衛星城是指在大城管轄區範圍內或與市中心相距不到100km的範圍內，在生產、生活等方面與市區有密切聯繫的區域或城鎮，其具有吸收大城市人口，接納大城市擴散企業，分擔其某些功能等作用。因這些區域或小城市在地理空間上的分佈與太空中的衛星圍繞某個中心點的分佈相類似，故名衛星城。
山東省會濟南外圍6個獨立的區或市，有5個具備衛星城的特徵，分別是萊蕪 、章丘、長清、濟陽和齊河，這5個地區與濟南的距離相近，但目前的城市發展與房地產市場發展卻有很大不同，而且與省會濟南的關係也很各自微妙，此次漁翁和大家一起走進濟南的衛星城。
1、萊蕪：不是真愛
萊蕪併入濟南的事情從2018年底發酵，2019年1月正式確定，目前已經過去了1年有餘。這件事情就像龍捲風，來的瘋狂，去的也快，目前市場上早已經沒有人在討論這個事情。
所以，當時大多數人是看熱鬧，因為萊蕪並濟南，與自己毛關係沒有。真正關心此事的，主要是萊蕪人，和在萊蕪發展的企業，尤其是房地產企業。萊蕪人關心的是：萊蕪併入濟南，對於萊蕪人會帶來什麼？房地產企業關心的是，接下來萊蕪的房地產市場變化。這一切，取決於此次兩地結合，是不是真愛！
萊蕪但是城市規模小，人口少，經濟模式單一，資源也在慢慢枯竭，萊鋼也被總部位於濟南的山東鋼鐵所整合。所以，很難受到外來企業的青睞，也就很難留住人才。而濟南目標要做大做強，擔當起“省會城市群經濟圈”核心引擎的重任。在現有的格局下，做大經濟總量最好的方式就是擴大地盤、增加人口數量。
所以，不論從濟南還是萊蕪的角度考慮，萊蕪併入濟南，對雙方來說都是有好處的。萊蕪後期發展看不到方向，失去了動力，而濟南要做大做強，需要足夠的發展空間。於是2個大齡青年，相親一次就確定了戀愛關係，先滿足各自需求，再去看是否能夠培養起感情。
所以，漁翁認為，萊蕪的未來，主要來自於大哥濟南的支持力度，而大哥是否支持，來自於萊蕪區自身的發展能否被認可，畢竟濟南周邊衛星城這麼多，誰有前途，才能得到更多的扶持，而目前現狀來看，萊蕪並不佔優。
雖然擁有萊鋼這樣的鋼鐵巨頭，但是萊蕪的經濟一直在全省墊底，不僅如此，萊蕪的經濟總量甚至低於山東省內很多區縣。
數據顯示，2018年萊蕪GDP745億元，在未併入濟南時，是山東全省唯一一個沒有過千億的地市，濟南、青島、煙臺、臨沂、淄博等多個區縣經濟指數在其之上，城市面積很小，人口數量少137.58萬，產業單一等眾多原因，造成了萊蕪的經濟不發達。這也是其被“併購”的主要原因之一。
城市規模、經濟總量、產業數量與規模、城市的發展潛力等因素註定了萊蕪支撐不起較大的房地產市場規模。
根據萊蕪房產超市網數據監控中心統計，截止至2019年12月31日，萊蕪區域商品房共計成交12550套，成交面積約118.8萬平方米，成交金額約為79.3億元。同比2018年來講，成交量套數上漲3.45%，但成交面積下跌6.91%，成交金額下跌4.38%。成交面積的下跌或可反應出剛性需求再上升，高總房款讓購房者較難接受，同事改善需求在轉移（濟南）。
根據萊蕪房價數據統計，萊蕪區域新房均價8000元/㎡以上的項目僅佔6%，9000元以上的房源幾乎絕跡，而6500-7500元/㎡的房價區間佔比達到了78%。
所以，漁翁一直認為萊蕪不是一個值得投資的城市，如果生在這裡，長在這裡，未來生活在這裡，大可不必擔心，雖然這裡的房價短期內不會有多大的前途，但是抗跌性還是具備的，因為價格本來就不高。但是如果因為萊蕪變成濟南的區，想轉移到這裡居住，那可不是好的選擇。
關於萊蕪未來的房價，下一個炒作話題或許就是濟南與萊蕪之間的城際高鐵了，開通之後，濟南至萊蕪僅需約23分鐘，不可否認，會給兩地帶來無限的便利。但是漁翁認為濟萊高鐵的建設出發點，有點類似北京和天津的城際鐵路，不過其高度不能和京津之間的城際鐵路相比。因為濟南不是北京，萊蕪也不同於天津。濟南房價雖然高，但是還沒有到把客戶擠到萊蕪的地步，萊蕪雖然已經屬於濟南，但是還很難吸引濟南的上班族去萊蕪置業。
此外，濟萊高鐵之間的車次數量，是否能夠滿足兩地生活需求，即使滿足需求的話，又能否盈利，這些都還不確定，所以濟萊高鐵能夠給兩地帶來的積極作用，還有待觀察。
所以，萊蕪想發展還需自身努力，短期內，我們也不能給予萊蕪的房地產市場過高預期。
2、章丘：涼不了
這兩年，關於章丘最火的話題就是：會不會涼。有很多自媒體一直在大肆渲染：章丘要涼了，而且每隔一段時間就喊一次，但是漁翁一直認為章丘涼不了。
章丘曾經是全國百強縣之一。2015年第46位，2016年51位。2016年，章丘正式撤市劃區，城市發展進入新的階段，正式“被融入”大濟南的發展版圖。
很多人對全國百強沒有什麼概念，漁翁打個比方：據統計全國一共有2854個縣級行政單位（百度搜索），用縣的總數和章丘排名同時除50，約為60：1，假設章丘市一名學生，那麼就是相當於在一個60名學生的班級裡考了第1名。
近年，章丘經濟總量穩定增長。2018年，全區實現生產總值（GDP）1073億元，在濟南市10區排名第2，僅次於歷下區。一個在班裡排名第二的學生老師愛不愛，家長愛不愛？答案是：濟南和章丘是真愛。
這份愛，在城市發展的版圖中體現的淋漓盡致，世紀大道連通後，成為濟南東部板塊核心主幹道路，沿著世紀大道形成唐冶、孫村、聖井、章丘等城市組團；章丘為更好連接濟南城區，將區政府南移，在著重開發章丘政務區的同時，加快開發聖井片區和繡源河板塊，將章丘與濟南更好的連接起來。濟南向東，章丘向西說明了一切。
但是，我們要清楚，章丘劃區、向西也好，濟南向東發展也好，都有城市建設用地紅線，因為有這個紅線，所以無論是章丘還是濟南市政府，對於章丘城區和濟南城區中間的位置發展都很明確，是發展製造業，不是不停的賣地，發展高樓大廈的。
所以，未來濟南與章丘的購房邏輯可能是這個樣子的：
1、唐冶與繡源河之間的產業主要集中在孫村片區，孫村片區的發展，成為濟南與章丘鏈接的關鍵節點；
2、孫村片區的住宅，可以承接奧體、唐冶片區上班的購房者；繡源河片區，可以承接孫村片區的產業人群購房，但是這要取決於繡源河的房價比孫村低多少；
所以，濟南與章丘的鏈接，取決於其中間產業的發展，章丘能否吸引更多濟南的購房者，取決於濟南東城邊緣與章丘西部邊緣房價的差距，如果房價差不多，是吸引不到濟南東部購房群體的。
如此一個經濟強區，如何會涼了？這還源於其2016-2017年瘋狂的賣地，開發商瘋狂的入駐。其實，目前的樓市，並不是只有章丘低迷，全國都低迷。為什麼長清目前情況也不好，但是很少人說涼了？原因在於章丘曾經太熱了，一反一正，形成更大的落差。
所以說，章丘沒有涼，目前的情況，只是房地產大勢下的正常波動，這個城市的房地產市場會經歷一個自我調整的週期。在這期間，平穩為主，不會再出現大起大落。
章丘的樓市，和全國的樓市是一致的，我們不能帶著色彩去看待這個地區。章丘的樓市不是涼了，是迴歸常溫，因為曾經發燒了。
3、長清：扶不起的阿斗
長清區歷史悠久，資源豐富，尤其是旅遊資源。目前有靈巖寺（4A）、五峰山（3A）、蓮臺山、大峰山、齊長城、園博園等景區。
2001年6月，長清撤縣設區，結束了1400多年縣建制的歷史，成為了濟南的一個新區。
雖然長清歷史悠久，旅遊資源豐富，但是大多數外地人聽說長清、瞭解長清卻是因大學城。截止到目前，濟南大學科技園共有12所大學入駐，以本科以及本科以上層次學校為主。
濟南把萬眾矚目的大學城安排在了長清，但是長期卻沒有經驗起來，漁翁想這是另濟南很失望的。
2018年，長清全區生產總值367億元，位列9區2縣（未含萊蕪區、鋼城區）第8名，高於平陰、商河濟陽和鋼城區。作為一個被省會寵幸了近20年的老區，GDP排在下半區，這是很不光彩的。
長清區全年城市居民人均可支配收入36242元，高於章丘的35977元，為四大衛星城之首；但是農村居民人均可支配收入只有16394元，可見城鄉居民貧富差距較明顯（數據有些老）。
好在人口方面，保持均衡增長。年末全區常住人口 59.03萬人；戶籍總人口56.34萬人，人口出生率14.99‰，人口死亡率10.65‰，自然增長率4.34‰。
而且，近幾年長清似乎也認識到了過去20年的不作為，開始奮起直追，想借助輕軌的力量，快速進步。濟南首條輕軌線路R1線連接長清大學科技園片區和濟南西站。2019年，R1線投入了運營，濟南大學科技園（崮雲湖）片區與濟南市區之間的來往也更加便利了。如果說過去十年，是長清大學城推動了長清城區的發展，那麼接下來10年，可以把輕軌線當作拉動長清經濟活躍度的那條線。
既然輕軌是拉動長清區域經濟發展的那條線，那麼，長清的未來在輕軌沿線。
但是，這條線能夠起到多大的拉力，還需要長清當地和西客站片區的努力。輕軌沿線的產業只規劃不落地，那麼就不會吸收濟南市區的上班族；如果西客站只吆喝不發展，就不會有大量人口為了買房便宜，去長清的輕軌沿線購房。
所以，長清要當自強，不能浪費了大學城的資源，更不能辜負了濟南市政府對其的一片希望，畢竟一條輕軌的費用也不低。
4、濟陽：我還是我
2018年6月19日，國務院以國函〔2018〕86號文件批覆山東省，同意對濟南市部分行政區劃進行調整:撤銷濟陽縣，設立濟南市濟陽區，從此，原濟陽縣的部分人民，真正感覺到自己成為了濟南人。
相比章丘和齊河國內生產總值（GDP），濟陽有點LOW，距德州下縣齊河縣尚都有一段距離，更別說“已經涼了”的章丘，最讓人不能接受的是，2018年GDP竟然呈現下滑的狀態。
不僅僅是GDP下滑，人口方面，2017年末統計，濟陽市全市人口55.7萬人，從人口數量來看，排名8位。濟陽的地域面積1076平方公里，可謂是地廣人稀。
2017年，濟陽區全年居民人均可支配收入19570元，增長10.9%。城鎮居民人均可支配收入29524元，增長9.0%；農村居民人均可支配收入15499元，增長8.4%。濟陽的城鎮居民人均可支配收入高於齊河，但是相比章丘，仍然少約6453元，差距還是很明顯的。
綜上，作為濟南四大衛星城之一的濟陽，整體實力與濟南大多數區縣有較大差距。所以濟陽人摘掉“大農村”這頂帽子，尚需時日。
但是有一點我們不能否認，濟南想要北跨。
2016年，濟南明確“一主一副中心、五次中心、十二地區中心”的發展結構，濟北新城為五次中心之一；濟南“攜河”發展的規劃將帶濟陽駛入發展快車道
濟北新城，明確了濟北新城的規劃範圍包括天橋區桑梓店鎮、大橋鎮和濟陽的崔寨鎮。規劃基準年為2014年，近期規劃至2020年，遠期規劃至2030年。定義為產業轉型升級先導區、交通樞紐經濟示範區、全程跨越發展引擎區、濟北優質生活領域區。建設發展集團公共服務、生活居住、商業文娛為一體的現代化新城。
“攜河”發展，就是擁抱黃河，讓泉城重塑與母親河的連接，變“屏障”為“資源”。通過“攜河”發展，打破城市東西帶狀發展格局，建立城市中心、次中心、衛星城未來發展格局。
齊魯大橋、黃河大橋、鳳凰大橋以及穿黃隧道統稱“三橋一隧”, 預計近期開工,建成後汽車、地鐵將同步穿黃,屆時濟南跨黃通道將呈現“十二橋一隧”格局,大大拉近濟陽與濟南市區的距離。
2017年6月，濟樂高速南延跨黃公路引橋正式開工，濟濱城際鐵路、R3延長線為跨越黃河提供了一條高速通道，吹響了濟南攜河發展的號角，提速濟陽經濟發展。
一切規劃，都是積極向上的，但是我們要清楚一個現實，不管是濟北新城的崔寨，還是“攜河”發展的擁抱黃河，都位於在濟陽南端，黃河北岸，距離濟陽還有很長的距離。
例如，百度地圖拉一道直線，從黃河北岸，達到濟陽市區，仍然有約30公里直線距離，即使是崔寨，距離濟南也有約15公里。
北京天安門，到達通州的距離也不過只有20公里左右，依濟南的輻射能力，可以輻射到濟陽？答案是肯定的：短期內不會。
所以，漁翁認為，目前的規劃帶給濟陽的好處，只能總結為：濟陽人進省城，更便利了。
濟陽如果沒有具備“歷史級別”的規劃落地，在接下來的時間裡，會回到之前的世界，還是那個“大縣城”，我還是我。
所以，濟陽只要房價超過了章丘和長清，那麼就可能不正常，好在目前還有有超越。
5、齊河：一塊大肥肉
齊河和上述幾個區域不同，他不屬於濟南市，關於齊河，最經常被提起的是何時劃入濟南，很多人說這是齊河人一廂情願的事，漁翁並不這麼認為。
2018年中國百強縣排行榜發佈，這份榜單由中小城市經濟發展委員會、中小城市發展戰略研究院等機構評出，山東齊河位列第78位。
按照說章丘的方法，看下齊河是不是優等生。據統計全國一共有2854個縣級行政單位（百度搜索），用縣的總數和齊河排名同時除50，約為60：1.5，假設齊河市一名學生，那麼就是相當於在一個60名學生的班級裡考了第2名。
題外話一下，山東省有137個縣級市，這樣的優等生有15個，全國優等生最多的是江蘇省，有23個。
綜上，濟南五大衛星城之一的齊河，與章丘有差距。但是我們不能否認他全國百強縣的身份，全省優等生的身份，也不能避免他成為一塊大肥肉！
為什麼是大肥肉？和萊蕪併入濟南一個道理。如果濟南再把齊河併入，那麼其實力將直接甩開煙臺，接近青島。同時，給濟南的北跨，提供了的廣袤空間。
濟南什麼時間北跨，濟南、齊河什麼時候能夠成親呢？我們應該冷靜一下，雖然北跨呼聲高，但是仍然處於起步階段，先抬哪隻腳，先邁哪條腿，這一步跨多大是關鍵。
如果結合城市發展戰略，應該是從東部跨（濟陽），因為濟南的發展慣性卻是東拓，例如產業的東進，進而帶動城市化的東進，這是市場經濟發展的自然結果，人口、生產資料、就業機會的自然東進。即濟南的大工業、大產業、製造業、信息技術產業等都在濟南東這個範圍內進行佈局。
況且，齊河現在還不屬於濟南市，所以說，濟南不論怎麼跨，想跨齊河，最少也是第三步。提前跨、步子太大，都容易扯著蛋。關於北跨能夠給齊河帶來的利好，這應該還是一個很久遠的事情。
當然，並非濟南一點好處也不能給齊河帶去，這取決於西客站片區的發展。產業能夠帶動居住社區的活躍度，而西客站片區規劃了大片的辦公區、商業，在這裡工作，在齊河買房，也是不錯的選擇。
綜上，現階段濟南並不能給齊河帶去更多的幫助，所以如果僅是因為這個因素，齊河房價走的過快，容易閃著腰。
齊河未來，還是要看規劃。如果在這個階段，想在這裡買房投資，並且快速得到豐厚的回報，可能性不大。但是濟齊相融的可能性確實存在，所以房價已經漲上來，整體再降下來的可能性也不大。
綜上，齊河是塊大肥肉，濟南、德州都喜歡，對於濟南，是一塊肥肉。但是，不要忘記對於德州來說，齊河是塊五花把子肉。
即使有人喜歡，也不能太飄，一定要時刻記住自己只是一鄉野村花，是一個4.5線城市，不能驕傲的高估了自己的實力。
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