1月24日，宋都服務公佈的招股書顯示，其淨利潤由2017年的1396.5萬元，增長至2019前9月的1942.5萬元，增幅達到38%。
這個增幅看上去似乎並不太明顯。但如果研究下宋都服務的經營主體——曾經是宋都股份（ SH600077）旗下的宋都物業2016年前10月的淨利潤，會覺得宋都物業過去三年的淨利潤增長堪稱誇張。
2016年年末，宋都股份曾發佈一個公告，擬將宋都物業出售給宋都控股。根據當時披露的財務信息，宋都物業2016年1—10月的淨利潤僅僅只有179.17萬元，按照這一數據，宋都物業的淨利潤三年時間增長超過了984%。這種增速能讓大多數行業企業汗顏。
然而，95%以上的在管面積都是宋都及聯營公司開發的項目情況下，這種遠超過行業平均速度的增長又是如何實現的呢？
微利生意，是怎樣變成高收益生意的？
2016年12月10日，宋都股份發佈了一則公告。根據這則公告，宋都股份將向控股股東——宋都控股出售宋都物業100%的股權，公告所提到的宋都物業，可以說是個微利企業的代表。
當年度宋都物業前十月的總營業收入是4795.64萬元，而淨利潤只有176.17萬元。淨利潤率只有3.67%，是個典型的微利企業。而且和前一年相比，宋都控股的淨利潤還大幅度下滑，由前一年的315.24萬元，降至176.17萬元。
然而，這筆怎麼看怎麼不掙錢的生意，卻在出售之後，迅速由“灰姑娘”，變成為一顆冉冉升起的“利潤明星”。
2017年5月，宋都股份就召開當年度股東大會公佈了一份會議資料。這份會議材料公佈的數據顯示，2017年1—2月，宋都物業僅僅用2個月時間，淨利潤就增長至600萬元，是去年前10月的3.4倍。
短短兩個月時間，宋都股份的淨利潤就可以有數倍的增長，這是什麼原因呢？
沒有人知道背後的真實原因，只知道宋都物業和宋都股份之間的關聯方交易金額，當年度宋都股份向宋都物業購買的勞務服務金額達到了2337.01萬元，而前一年宋都物業提供給宋都股份的服務總金額只有985.66萬元。
另一方面，宋都服務的淨利潤在2017年當年首次超過千萬元。而在此之前的2015年和2016年1—10月宋都服務的淨利潤都沒有達到過400萬元以上。
2018年，宋都物業和宋都股份之間的關聯交易金額進一步暴增。已經升至4935.11萬元。而且，根據根據宋都股份公佈的2019 年度預計日常關聯交易事項的公告，向宋都物業購買的服務金額在2019年全年有可能擴大到1億元。
高毛利業務收入多來自宋都股份
是什麼原因讓原來不怎麼需要物業的宋都股份，一夜間對物業產生高度的依賴？要知道根據招股說明書，從2017年至2019年前9月的2年零9個月時間，宋都服務所管理的物業面積僅僅只是增加了78.6萬平米。其中，因為提供宋都控股期強下物業管理收入在過去三年中僅僅只增加了20%而已，然而，為何宋都股份和宋都服務間的關聯交易金額需要增長900%以上？
和訊房產曾在3月2日向宋都股份的董秘鄭義亮和證券事務代表王嘉婧發郵件詢問，但是至3月9日，卻一直沒有回覆。
宋都服務的招股說明書顯示，宋都股份向宋都服務購買的增值服務金額呈現不斷上升的趨勢。從2017年1月的1123萬元，擴大到了2019年前9月的3593萬元，而在2022年上述數字甚至可能達到7900萬元。
宋都服務向宋都股份提供的主要是項目規劃、設計管理、施工管理方面的建議；協助開發商推廣及展示物業以及為已竣工物業保潔開荒服務。這一部分的毛利率高達35%以上，佔到毛利總額的三分之一左右。
有意思的是，除了2017年，購買增值服務金額額最高的前五大客戶都是宋都股份及由宋都股份的房企。
換句話說，宋都股份和宋都股份的聯營企業，是促成宋都服務利潤高增長的一個重要因素。
而在大幅擴張服務支出之後，宋都股份2019年的商品房銷售金額只是較2016年增長了115.45%。這一增幅相對於同規模的大多數企業來說都要慢出很多。
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