實際上，2016年以來的三年，深圳70%的樓盤漲幅甚微甚至下跌，深圳樓市已進入分化階段，買到就是賺到的時代已經過去，買錯可能虧本，所以需謹慎選擇區域和樓盤。
哪些區域最好避開呢？
1、地鐵不經過的區域
2030年，深圳地鐵將由現在的8條發展為32條，未來深圳遍地都是地鐵盤，地鐵將從房價的推動器變成房價的守護者。
沒有地鐵經過的地方，不論園林多秀美、戶型多方正，房價一定跑輸大市，甚至可能跑不贏東莞臨深的地鐵房。建議儘量避開2030年都沒有地鐵或離地鐵較遠的樓盤。
2、弱產業支撐的板塊
產業興則房價漲，產業衰則房價落，建議謹慎選擇弱產業支撐的區域，如橫崗、布吉、龍崗愛聯等區域，常年價格窪地，常年跑輸大市。
3、過於成熟的板塊
過於成熟的板塊，雖然配套齊全、生活便利、租金高企，但房價漲幅低於平均線，除非有舊改等未來利好，或有優質學位房加持。羅湖、福田的諸多區域已經充分說明了這點，南山的南油、南山中心區也不會例外。建議謹慎選擇過於成熟、無優質學位、無未來利好的板塊。
哪些樓盤不要碰，最好避開呢？
1、商住混合的住宅
房子的首要功能是居住，居住功能打了折扣，房價必將隨之打折扣，不論房租有多高、地段有多好。南山中心區不到周邊樓盤一半房價的海王大廈、福田上梅林的雕塑家園都是嚴重落後大市的鮮活例子。建議遠離商住混合的樓盤，即便性質是“住宅”。
2、公寓
大量事實已經證明，除了瑞府等頂級公寓外，普通公寓漲幅有限。因為流轉稅費高達15%-20%、持有五年才能賣出、不能落戶、無學位、居住環境擁擠雜亂、商水商電等諸多原因，造成自住不足、辦公不通、投資不利、轉手不暢，最終導致漲幅低於普通住宅。
3 、有硬傷的樓盤
有些房子是有硬傷的，比如獨棟無花園、樓層太低、戶型奇特、噪音太大等等。對於硬傷不能改善的房子，如位置、樓層等，建議儘量避開，道理很簡單：買入筍，賣出也筍，急賣就更筍。買入時糾結猶豫，未來賣出時，接手者也會糾結猶豫。即便降價出售，也會面臨成交週期長等問題，急用錢時就可能一降再降。
有的流派主張對這樣的房子進行鳳變冰改造，但隨著房價的上升，硬傷對房價的負面影響會逐步加大，鳳變冰的正收益未必能覆蓋硬傷的負收益。
4、 老破大
有的流派主張老破大，即剛需樓盤裡的大戶型，認為低單價的大戶型，在市場不好時以超低價買入，待市場回暖時總歸會水漲船高地漲起來。
深圳年輕人居多，對樓齡要求比北上廣高。老破大流通性會越來越差，賣得慢、漲得更慢，應謹慎選擇。
因為雖然單價低，但總價不低，富人看不上，窮人夠不著，買家受眾少；同時隨著90後00後對住房品質要求的逐步提升，老破大成為首選的可能性越來越低。
舉個例子，89平的次新三房和154平的老舊四房，總價相等，哪個被選擇的可能性大？
南山中心區的大花園社區帶南二外學府中學學位的鴻瑞花園大三房都不過爾爾，單價為同小區最低（5.9萬 vs 7.2萬）、成交週期長（95天 vs 5天），地段差學位差的老破大就更不用說了。
那麼要選擇什麼樣的樓盤才能跑贏大勢?答案很簡單：選擇核心區域的優質樓盤。
1 、核心區域
選擇深圳市17個重點發展區域，這是未來的新增長極，房價跑贏大市的概率高。

2 、優質樓盤
選擇成交活躍、流動性好的樓盤，最好是區域性的領漲樓盤，或帶中上學位的宜居樓盤。
如何識別流動性好的樓盤？很簡單，尋找那些放盤量少、成交期短的樓盤即可。
如資金有限，可選擇地鐵沿線的宜居樓盤。
——by虎媽，略有補充與刪減
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本人建築科班出身，在廣深均有房產，精通房產選籌及週期預判。做過建築設計師、項目管理、開發報建、投資拓展、城市更新，熟悉房產所有環節。以大灣區廣深為核心，兼顧東莞，佛山，珠海，中山，理論結合實戰，提供專業房產投資諮詢，少踩坑，少走彎路。
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