唐朝司馬貞在《索隱述贊》一書中對古代成功的大商人有這樣一句點評：
貨殖之利，工商是營。
簡單點理解就是，做生意要真正長遠地實現盈利，關鍵在於經營。
這句話用在當下的中國地產業，可能再恰當不過。
國內房地產行業發展這麼多年來，野蠻生長是主旋律，但如何“經營”卻鮮少見房企主動提及。
但“經營”二字，恰恰是當下房地產在新舊週期交換之際，對房企提出的關乎生死存亡的又一個新的命題。
最近上市房企的年報季臨近收官，我粗略翻了翻，在秀成績單之外，龍頭型房企對於未來的佈局和規劃，除了房地產主業，著墨最多的不是跨界，而是商業地產。
比如，萬科目標未來五年內商業地產佔比提升至20%，中海目標5年商業地產營收100億……等等。
變化背後一個無法忽視的大背景是，時代變了，有先見之明的房企都在加大對現金流業務的佈局，著力打造持續穩定的現金流並不斷提升營業收入及資產回報。
而曾經雞肋的商業地產，是現金流業務和持續經營的首選。
NO. 1｜壹
我們還是先看年報數據：
中海最新年報顯示，其2017年持有商業物業總收入29.4億港元，同比增長13.1%，其中70%來自寫字樓租金。目前，中海是國內最大的單一業權寫字樓發展商。
年報中我們還注意到這樣幾個關鍵的數字：
1、租金收入
截至2017年12月31日，中海商業物業總收入近30億港幣，其中寫字樓20.5億港元，同比增長12.6%；集中商業4億港元，同比增長25%。酒店及其他商業物業經營收入4.9億港元，同比增長6.5%。
2、已運營的商業規模
2017年，中海已運營商業物業總建面366萬平方米，包括38座寫字樓、12個購物中心、11個星級酒店，可租面積258萬平方米。
3、發展潛力
正在開發和待開發的商業地產面積高達542萬平方米，包括29棟寫字樓、12個集中商業購物中心、14 家酒店、12 棟公寓。其中在建總建面201萬平方米，待建總建面341萬平方米。
可能你要問了，這三組數字意味這啥？
其實，通過這三組數字可以得出一個簡單的結論：
低調的中海已完成了在商業地產領域的大規模佈局，其規模和營收能力已屬於行業標杆級，而未來，中海在商業領域還將繼續爆發。這與中海地產新確立的發展目標：成為卓越的國際化不動產開發運營集團相匹配。
大家都知道，在商業地產領域，華潤、龍湖是國內比較領先的商業地產運營商，那我們就以華潤和龍湖這兩家的數據對比一下。
截至目前，華潤已運營商業385.7萬方，其中寫字樓56.2萬方，酒店37.7萬方，其他類型總計有209萬方。
2017年全年，華潤置地總租金收入87.8億。其中購物中心61.4億，寫字樓12.6億，酒店13.8億。
接著是龍湖。據年報數據，2017年龍湖新獲取17個持有商業項目，新進入4個城市。
龍湖2017年租金收入25.9億元，商場、冠寓、其他租金收入分別佔97.7%、1.5%、0.8%。在土地儲備上，龍湖已開業商場面積258萬方，已開業冠寓58萬方，而在建面積達到145萬方。
根據龍湖自身的預計，在商業方面2020年龍湖開業商場預計達到47個，租金實現60億元。
因此，就規模和營收而言，中海目前與行業第一的華潤還有些差距，與同處第二梯隊的龍湖不相上下，甚至有些指標略為佔優，大致處於第二梯隊的領頭羊位置。
值得注意的，造成中海和華潤規模差距的原因在於商業物業的結構，比如中海是以寫字樓為主，而華潤、龍湖則主要是購物中心。
年報數據，中海商業2017年的總收入，70%都來源於寫字樓的租金；而華潤則是購物中心租金收入佔集團投資物業整體租金收入的70%。
NO. 2｜貳
從目前的數據來看，中海對於商業地產未來的規劃，目標清晰，打法明確。
今年3月，中海地產董事局主席顏建國對外公佈了未來幾年中海商業地產的發展目標:“2020年商業物業總收入將突破50億港元，並在2023年實現年收入100億港元”的目標。
2018-2020年，中海計劃新增運營總建面305萬平方米，其中63%的新增運營面積為寫字樓項目。從未來的發展規劃來看，中海商業，依舊以寫字樓運營為主。
在規劃中，2018-2020年，中海的寫字樓預計分別新增27萬平米、49萬平米、117萬平米，均佔當年新增商業物業運營面積的60%以上。
其次則是集中商業，截至2017年底，中海集中商業的運營面積已經達到41萬平米，未來三年預計分別新增11萬平米和41萬平米，佔當年新增商業物業運營面積分別為15%、20%。
綜合來看，中海對這些業務的佈局有兩個特點：
1、定位中、高端；
2、優勢在寫字樓。
根據行業經驗，從品牌識別度和知名度考慮，購物中心是房地產公司進軍商業地產的首選，為什麼中海偏偏選擇寫字樓？
這裡面一個最重要的原因是：在所有商業物業中，寫字樓投資效益較高。
一個基本的數據是，在各類物業中，一二線甲級寫字樓市場回報率約在4-5%，購物中心約為3-4%，租賃住宅在1-2%。
從投資回報率看，寫字樓回報率水平和相對收益較高，表現出較強的投資價值。
一個更直接的數據是，據《中國房地產投資回報率調查報告》，近兩年寫字樓市場，靜態租賃回報率接近住宅市場的2倍，大部分集中在3%-5%；長期租賃回報率大多集中在7%-10%；從轉售回報率看，大部分城市回報率水平集中高於10%，仍處於較高水平。
寫字樓經濟是中海從效益的出發點進行選擇的商業戰略，這是大家稍微琢磨下都能明白的邏輯。
但我們還需再考慮一個更深層的問題是，“寫字樓之王”為什麼是中海？
從中海商業這麼多年的發展歷程來看，可能有以下3點原因：
1、成體系的寫字樓產品系列適應不同的需求
經過多年的發展和完善，中海寫字樓已然培育出一個體系來對應不同的市場類型、城市級別和地段定位，其產品系列衍生出中海中心、中海國際中心、中海財富中心、中海廣場、中海大廈五個系列，因地制宜是中海在寫字樓領域長期佔據優勢的一個重要特點。
2、創立Officezip聯合辦公品牌佔領中高端聯合辦公室市場
對於Officezip，中海商業地產官方是這麼描述的：
Officezip是中海商業推出的獨立經營的聯合辦公品牌，它以靈動的辦公空間為載體，為客戶提供靈活租賃、會務和全域服務的聯合辦公解決方案。秉承“連接、凝聚、共享”的理念，Officezip以創意協作的高品質空間環境、智能化的技術創新，高水準的運營服務引領中高端聯合辦公市場。目前已佈局北京、雄安、上海、成都、濟南、武漢6城11個項目。
3、打造中海雲商，聚合品牌和資源統一於雲服務平臺
打造“中海雲商”，中海商業通過這一生態閉環，不僅能夠增強其客戶群體的穩定性，從而產生穩定客觀的租金收入，還能增加其自身的影響力，增加入駐企業對其商務服務的依賴性。
而優質客戶、高端租戶價值再挖掘，除了為商辦資產提供可持續的升值保障，還有超級入口價值這一更大的想象空間。
可以說，中海雲商使得中海商業實現了從樓宇開發運營到增值服務提供再到商辦資產管理的跨越。
本質上，中海商業的發展模式是把合適的產業放在合適的土地上，以產業和市場為導向，合理配置樓宇資源。
值得注意的是，在租購併舉、房住不炒的大背景下，長租公寓已經迎來風口，這一個板塊無疑是中海新的發力點，而其運營模式類似寫字樓，有成功的經驗在前，中海在長租領域的爆發值得期待。
從經營業績的角度，商業地產有穩定現金流，在融資困難的背景下抗風險能力較強，不僅能夠給房企提供穩定的現金流和合理的資產負債狀況。
而在未來行業調整深化的前景下，可以為房企保持穩定的盈利能力水平和風險平滑能力。
當然了，對於中海這樣的巨頭來說，商業並不僅僅是寫字樓和購物中心。
在中海商業地產的規劃上，長租公寓和養老物流等新業務也是其佈局的重點領域。在2017年，中海已經確立了以教育、養老、物流等為重點的創新業務，併成立了教育集團、養老公司，在天津濱海新區運營管理中海物流科技園。
在中海地產2017年業績發佈會上，顏建國強調會加大長租公寓方面的投資，保證未來每年會有3000-5000間公寓房間的增長。
中海還在做著一件具有巨大想象空間的事，那就是拿下了雄安第一標，雄安市民服務中心項目即將正式運營。這個項目集投資、建設、運營於一體，是未來城市建設的標杆。
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