PART 1
“前後就差了1個多月，毛30萬沒了。”
拿到房子沒多久的王林，最近鬱悶至極。一週前，他在朋友圈看到，幾家中介在力推城東新城一回遷房的房子。60多㎡，戶型格局、裝修、樓層，跟他買的差不多，但掛牌價只要230萬。
要知道，王林買房時，砍完價還要256萬。短短一個多月，僅報價就跌去了10.2%。
他一個勁兒地安慰自己：“自住的房子，不能太計較。誰讓自己沒發財的命，幾次新房都沒搖中，買二手房又沒踩對節點。”
儘管如此，一想起來還堵得慌。畢竟，30萬差不多是夫妻倆一年半的收入。
王林是江西人，大學畢業後在城東找了份工作，並順利成了家。杭州實施搖號新政後，夫妻倆就沒閒著，東湖城、栢悅中心這些剛需熱盤，去搖了一圈。
一直沒中，這才轉頭去看二手房。
當時，城東新城的二手房，一點都不便宜，普遍在4萬+。一套90㎡的小戶型，怎麼也要360萬起。
1個多月前，區域內的中介告訴他，剛出來一套房子，60多㎡，總價270萬。雖說是回遷房小區，但勝在房子較新、戶型小，總價符合要求。
如果誠心買，還能再砍點價。最後，王林以256萬總價，買下了這套房子，摺合單價約4萬。
不曾想，這才過去1個多月，價格就降了這麼多。
我特地找了一家中介，去問這套掛牌230萬的房子。64㎡，標準兩房一衛，兩房朝南，臥室連著陽臺。
牆面簡單刷了白，老式空調。若對裝修要求不高，捯飭捯飭，買點傢俱倒也能入住。
中介告訴我，房東年紀大了，想著早點把房子出手。前兩天有個買家去看房，報價220萬，還在跟房東談。有些客戶殺價更狠，直接報200萬。
PART 2
不光是地段好的回遷房，遠郊一帶的次新二手房，最近降價也很明顯。
下沙沿江一帶的中介告訴我，7月，保利東灣89㎡兩房邊套，中高樓層、帶裝修，成交價260萬。
這個月剛賣掉一套類似房源，89㎡帶裝修（房東自住，裝修花了20來萬），樓層更好，還是邊套三房戶型，成交價只要259萬。
這還是運氣比較好，才賣掉的。
現在東灣在售的89㎡房源，僅掛牌價（245-255萬），就比之前的成交價，便宜了5-15萬。若是碰上房東急售、或者十分會砍價的買家，成交價只會更便宜。
東湖板塊（臨平山北）也是一樣。眾安理想灣的次新房，交付沒滿兩年帶雙稅。如今89㎡中間樓層，毛坯180萬很難出；4樓以下的低樓層，就更別想了。
但今年4-5月的時候，同樣戶型、同樣樓層，毛坯最高能賣近200萬。
“整個臨平，二手房價格都在跌。尤其9月，法蘭公園、水景城相繼開盤，把客戶都吸引走了。”板塊內一資深中介感嘆，這個月就靠環杭新盤撐業績了。
義橋、南部臥城等板塊二手房，也逃不開這個局面。
擁有超高贈送面積的義橋御景藍灣，89㎡毛坯戶型（贈送44㎡），報價僅215萬。而在今年6-7月，成交價基本230萬左右。
中介告訴我，
現在房東的心理價位，基本跟年初差不多。從實際價格看，已經回到半年前。PART 3
不僅是遠郊，即便主城熱點板塊，二手房價也摒不牢了。
最具代表性的，就是濱江神盤——東方郡。這個背靠江南實驗學區的小區，一直是濱江二手市場的代表樓盤，小戶型房價一度逼近6萬。
如今，它同樣難擋頹勢。
我從中介朋友那裡，獲取了一組對比數據。今年6月初，東方郡成交過一套89㎡中間套戶型，簡裝、中間樓層，成交價480萬，摺合單價近5萬4。
而就在三天前的9月7日，東方郡掛牌了一套同樣戶型的房源，也是簡裝，只是樓層略低。
但掛牌價只有450萬，比3個月前的成交價，還低30萬。雖然相比之前，這套房源性價比“很高”，但中介打了一圈客戶電話，無一人上門看房。
更有粉絲透露：東方郡已經一個多月沒成交了，硬通貨也賣不動了。
同樣是濱江區的風景蝶院，有套89㎡的房源，7月就掛牌出售，掛價358萬，單價約4萬。
這個價格，放在今年6、7月，那是市場價。不過當時，掛了整整一個月也沒賣掉。即使中介多次強調房東急賣，有溢價空間，還是沒有意向客戶。
直到房東價格下調到340萬，這才吸引了一些客戶。但房東新房沒買成，這房子也就沒再賣了。
資深中介表示，相比兩三個月前，二手房掛牌價普遍下調了10%左右；實際成交價降得更多，有10-15%。但整體上，核心板塊比外圍板塊，更抗跌。
PART 4
房地產是強週期行業，即價格呈週期性波動。
如果用量價關係，展現樓市從冷到熱、又到冷，大概就是如下幾個階段：量價齊跌—量縮價穩—量升價穩—量價齊升—量縮價升—量縮價穩—量價齊跌……
過去幾年的杭州二手市場，正是朝著這個軌跡演變（新房限價，無法比對）。
2015年及以前，量價表現低迷；2016年，大行情到來，成交量歷史性突破10萬套，與此同時，價格暴漲。
2017年，火熱行情依舊，成交量雖略有下滑，但仍保持10萬套以上高位，價格繼續上漲。
但到了2018年上半年，可以看到，儘管價格仍有一定程度上漲，但成交量已經出現大幅下滑。尤其下半年以來，勢頭十分迅猛。
透明售房網數據顯示， 8月杭州市區（含富陽、不含臨安）二手房成交量4829套，為今年3月以來新低。若是同期（歷年8月）對比，則是近4年新低。
結合現在成交價，及掛牌價的大面積下調，基本可以斷定，二手市場，正處於“量價齊跌”的深入階段。
為什麼說是深入階段？因為在週期性變化中，量通常先於價。而相比於“量”，目前的“價”，調整幅度並不大。
換言之，接下來的“價”，很可能進一步調整。而類似王林這樣的買家，“損失”將越來越大。
迅速增加的掛牌量，正在加速這一天的到來。
從透明售房網的數據看，7月以來，每日掛牌量穩定在1000套左右，最高達2000套。截至8月底，掛牌總量已高達51255套，而今年3月，僅有約25000套。
高供應、低成交背景下，只有價格調整到位，才能穩住不斷下滑的成交量。
那怎麼樣，才算調整到位？
接下來，我們要關注的最重要指標，就是成交量。
參照歷史規律，當成交量穩定一段時間，並開始明顯放量，那多半意味著，買房好時機，已經到來。
據我們所知，接下去半年到一年，即便是高價地，“限價”也基本不變。
這意味著，一手限價房不會消失，並且會持續不斷地衝擊二手房，消耗掉市場上主力的購房者。
昨天，杭州某豪宅項目的策劃還在跟集團說，售樓處亮相後，蓄客情況不錯，
集團人回覆了一句，請摸清情況，那些說要賣掉舊房才有錢和房票的客戶，至少打個對摺計數 ，因為他們的二手房估計賣不掉。
目前看，買一手房基本沒太大風險，但二手房價會逐漸向限價的一手房靠攏。
接下來的正確操作應該是：限價新房，該搖繼續搖；至於二手房，不妨再等等，今年底或明年上半年，或是更好出手機會。
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