一、沒有簽訂物管服務合同 業主該不該支付物業管理費
案情介紹:
小區部分業主以A物業管理公司（以下簡稱A公司）沒有與業主或開發商簽訂物業管理合同為由拒絕支付物業管理費。
A公司認為自己是經原在該小區進行前期物業管理的B公司同意，接替B公司繼續物業管理服務的。雖然開發商未與其簽訂物業管理合同，後小區業主委員會成立，也未聘用A公司，而是與C公司簽訂了物業管理服務合同，但是在B公司撤走至C公司進小區前，A公司實際進行了物業管理服務，有權收取物業管理費和滯納金。
業主卻認為：開發商和業主委員會均未聘請A公司，也未與其簽訂合同，未建立服務與被服務的權利義務關係，因此A公司的訴訟主體資格不符；根據《上海市居住物業管理條例》第25條第2款規定，可以不支付物業管理費，請求法院駁回其起訴。
一審判決結果：
一審法院根據《上海市居住物業管理條例》第24條第1款和第54條第2款規定，判決業主支付物業管理費和滯納金。
業主不服上述判決，提起上訴。業主根據《上海市居住物業管理條例》第3條第4款規定"本條例所稱物業管理企業，是指接受業主或者業主委員會的委託，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的企業。"
18條第2款也強調物業管理企業接受委託從事物業管理服務，應當簽訂"物業管理服務合同"。就是說，進行物業管理服務必須簽訂合同。
且《合同法》第10條第2款也明文規定"法律、行政法規規定採用書面形式的，應當採用書面形式。"因此A公司的行為屬無合同管理，或"自行提供服務"。認為由A、B兩家公司的約定或同意就可以進行物業管理服務於法無據，對業主也不具有約束力。因此業主不付物業管理費和滯納金也於法有據。
案情分析：
本案的特殊性在於看似單純的物業管理糾紛，其實還包含了民法中的"無因管理"的法律關係。由於A公司是無合同管理，按照《條例》第25條第2款，業主"可以不支付"物業管理費也是有法律依據的。因此僅僅按照《條例》的有關規定判令業主支付管理費，依據不足。
但如果同時參照《民法通則》中的"無因管理"，本案就較容易解決了。《民法通則》第92條"沒有法定的或者約定的義務，為避免他人利益受損失進行管理或服務的，有權要求受益人償付由此而支付的必要費用。"這裡強調"參照"而不是"適用"，是由於本案與"無因管理"還是有一定的區別。
構成"無因管理"，在法律上應具備三個要件：
一是必須沒有法定的或者約定的義務，即管理人既沒有法律規定的義務，也沒有接受他人的委託；
二是必須有為避免他人利益受損的意思，即管理的行為是出為他人謀利益的目的，由管理行為所取得的利益最終應歸受益人所有；
三是必須有管理他人事務或服務於他人的行為。A公司的行為僅符合了一、三要件，且"無因管理"的管理人除了要求償還必要的費用外，不得向受益人索取報酬或者變相索取報酬。
二審判決：
二審法院正是考慮到A公司實際進行了管理，根據等價有償的原則，同時《條例》中的"可以不支付"而不是"應當不支付"，又使二審法院能在"可以"二字上找到了依據，最終判令業主支付物業管理費，但對A公司加收滯納金的請求不予支持。這樣的判決，應當說是合理的。
二、預收物業管理費是否合理
案情介紹:
汪先生近日在辦理入住手續時，遇到了一件很不舒心的事：開發商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業管理費，否則不給辦理入住手續。
汪先生對此提出了幾點疑問：一是憑什麼房子還沒有驗收，就讓交物業管理費？二是這家由開發商指定的物業管理公司，是開發商為這個項目專門新設立的，此前沒有任何的物業服務經驗和業績，而物業管理不同於商品買賣，是一種延續性的服務，一次性交納一年的物業管理費，意味著至少在一年內，自己對這家物業管理公司的服務無論滿意與否，都沒有任何制約力了。
案情分析：
汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個問題：
一、應該先接收房屋，還是先交物業管理費？
購房人與開發商簽約購房，雙方之間是一種買賣關係，而購房人與物業管理公司之間是一種委託服務的關係，這種委託關係成立的前提是：購房人已經取得了所購買的標的物（房產），已成為業主。如果購房人在房產交接時，因各種原因退房（如工程質量、面積誤差等），那麼與物業管理公司之間也就不存在委託服務的必要了。
開發商提出購房人以交納物業管理費作為房屋交付的前提，實質上是對房屋的交付增加了附設條件，是對雙方之間買賣合同的一種變更，根據《合同法》的規定，合同只有在當事人協商一致的條件下，方可以變更，開發商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。因此，這兩者之間的關係理應是先接收房產，再交納物業管理費。
二、物業管理公司要求預付物業管理費合理嗎？
考慮到物業管理公司的正常運轉，預收一定的物業管理費還是合理的，現行的有關法規，也是允許物業管理公司預收費用的。但是這種預收應當有一定的限度，從物業管理費的構成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業管理公司一次性、長時間預收各項物業費用就不合理了，對此，北京市小區辦《關於禁止一次性收取多年物業管理費的通知》中專門規定，物業管理公司"不得一次性預收多年的物業管理費。"
點評：
1、《商品房銷售管理辦法》中規定，"商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。"
2、開發商既然"選聘了物業管理公司"，就要將物業管理公司的情況和收費的標準，"在訂立商品房買賣合同時"告知購房人，以便購房人對選擇的物業管理公司和收費標準做出判斷。
3、由於多數項目屬於期房預售，開發商在銷售時，對於許多物業服務的設施、設備還無法確定，因此"有關物業管理的協議"的簽訂，還是要放在交房時，至少是在"訂立商品房買賣合同"後。
對於購房人來說，如果開發商在訂立商品房買賣合同時"，就提供了"有關物業管理的協議"文本，那麼這些協議就構成了買賣合同的附件，則要認真地閱讀一下，一旦簽了字，就要履行相應的義務了。
4、如果像汪先生遇到的那樣，開發商在簽訂買賣合同後、甚至在入住時，才提供"有關物業管理的協議"，並以此作為房產交付的條件，您則可以按前述的內容，據理力爭。不過，最好的辦法是，在簽訂買賣合同時，無論開發商如何做，您都應該將有關物業收費的標準、收費方式以及房屋交付的程序，作為補充內容，要求開發商寫進補充協議。
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