本來在寫一篇關於房價，剛好看到又一個城市出臺政策。
嚴格來說，這個政策影響不大，只是和最近全國幾十個省市一樣，放寬了預售政策：簡單來說就是開發商可以更容易的賣期房。
深圳市住房和建設局發佈關於應對新冠肺炎疫情支持房地產企業加快復工復產的若干措施。申請預售的商品房項目，不再要求提交項目資本金餘額證明。具備房地產開發一級資質的企業，在保證工程質量、工程進度、建築工程款等項目相關費用按期足額支付前提下，可向監管銀行申請解凍不超過預售資金總額的20%。加快商品房網籤進度。簡化業務流程，採用“即報即籤”方式縮短網籤時間，提高商品房網籤效率。
深圳發佈的這個政策證明了，海南發佈的現房銷售政策不合時宜。
雖然海南的政策口號意味很濃，只針對未來的土地，但在疫情影響下，房地產全行業資金鍊緊繃。現房銷售只有利於少數資金壓力不大的國企開發商。
簡單來說，現房銷售制度與是不是炒房毫無關係，反而會導致資金成本相對高的私企離開房地產市場。
首先：現房銷售制度，利好國企，如果落地中小房企將批量倒閉
對於這個政策，認為不可能落地，因為當下市場不具備執行的市場基礎。
首先：預售制度的確問題非常多，當下房地產市場各種質量問題，交付問題，基本都與預售制度有關係。預售制度對於消費者來說保障度低，不確定因素太多。但在過去幾十年，預售制度的確加快了房地產企業的銷售節奏，加快了房地產的建設量。
商品房預售制度是房地產行業能夠快速發展最重要的基礎條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛不僅讓購買者付出了不小的代價
現房銷售制度，所見即所得，這也可以倒逼開發商更關注質量。
其次:取消預售制度，短期看，可能性不大，因為當下房地產市場依然中小企業集中，龍頭房企佔比份額不高，當下取消預售，有利於資金寬裕的國企，大企業。對小企業來說是滅頂之災。加大企業的資金鍊風險，導致企業回款週期嚴重拉長。
商品房預售制度是房地產行業能夠快速發展最重要的基礎條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛不僅讓購買者付出了不小的代價
第三:短期看，如果取消預售制度，會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利於平穩市場，房地產要進入現房銷售必須要在房價平穩週期內，而且房地產市場已經基本進入存量環節時代，房地產企業的負債率降低的情況下。當下如果取消預售制，起碼50%的房地產將倒閉。
第四：預售制度不應該一刀切取消，但應該逐漸加大規範。其他國家預售制度的運行方式 預售制度並非我國獨有，在其他國家，也存在一部分預售商品房，但都伴隨著嚴格的監管措施。
美國：第三方保管房屋預售款。購買預售房時，開發商先與顧客達成預訂意向，通常要有一半以上的公寓被預訂，開發商才能從銀行取得建築貸款，正式開始建造。顧客在初期支付的訂金通常為數千美元至一萬美元，由第三方保管。
日本：建立預售房市場風險分擔機制。在買主和房地產商簽訂預售房的交易合同時，房地產商須向金融機構申請買主定金的擔保或保險，金融機構須將擔保或保險的保證書提交給買主。
德國：訂立個性化購房合同分期支付房款。德國長期以來普遍實行預售房制度，並通過訂立個性化的購房合同和按照工程進度分期支付房屋價款，大大化解了購房者和地產商之間的風險及糾紛。
承建商資金鍊將吃緊背後的土地財政與銀行將更擔憂。
商品房預售制度的“創始人”是霍英東先生。1953年，霍英東提出“預售樓花”，並提倡分期付款。這一制度隨後由香港傳入內地，經過不斷髮展，終成今日普遍採用的一種售樓方式。
商品房預售制度發明的初衷是為了減輕房企的資金壓力，取消商品房預售制度，對於開發商來說是一大利空，意味著失去了一個融資渠道，增加開發商的融資壓力。
歸根結底，這個政策5年內不可能取消，因為土地財政的基礎改變不了。
但越來越多的一二線城市開始要求增加現房銷售比例，大部分項目其實實際上已經準現房，這已經越來越有利於資金成本低的部分國資房地產企業。
疫情下，救房企、穩市場政策應該同時出臺。
各行各業最近都迎接來了政策寬鬆潮，而且眾所周知的降息通道已經開啟，320、420，大概率都會降息。
但房地產遇到的稍有力度的政策立刻被叫停！廣州針對商辦的限購與面積分割政策，被叫停了。駐馬店的政策也同樣被叫停。
相比其他行業的悲催，房地產到目前為止，大部分企業都打腫臉。
市場陷入糾結時期
一是，央行對地產金融絕不鬆口，這代表了高層的基本態度；房住不炒！
二是，一線城市激情滿懷，迎來土拍小陽春，國企依然拼命搶地；
三是，二三線全力救助房企，恢復秩序，中小城市拼命發佈政策試探政策底線！
房住不炒的原則肯定不會變，也的確不應該變，但有利於剛需和真實改善的需求政策應該寬鬆，否則3-4月份難免會出現部分房企倒閉的可能性。
1：認房又認貸的改善信貸政策。
2：部分城市過於嚴格的非普住宅標準
3：針對2017年3月調控之前的商住房的流動性政策。
閱讀更多 大偉看樓市 的文章
