古人安家要找誰：古代房產經紀人是怎樣運作的？房產頭條網

近日，由孫儷、羅晉主演的電視劇《安家》熱播，該劇翻拍自日劇《賣房子的女人》，講述了房地產經紀人的日常工作與生活，“沒有我賣不出去的房子”成為了劇中人的霸氣宣言，這句話的背後是身為專業房地產經紀人的自信與知識。

那麼，經紀人這個職業是如何產生的？古代也有房地產經紀人嗎？他們也要帶客戶看房、推銷、簽訂合同嗎？

經紀人的源流：從駔儈到牙人

經紀人，指介紹買賣雙方進行交易，並從中獲取佣金的人，因此，經紀人與商人不同，他們沒有資本，通過收取佣金過活。

子夏的弟子段幹木，很可能是第一個有記載的經紀人。《呂氏春秋·尊師》記載：“段幹木，晉國之大駔也，學於子夏。”駔（zǎng）本意是駿馬、良馬，繼而引申為從事馬匹交易的專業經紀人。從先秦開始，經紀人被稱呼為駔，最早的經紀人很可能從事的是馬匹一類大型牲口的交易中介活動。

先秦時代，馬是重要的生產生活資料與軍事裝備，馬的產地主要在北方遊牧民族活動區，遠離中原，馬的品質需要從牙口、產地、負載等多方面考量，這需要極為深厚的專業知識，而這類馬匹經紀人往往為國君所重用，伯樂、九方皋、段幹木、王良這些以相馬為名的早期經紀人以“駔”的形式被記錄在歷史中。

徐悲鴻《九方皋》

隨著商品經濟的發展，漢朝時，經紀人也出現在了除馬匹以外社會上多方面的交易中，也是從漢代開始，駔與儈並稱，專指經紀人。《史記·貨殖列傳》記載：“......子貸金錢千貫，節駔會。”這裡的會同儈（kuài），如《漢書·貨殖傳》記載：“子貸金錢千貫，節駔儈。”顏師古為其作注，解釋為“儈者，合會二家交易者也。駔者，其首率也。”駔儈也就成為撮合買賣成交從中獲利的人的代稱，儈的使用頻率也越來越多。《後漢書·逸民傳》中記載了王君公儈牛自隱，即做了牛類交易的經紀人。

晉朝對服飾有著嚴格的制度，晉的律令規定：“儈賣者，皆當著巾，白帖額，題所儈賣者及姓名，一足著黑履，一足著白履”，也就是說，晉朝的經紀人要將自己從事的經紀行業和姓名明白地告訴周圍人，並且要穿黑白兩色的鞋各一隻。也正是在這一時期，儈逐漸代替了駔，成為經紀人的專指，東晉《搜神記》中有楊伯雍種玉藍田的傳奇故事，而楊伯雍“本以儈賣為業”。也許由於連年戰亂的原因，魏晉南北朝關於駔儈的記載越來越少，而當職業經紀人再次出現在人們視野中時，他們已經有了新的稱呼：牙人。

隋唐結束了大分裂的亂世，迎來了盛唐的繁榮，經濟再次發展，而經紀人也再現活力。但經紀人的稱呼從駔儈到牙人的變化，已經頗不可考，有一種說法認為經紀人稱互郎，即交互溝通、交互買賣的意思，但唐人書寫時將互寫為㸦（hù），由此開始訛傳為牙，一直沿用下來。

以㸦傳牙的這種說法尚無定論，但唐代經濟的繁榮確實使經紀人行業見著史書，而其中最有名的經紀人便是安祿山和史思明。《舊唐書》記載，“（安祿山）解六番語，為互市牙郎......（史思明）又解六番語，與祿山同為互市牙郎。”可見，二人很可能也是在邊境從事馬匹交易的經紀人，後來通過語言優勢從經紀人轉變為職業軍人，挑起安史之亂，使唐王朝由盛而衰。

宋朝：房地產經紀人的春天

宋朝是封建社會經濟高度繁榮的時代，國家的政策調整使商業發展迅速超過了前代，牙人的群體也大幅度增加，成為了活躍市場不可或缺的重要因素，如糧行米行有米牙，尋找人力有人牙......而房屋莊宅的交易也有專門牙人負責。

現今的房地產經紀人害怕沒客戶、沒房源、沒業績......但如果他們生活在宋朝完全不用擔心，因為宋代政府規定，買賣房屋必須有牙人介入和見證，不然就是非法交易，出現經濟糾紛政府不予受理。《宋刑統》卷一三明文寫道：“田宅交易，須憑牙保，違者準盜論。”也就是說，買賣房宅和土地，必須由負責房屋交易的牙人經手，否則就依懲治盜賊的相關法律處理。為什麼宋代政府有這樣的規定呢？因為政府可以通過牙人的經手收取契稅。

《水滸傳》中，浪裡白條張順就是魚牙。李逵向漁家討要當日的鮮魚，漁家稱沒有魚牙主人張順許可的，不能私下進行交易，可見魚牙在一定程度上控制了行業買賣

徵收契稅早已有之，東晉以來，歷朝歷代都會徵收契稅，稅率不定，在4%上下浮動，一般賣者出三，買者出一。兩宋時期，出於應對遼、夏、金的戰爭需要，政府需要擴大稅源，房地產契稅自然不會放過，牙能在場辦理，自然繳納相應契稅。牙人作為房地產交易的經紀人，除了可以幫政府徵稅外，還可以為民事糾紛提供證詞和證人。宋代《名公書判清明集》記錄了這樣一個案件：

房屋業主王益之將房產典賣給徐克儉，繼而又典賣給舒元琇，兩個買者起了衝突。徐氏家中有房契，官府本以為是偽造的，但上面有牙人王安然的見證，追問到牙人王安然，確有其事，房契不假。官府提審王益之，查明原來王益之欠下一個名叫王規的人酒錢，經過高利貸層層加碼，償還不起的王益之寫下典契，把房屋賣給王規，舒元琇是王規的假名。在這次交易中，有另一個牙人陳思聦在場，陳在明知房屋已經典賣的情況下認可了這項交易。由此，此案真相大白，依據房契和牙人王安然的證詞，房屋判給徐氏；王益之犯重迭典賣罪，杖一百，牙人陳思聦知情不報，同罪，杖一百，王規與王益之訂立的典契抹消。

《名公書判清明集》是一部宋代法學彙編，彙集了宋代大量的案例和判詞，其中涉及到房牙的判詞不在少數。正面事例有房牙出面證明當事人清白，反面事例有房牙教唆盜賣家產、偽造房契等等

通過這個案例，我們就能看出房地產經紀人的重要性。如果該案屬於私下交易，沒有牙人在場，屬於沒有繳納契稅，官府不予受理；牙人在場又有買賣證據，房屋歸屬很好判決，同時另一個牙人存在知情不報、默許非法交易的情況，也受到了處罰。

牙人在房地產交易中的重要，使得政府有意識地將其專業化，納入到管理體系當中，使牙人承擔的商業控制的社會職能。比如今天房地產經紀人在面對客戶時要首先說明自己的姓名、所屬公司、專業的學識背景以換取客戶的信任，宋朝的牙人也是一樣的。宋人李元弼的《作邑自箴》記載：（牙人）須召壯保三兩名，及遞相結保，籍定姓名，各給木牌子隨身別之，年七十以上者不得充。仍出榜曉示客旅知委。”進行交易時，“止可令系籍有牌子牙人交易”。擔任牙人要有人擔保，出事則“連坐”，牙人還有年齡限制，政府登記批准後，頒發類似於營業許可的身份木牌，牌上寫明姓名、籍貫、從事行業，如果有交易情況出現，要先將木牌內容進行說明。

電視劇《安家》劇照，不論電視劇還是現實，房地產經紀人們都會佩戴註明自己工作信息的標牌，古代的牙人木牌也是如此

不晚於宋代，房地產交易還有一個鮮明的特徵，延續久遠，即先問親鄰制度。《宋刑統》規定：“應典、賣、倚當物業，先問房親；房親不要，次問四鄰；四鄰不要，他人次得交易。房親著價不盡，亦任就得價高處交易。如業主、牙人等欺罔鄰、親，契貼內虛抬價錢，及鄰、親妄有遮吝者，並據所欺錢數，與情狀輕重，酌量科斷。”宋代在進行房地產交易時，首先要詢問親屬，親屬沒有購買意願再依次詢問房宅東、南、西、北四個方向的鄰居，如果親屬和鄰居都正式確認不要後，最後才是一般的購買者，在這一過程中，業主、經紀人以及鄰里絕不能有欺詐行為。這一規定到南宋逐漸寬鬆，從問“親、鄰”到問“親且鄰”，對房屋買賣的限制減少，但程序還是要走。

先問親鄰制度在如今城市裡的房地產交易中看來是不可思議的，沒有人在賣房時詢問鄰居。但中國古代是宗族社會，人們通過血緣關係辨別親疏，在同姓之人構成的村鎮中，先問親屬還是很有必要的。其次，中國古代是農業社會，農業生產需要穩定性，而宗族就是構成穩定的重要因素。田宅的流失也是宗族財產的流失，為了維護宗族的利益，不可避免的要先問親鄰，這與我們今天的房地產經紀人帶領客戶看房很不相同。

明清：房產經紀人的操作與弊端

明清時期，貿易越發頻繁，晉商、徽商等商幫團體出現，政府將牙人所在的牙行進行規範化管理，並進行監督，牙人有政府背景，地位的提升使得越來越多的人投入到這項工作中。從事房地產的牙人稱為“房牙”，而房牙往往要接受監督，協助政府徵收契稅，出現了越來越多的“官房牙”。

房牙在業務操作上，也延續了唐宋以來的行業操作規範。鈐蓋紅色官印納稅的契約稱之為“紅契”，與之相對，民間私下訂立，不投稅的契約稱之為“白契”，不受法律保護且治罪。一張房契，要註明買賣雙方姓名、房屋坐落、房屋四至、產權情況、陰溝、暗道、水源、地稅、是否一次性付款等等詳細項目，同時，要有房牙和德高望重的中保人在場署名，房牙保證交易的合法性，給予買主官方契紙，賣方將金額填入其中，中保人能起到震懾買賣雙方、維護賣主處於平等地位的作用。房屋售賣屬於雙方兩廂情願，無外人強加干涉，房屋出賣後，賣主對於房屋的一切更改概不過問，執筆人聲明與買賣雙方並無交涉，契約訂立，永不反悔。

嘉慶與光緒年間的兩張契紙

在這一系列的房地產交易操作中，房契書寫格式經過歷朝歷代的沉澱，相當成熟規範，買賣雙方除了交付契稅以外，還有官方契紙的契紙錢，蓋印的頭子錢等等一系列雜七雜八的稅款，房契簽訂後，房牙與買賣雙方到官府蓋印，以示合法性，至此，房牙對於這宗交易的責任就算完成。

政府對房牙進行管理後，其職責也更加細化。不同於舊時浪跡天涯進行交易的房牙，明清時期，房牙被政府劃定了固定的活動區域，這便於房牙們敏感捕捉、掌握房源信息，同時避免出現房牙過多導致不必要競爭的局面，也有利於官府追責。房牙依託劃定區域，與當地人結成錯綜複雜的人情關係網，瞭解居民情況，有助於業務展開。對於轄區內未經房牙見證，私下訂立的“白契”，房牙負有清查職責，一旦核實“白契”，房牙可獲得政府一定的佣金，未查實到的“白契”一經發現，房牙也要承擔一定責任。房牙的工作一般都是終身性的，也不排除兼職的可能。房牙年老卸任後，還可以通過豐富的房地產交易經驗充當中保人與說合人，繼續在行業內發揮餘熱。

房牙對於房地產事務的熟稔，不可避免地會出現操作弊端和欺詐現象，政府也很難阻止房牙以權謀私。一般來說，房牙最簡單的欺詐就是抬高契紙錢。每年房牙都要到官府領取新契紙，契紙錢八成歸公，二成歸房牙所有，而房牙往往抬高契紙錢價格向民間出售，即使法令嚴苛，也難以杜絕。高級一點的房牙不會使用這樣簡單粗暴的方式，而是暗中降低交易額。契稅徵收稅率固定，其多寡要由成交價格決定，民間訂立“白契”，往往就是暗減房價，規避高昂的契稅。房牙本應該親自丈量房宅，保證房價如實填寫，但收受賄賂的房牙會降低契稅，故意低估房價，主動幫助買賣雙方逃稅，使得政府稅收大為減少。還有的房牙對民間“白契”不進行核查，不按期向上彙報交易情況，以至於民間逃稅越發嚴重：典質的房屋可以不納稅，民間房屋買賣往往以典質為名；同樣，低於一定額度的契可以不納稅，民間往往將一份契拆成七八份。更有甚者，房牙夥同買賣雙方雕刻假印，反覆漏稅，造成地方管理混亂。

民國時期：面對西化潮流的挑戰

晚清民國之際，社會經歷了翻天覆地的變遷，人們的衣著、思想、生活方式逐漸西化，房牙們也面臨著新的挑戰。

中國古代，處於封建父權社會下，女性很難擁有對財產的處置權，女性單獨簽訂房契的情況幾乎不存在，即使用母親的身份也要附帶長子，並在全族人的見證下訂立。隨著民國的建立，平等思想的傳播，女性的地位也逐步得到提升，房牙們經手的一張張民國房契中，女性售賣房產的情況越來越多。此外，民國的民法賦予女兒和兒子相同的繼承權，因此，女性也可以參與到家庭財產的處理中，甚至有些房契還寫有姊妹擁有房屋的優先購買權。這些變化導致房牙對幾百年里約定俗成的房契格式進行修改，增加更多的項目，也見證著女性參與房地產買賣的情況。

民國三十三年的一張房契，其中我們能看到大洋八百元、紅契貳張、中人、代筆人等等內容

除了女性享有與男性同等的財產權外，律師行業的興起也衝擊著房牙。律師在中國古代稱為訟師、狀師，以刀筆見長，善於寫狀紙為打官司的人出主意，因此歷朝歷代，訟師都被統治者視為不穩定因素而遭到鎮壓，因此，即使訟師參與了房地產交易，也不能在房契上署名。1912年，民國政府公佈實施了《律師暫行章程》,引進了西方的法律制度，並逐漸為民眾所接受，律師也從地下走向臺前，用法律維護買賣雙方的合法權益，震懾房牙的不軌行為。繼女性之後，房牙的契紙上也為律師增加了署名的地方。

正名：正視幾經沉浮的古老行業

以房牙為代表的經紀人行業，可以說是中國最古老的行業之一，它曾經輝煌出入於君主殿堂，協商於坊間巷尾，逐利奔波於大江南北，今天仍然在各個行業生生不息。但是不論古代現代，經紀人們揹負了不少罵名。

古時稱不良經紀人為駔棍，欺詐現象稱為駔詐；儈本指撮合買賣的經紀人，但後來逐漸發展成了市儈這一貶義詞，用來形容經紀人們唯利是圖。“車船店腳牙，無罪也該殺”的俗語更是要了經紀人的命，在不知罪名的情況下被宣佈了死刑。改革開放前後，很多中國人改變不了思維定式，將經紀人稱為“掮客”“倒爺”“二道販子”“炒家”等等，而其中介行為被稱為“買空賣空”“投機倒把”。

老舍鉅著《四世同堂》中，金三爺就是房牙。原著中，北平的瓦片就是金三爺的鐵桿莊稼，他的中介報酬是“成三破二”，即買主出房價的3%，賣主出2%，金三爺就是依靠這5%的佣金生活。圖為1985年版電視劇《四世同堂》中的金三爺。

實際上，人們並不是痛恨經紀人，而是痛恨經紀人行業中的不良經紀，他們往往利用信息不對稱，向買賣雙方兩頭欺瞞，攫取高額利潤。同時，一些經紀人擁有政府賦予的一定權力，便對民眾進行壓榨和恐嚇。中國自古以來都是農業社會，長期重農抑商統治政策使人們形成了思維定式，凡是不進行農業生產和讀書做官的人，就都是無業遊民，諸如車船店腳牙這些考驗人性的行業，總是通過讓人們生活不便從而獲利。確實，舊社會中的牙人有讓人深惡痛絕的一面，但也有汙名化的情況，比如人販子也被歸入經紀人，被稱為“人牙子”，由此，人們便否定了牙人這一行業。

健康的社會運轉離不開經紀人，經紀人也是市場經濟的必然產物。所謂三百六十行，行行出狀元，精通專業知識，併為買賣雙方著想，能禁受得住利益誘惑又能遵守行業規則的經紀人，應當是人們都歡迎的。

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