇非常大的折扣。
或者板塊輪動。每一次漲的都是新板塊，老闆塊永遠不漲。
按照“貨幣如水”的理論。2001年秀相上臺，M2大概在11萬億左右。
截至2016年6月末，M2數字已經開始造假。但是“金融業總資產”大約在250萬億。
貨幣注水在6倍左右。
但是如果你觀察三四線城市。他的房價是沒有6倍漲幅的。
甚至有些小城市，當年1500~2000，現在也就3000~4000。幾乎沒有任何的漲幅。
2005年時我們提出“2N”理論，在貨幣濫發的情況下，你的任務就是儘可能地買入資產。
哪怕天涯海角，磚頭永遠比紙幣保值。
但是2016年我們回過頭來看，發現我們的財富之中，有“Lucky”的成分存在。
因為水庫多軍基本都生活在京滬，哪怕喊著要“磚本位”，但是歸根到底，我們的資產以京滬等超大城市最主。
這就使得我們獲得了“超額收益”。賺到了很多很多錢。
同期的時候，水庫還有一個很NB的多軍叫做cerevisiae，執行力/剛毅果斷絲毫都不遜色。
但是他是石家莊人，他就很慘。
水庫2012年成立，過了幾年之後，一直到2015年。
他眼淚汪汪地上壇來問，“各位老師，為什麼石家莊永遠都不漲”。
“我聽你們的話，傾盡全力信用卡信用貸互相拆借滿地打滾，搞了一大把滿倉的倉位”。
“可是石家莊房價三年都沒有任何漲幅，媳婦都快把我罵死了”。
同樣類似遭遇的，還有寧波的一個id：ptzerg
這就讓我們有一種“兔死狐悲”的感覺。
因為我們認為Key核心思想是：“貨幣超發”。
貨幣超發的意思，應該是全國“普惠”的。所有用人民幣的地方，物價都應該上漲。
而到最後，卻變成了北京上海深圳拼命地漲。哪怕200KM開外的河北就一點也不漲。
如果“事實”是這樣的話，你的理論就應該修正為“政治特權”。
以後你蹬大著眼睛看政治特權城市，看哪一個是國家重點開發城市。而對於“貨幣政策”都不用關心了。
如果貨幣因素是No.2的話。
這就是房地產市場的第一朵烏雲。一朵長期困擾我們夜不能寐的烏雲。
當京滬房價100000元/平米，而河北的房價只有8000元/平米。
我們算一算，手裡一套房子就要上千萬。過去三個月就賺了上百萬。
這個時候，“嚴謹”的理科生感覺到的不是欣喜，而是恐懼。
“德不配才”
“吾日三醒吾身”
我能獲得這些財富，究竟是我學問好，一切算無遺策。還是僅僅靠我的運氣好?
我是不是一個大笨蛋。長期以來自以為是的聰明？
靠運氣的話，這一切就如同建築在沙灘上的城堡。是極其極其危險的。
下一把，2017~2018年你還敢不敢繼續賭大。
如果河北長期維持在8000元/平米的價位。而你北京房價100000元/平米。
然後你還要博，還要博北京房價再漲一倍。漲到200000元/平米。
你到底是不是瘋了？
故事的結尾：
故事的結尾，這件事以一種“傳奇而搞笑”的方式。獲得了圓滿的句號。
從2016年夏季開始，尤其是6月之後。“全國房價”開始了瘋漲。
合肥房子，號稱一年之內翻了三倍。從1W~2W~3W。
福州房價，半年一倍。
蘇州金雞湖，號稱去年9~11月。三個月就翻翻。
武漢樓市，不知不覺也3W多了。
更可怕的是，接著衍生了“第二梯隊”。
南京+天津，這二個城市居然都已經不知不覺地站在了5/3/2。
如果說上海房價，上海房價一直到今天，或許也僅不過8/5/3.
這還是經過了無數次的“上漲”，無數次+50%的劇烈大行情，被磚家罵昏頭，無數次的瘋狂突破極限想象力的結果。
而南京，天津，居然也不聲不響地悄悄地5/3/2了。
難怪說第一個400米跑45秒是巨大挑戰，而後來人學習就快得多了。
水庫上的天津三劍客，手裡一把撲克牌合夥打雙扣。
北京房價漲到100000元/平米。可是天津還是2~3W。四五年了都沒有“脫離成本區”。
三劍客心灰意懶，揹負巨大，本來都已經開始“懷疑人生”了。
好了，今年一漲。頓時滿血滿魔原地復活。
去天津擺了滿滿一桌的海鮮大宴。
紅光滿面，“一年賺了前半生的錢”。
石家莊也發來賀電，現在也漲到12000~15000了。LP也不鬧了，ZMN也不冷嘲熱諷了。
總之都是好事，喜樂融融。
“二三線城市”的誇張之處，就在於四五年不漲。
一漲，它們就是翻二倍，三倍的漲法。
10000的房子，直接漲到了20000，不歇氣，然後再到30000.
於是呢，“第一朵”烏雲暫時算是解決了。
暫時不用懷疑人生了。
二）一二手價差
房地產理論的第二朵烏雲，是“一二手價差”。
在之前的文章《泡沫分水嶺》中，我們曾經畫過一個“孤峰”的圖。
意思是，每個人都說“房子貴”，都說房地產有泡沫。
但其實房子不貴。真正說房子貴的，他要加一大堆的定語：
- 房子貴。僅限於北京的房子貴。石家莊的房子不貴。
- 北京房子貴，僅限於一手樓盤貴。二手三環內不貴。
- 住宅貴，僅限於住宅貴。酒店式公寓也不貴。
所謂的“房子貴”。其實是專宰碼農屌絲小白領。
只有屌絲小白領特別喜歡的“五環外品牌KFS新盤”，才賣得特別貴。
只要你除了這個類型。其他都不貴。
如果你要畫圖紙。他表現為一個“孤峰”。
只有一個尖尖的山頂。向南跨二步，向西跨二步。房價都會急劇地降下來。
這是一個極陡峭很孤例的市場。房地產總體並不貴。
所以當時多軍估算自己的資產。都是要打一個深深的折扣的。
因為“孤峰不長”。木秀於林風必摧之。
你僅僅是一個《小眾市場》，要符合《三維價格》。所以你實際沒那麼富。
就好比你手裡有幾萬股“暴風科技”。但你未必就是千萬富翁。
在“孤峰”的基礎上，我們引出了房地產的第一朵烏雲。也即是“北京和石家莊”的房價差異。
隨著2016年的二線省會城市大漲。這個坑目前看漸漸被填上了。
“10萬/m”不再是一個孤峰，而是一片山坡。
但是，這樣還是不夠的。一片山坡，還不是一塊平地。
價格還是沒有夯實的。
第二朵烏雲，是“周浦8W”和“小陸8W”之間的巨大鴻溝，依然沒有填滿。
一手房和二手房，熱度之間的巨大裂痕。
2016年的市場，沒有想象中的那麼熱！
你如果關注SPI（上海房地產觀察）的公眾號，你一定認為2016年上海地產已經熱瘋了。
地王頻出。平均260%以上的溢價。也就是一個板塊目前賣30000元/m，拍出來的地王就是要賣80000/m以上。
隨著地王拍賣，則是一手房瘋搶。
什麼大寧75000，那是去年的新聞。
大寧95000，這是上個月的新聞。搶光。
大寧110000，這才是下個季度的新聞。您等著吧。
距離人民廣場75KM的滴水湖萬科，近期30000元/平米被搶空。
而這個距離，要從蘇州開往上海。開了15KM，進入崑山地界。
連崑山人民都看不起你。崑山才62KM。
如果你看“一級市場”土地市場，“二級市場”KFS一手。2016.09那是真心熱得不得不得了。
可是“三級市場”二手房市場，至少要差攝氏30度。
呃，意思就是39°度夏伏天，和9°度秋冬季的區別。
雖然從鏈家網以及fangdi.com數據來看，“二手市場”也不錯。庫存一直在消化中，可售房源持續減少。
但是我們奮戰在第一線的Front line多軍，對於市場是心知肚明的。
市場並沒有傳說中的這麼好。
1500~2000W的區段，早就是重災區。小企業老闆紛紛破產，而小老闆破產最先想到做的，是“賣房救廠”。
所以豪宅市場，是絕對的重災區。筍盤似乎永遠也掃不光。
我們吃掉了一些。以非常優異的性價比建倉，但依然無法阻擋大勢頹廢。
“小陸8W”“周浦8W”
而目前好銷的，庫存節節下降的，依然是“老公房”市場。
成交最旺盛永遠是60平米，300W以下。無電梯的老公房房子。幾乎可以當現金使用。
上海二手房平均成交面積不到70平米。
而對於次新房，市場也是運轉艱難。
一套市區100平米二房，單價8W，加上稅收就要接近900~1000W。
一千萬買你一套二手房，依然有巨大的心理牴觸。實戰過的我們都知道，出貨不易！
掛牌價雖然一跳再跳，但市場的屬性，似乎仍屬於“逼空式上漲”。
目前市場的狂熱，貌似嚴重集中在“一手房市場”。
每個人都知道要買房子，橘子皮要浦出來了。
但是老百姓買房子的第一選擇，依然是“一手房”市場。
只要一手有房源供應，哪怕再遠，哪怕再沒有性價比。他們依然會優先地選一手。
滴水湖3W，馬陸5W，江橋7W。
按照一手的地段，這算是虧到家了。套到猴年馬月也出不來。
有的人問，你嘮嘮叨叨講這麼久，是不是想推銷二手房呀。
是不是想找人接盤，是不是房子賣不掉。
不是的。
請注意，我是一個無可救藥懷疑論者重度晚癌末期。
第二朵烏雲，我主要擔心的是：“房地產，究竟值錢的是什麼”。
究竟賣點是什麼，究竟吸引消費者，能讓他們掏錢的是什麼。
很多人從出生的那一刻，就被人教育“地段，地段，地段”。
後來浦東幫則是喊：“綠化，綠化，綠化”。
深圳幫則喊：“規劃，規劃，規劃”。
我告訴你，如果按照目前的上海房地產市場。則房子值錢，房子價值的核心要素是：“房齡，房齡，房齡！”
是不是很諷刺，聽著簡直象笑話一樣。
可是你仔細想想，還真是那麼一回事。
如果房齡=0，那就是一手新盤。
一手新盤，幾乎隨便你開。任何一個價位都能賣掉。
如果房齡=3，則是新房子。
同一個板塊，同一個地段，相同的KFS水平。
A樓盤比B樓盤晚三年，他就可以賣貴+50%價格！
這算什麼意思，黑色幽默呀！
開得越晚越值錢，建造越晚，越是能賣高價。
什麼地段品質房型綠化KFS素質，統統都不重要。
我要想秒殺你，根本不需要什麼“精雕細琢”。我只要比你晚開盤二年就可以了。消費者就吃這套。
如果你觀察目前的重慶、成都市場，你會感到絕望的。
因為在重慶，任何一套樓齡>5的房子，都賣不出價錢。
哪怕你是當年的一等豪宅，排隊瘋搶貼錢拿號。可是等你房齡>5，在市場上就是賣不出價錢，就是沒人要。
一線江景品質豪宅，五千多的大把。
目前小陸家嘴豪宅樓齡>10，除了湯臣一品是作為“一手房”處理，持續按照一手房渠道在賣。
其他的二手錶現，真是讓人傷心。
哪怕你再好的房子，一旦樓齡>10，你就是賣不出價錢。
別人寧願買周浦8W，也不買浦東CBD的小陸八萬。把浦東幫臉都打腫了。消費者吃“樓齡”。
浦東幫和浦西幫吵了這麼多年，到最後發現全部都是空話。
因為市場上真正賣點，並不是“新區”和“舊區”。而是房齡。
等到嘉定青浦開始造新城了，就把浦東碾在腳下。
大陸的房地產市場，一直是存在“處房情結”的。[1]
從理論上來說，房子就是貨物。價值應該是100%:100%
長期以來，“處房情結”就像新車。
“落地打七折”。一手房=二手房價130%
但是今年特別厲害。你如果看2016年各區銷售，這個比值是230%
- 一手房賣11W的地方，二手6W都賣不掉。
- 一手房賣7W的地方，二手3W都賣不掉
- 一手房賣3W的地方，二手1.5W都賣不掉。
我們高度關注這一個現象。2016年的“房價暴漲”，其實非常非常大的程度，是由一手房，以及一手房狂熱者拉起來的。
決戰在二手。
如果二手沒漲的話，等於我們沒賺錢。這一波行情也就是熱鬧。
如果一手房70000，轉眼二手只能拋出去35000.
這其實不是房價漲了。而是你繳“智商稅”。
我們為什麼要高度關注這件事。因為我們需要判斷房地產的“真實價值”所在。
你抓不到價值核心，晚上睡覺也睡不踏實的。
我最怕的是，房子的50%價值，來源於“房齡”。而房齡是一種高度不保值的東西。
最怕的是，90後，00後的品味，與眾不同。
如果他們寧願花230%的價格去買“房齡=0”的產品，而不買你地段品質上乘的小陸家嘴。
那麼，就沒有水庫了。
也沒有“炒樓學”這整幢大廈。大廈崩塌了。
如果房齡取代地段，成為“萬世不移的財富”。那哥哥就回家賣紅薯去。
三）邏輯之重要
“二朵烏雲”為什麼重要。
因為這是嚴謹的科學素養。
我們對房價的判斷，是“算”出來的。而不是蒙出來的。
只要有一絲一毫裂縫，這整幢大廈就會轟然倒塌。
只要一個bug，你就不再是“模型”和算法。
2005年時，我寫了一篇文章，叫做《我站在房地產的法庭上》[2]
我夢見站在法庭上，戴著假髮，穿著法袍。
在我的右手，是一個著名的慣罪犯。他曾經有二次搶劫的記錄，渾身流淌著膿血。多次偽造文書，造假酒造假煙，賣假貨做傳銷，進行詐騙和老鼠會，曾蹲過三次大獄。二次作偽證，賣淫吸毒走私犯，越獄襲警愛滋病。
在我的左手，是一個聲名正潔無私的紳士。他有著大學學歷，誠誠懇懇地做著白領工作。他搶救落水少年，拯救火場員工。他做義工，幫助失學兒童。他曾經參與長江抗險，曾經去可可西里保護藏羚羊，去雲南貴州保護紅杉木。他奮不顧身，保護國有資產，和搶銀行的罪犯進行殊死搏鬥。
尊敬的法官大人，親愛的陪審團；如果你是陪審團，你會怎樣決斷，你會相信哪一個人的供詞？
邏輯是一整套的體系。當謝國忠2003年“預測”錯誤時，他就已經身敗名裂了。
根本等不到2004年他第二次預測。
根本等不到2005年他第三次預測。
當2004年謝國忠那個SB再要開口時，你上去就是一個耳聒子。
- “先把你2003年的歷史問題交代清楚”。
謝安迪，2003年你毫無疑問是預測錯誤了。
請問你有沒有反省過，你有沒有思辨過，你在2003年論文中，是哪一句話出了錯誤。
沒有，從來沒有。
Andy Xie從來沒有做過這樣的賠禮道歉。媒體和小編也從來沒有這樣的追根問底。
這並不是科學的態度。
2003年預測錯誤，說明謝國忠的“模型”是有問題的。
但你一個模型出現烏雲，出現問題，和現實不符合。
你第一件事情要做的，是反省自己的模型。
謝國忠完全應該閉門思過，好好讀書。認真反省“2003預測”是哪一個環節出了bug。
找出錯誤，修改錯誤。再和事實對照。這才是科學的態度。
而不是這個SB在2004年又跳出來放屁。
在一個理科生眼中，這種人渣簡直就是MIT的恥辱。
如果你是一個物理學教授，發表物理學論文。
那直接就把你院士/教授的頭銜擼掉，一路貶值為副教授，助教，教工，研究員…………最後貶為廝所間門口掃垃圾的。
因為“烏雲”是科學態度。只要有一朵烏雲，只要有一個bug和現代物理學不兼容。則你整個理論大廈都要推倒重來。這事是沒有商量餘地的。
“理科生”和“工科生”的區別在於什麼。
在於理科生撞了南牆會回頭。工科生撞了南牆不回頭。
“因為宏觀調控，所以房價飛漲”。
當你第一次調控，房價並沒有“如你預料”般的下跌，反而越調控越漲。
在那一天，你就應該反思自己的三觀，反省自己的模型了。
你的人生觀正不正。
而馬前卒之類的“工科生”。他們只能造造大橋，造臺發動機，負責單個的項目。
“工科生”容許誤差的存在。
當“第一次宏觀調控”並不如預期，反而房價越調越漲。
“工科生”錯判，被自己習慣性的忽略了。熟悉如機器出了故障。
人生觀毫無觸動。
絲毫不覺得“烏雲”是大事。
眼看調控調了十七八次，房價依然在漲。你還傻傻地堅信“調控是降房價的”。
有時候，我真恨不得把幾百個小編逮出來，排成一列，跪在地上。
從左邊一路扇耳光到右邊，再從右邊一路扇耳光到左邊。
“烏雲，懂不懂”!
“科學精神，懂不懂”！
“只要有一次預判失誤，你就該開始懷疑人生”。
象謝國忠這樣的人，2004年就應該身敗名裂。在他檢討“2003為什麼錯”，徹底反省之前，他沒有資格說任何話。
而現實是，謝國忠一直在招搖撞騙。沒有因為他的誤差，受到任何懲罰。
而民眾，選擇無視安迪謝的2003年“不合邏輯”。我們的社會沒有一絲一毫探索到底的精神。
“大巧不工”，社會因此而分層。也真是罪有應得。
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