今天這麼熱，拿地的兩家房企都是本土企業，都出於“糧草”（土地）儲備不足的壓力，不得已才高價拿地。
核心提要：
一、補倉壓力下綠城高價拿下東新單元地塊 四萬七的售價能否順利去化等待市場驗證
二、錢江房產以上限價競得三墩北宅地，預計銷售利潤率1.7%，位列倒數第二
今天，杭州主城區出讓7宗地塊，含2宗宅地、4宗商地和1宗其他用地，總出讓面積219畝，總建築面積34.3萬方，吸金49.96億元。
東新單元宅地由綠城以總價26.97億元競得，樓面價28275元/㎡，溢價率17.4%；
三墩北單元宅地得主是錢江房產，競拍至上限價格15.5億元，樓面價15018元/㎡，未競配自持面積比例。
今天成交的2宗宅地，顯然都比較熱：位於三墩北的宅地，實際地價18646元/平米，測算保本房價27625元/平米，按照2.81萬元/平米的最高限價均價，預期銷售利潤率只有1.7%，僅高於濱江集團去年7月29日競得的市北西單元地塊（實際地價27174元/㎡，新房限價37500元/㎡含裝修，銷售利潤率約-0.12%）。
位於下城東新單元的地塊，雖然按照上限價格4.7萬元/平米銷售，預期銷售利潤率8.1%，但是板塊內最近成交的西房地塊（距離500米），房價限價僅4.5萬元/平米，比今天綠城拿下的地塊低了2000元/平米；其次，周邊在售的二手房，以首開德勝上郡為例，成交價僅約3.87萬元/㎡，比4.7萬元/㎡低了8300元/平米。因此，綠城最終能否以4.7萬的售價去化，需等待市場驗證。
那麼，緣何呈現這樣的兩種結果呢？
好地研究院分析認為：三墩北的得主錢江房產，是以速度換利潤。據好地研究院瞭解，2.81萬的限價均價與周邊在售的樓盤價格一致，沒有提高。而目前三墩北板塊內最近一次開盤的是銀城·雲谷天境，高層精裝均價28108元/平米，搖號中籤率僅為3.6%。除此之外，板塊內上一批賣完的綠都·雲和湖，中鐵建西湖國際城等，均是中籤率極低的紅盤。
因此，三墩北在限價2.81萬/平米的情況下，必然是個可以高週轉去化的項目。
而綠城不懼4.7萬這個新高位果斷拍下東新單元地塊，一方面有為維持2000億規模有補倉的壓力需要。不久前綠城宣佈2019年進入了2000億銷售陣營，規模大了，亟需加大土地儲備。在壓力之下，加上對自身品牌溢價能力的信心。於是造成了今天的熱度。
一、補倉壓力下綠城高價拿下東新單元地塊 四萬七的售價能否順利去化等待市場驗證
經過41輪報價，杭州浙昱企業管理有限公司（綠城）以總價269729萬元競得下城區東新單元XC0604-R21-03地塊，樓面價28275元/㎡，溢價率17.41%。
地塊出讓面積43361㎡，容積率2.2，建築面積95394.2㎡。其中，不少於9539.42平方米作為配建公共租賃住房。
若配建公租房成本按4000元/㎡計算，則地塊實際起價為31861元/㎡。如果按照新房上限價格4.7萬元/㎡（含裝修4500元）銷售，成本為43200元/㎡（精裝含車位利潤），則銷售利潤率為8.1%。
關鍵在於地塊所在的下城北（東新單元）對新房4.7萬元/㎡接受程度如何，或者說未來能否順利去化。
因此，未來下城北最先開盤的項目領出的預售證價格，對板塊新房售價有定向標的作用。
據好地大數據，2017年以來，算上今天出讓的地塊，下城北板塊成交了6宗涉宅地，均處於待售狀態。6宗地塊總建築面積高達32.9萬方。
其中，17年6月5日，中冶競得的三塘單元商住地（中冶錦繡華府），屬於現房銷售項目；同年9月4日九龍倉三塘項目（九龍倉天御），雖然不是現房項目，但至今依舊沒有開盤。
另外4宗都是19年成交地塊，最早的是2019年4月2日，即陽光城三塘單元商住地。
距離此次綠城東新地塊最近的是西房去年9月10日競得的東新05號地塊，成交樓面價23782元/㎡，溢價率3.04%，計算配建公租房後實際地價為26869元/㎡。此次綠城拿地實際地價31861元/㎡，高了4992元/㎡。
不過兩宗地塊相比，今天綠城地塊更靠近地鐵（距離4號線東新東路站步行約700米），受到高鐵的噪音影響小，而且緊挨著主幹道，進出地塊方便；而西房地塊緊挨著高鐵的高架橋，受到噪音影響較大，且目前只有一條小路可供進出。
但綠城拿的84號地塊與西房的43號地塊條件上的這些差別，值不值得每平米貴五千元呢？只能看未來這兩個盤的銷售情況。
下城北2017年以來成交涉宅地情況
好地大數據顯示，綠城在2019年競得涉宅地塊共5宗，分佈於餘杭閒林、蕭山經開區、江干筧橋單元、下城三里亭單元以及下沙金沙湖，目前均未開盤。算上今天競得的下城北宅地，拿地總金額155.1億元，總體量66.3萬方。
綠城2019年以來競得地塊情況
二、錢江房產以上限價競得三墩北宅地，預計銷售利潤率1.7%，位列倒數第二
經過20輪競價，浙江錢江房地產集團有限公司以上限價格154977萬元競得西湖區三墩北A-R21-20地塊，樓面價15018元/㎡，溢價率29.17%，未競拍自持面積。
值得一提的是，雖然地塊共有20輪報價，但是僅1輪是在掛牌截止之後報的，也就是說參拍房企對於地塊拍到上限價格並不驚訝
地塊出讓面積36856㎡，容積率2.8，建築面積103196.8㎡。其中，不少於16533.58平方米（佔比16%）作為配建公共租賃住房。
若配建公租房成本按4000元/㎡計算，則地塊實際地價為18646元/㎡，按商品住房最高均價2.81萬元/㎡（含裝修）銷售，成本為27625元/㎡（精裝含車位利潤），預計銷售利潤率1.7%。比19年成交的新房價地塊平均利潤率5.4%，要低了3.7個百分點，不過去化和價格方面顯然不用擔心。
在無法提高新房售價的情況下，只要能快速開盤銷售，降低財務及營銷管理成本，就可以提高利潤。
錢江房產上次拿地是在2016年6月，距今已有3年半。當時以總價5.96億元競得之江轉塘雙浦單元宅地，樓面價11088元/㎡，溢價率96.9%，項目案名錢江·彩虹府，已售罄。
周邊成交地塊、新房銷售情況
目前三墩北板塊中處於新房斷供的狀態，有2個現房項目待售，分別是金輝·紫雅雲邸和金輝&建發現房銷售項目。而且上一批賣完的綠都·雲和湖、銀城·雲谷天境、中鐵建·西湖國際城等，都是中籤率極低的紅盤。
其中銀城·雲谷天境最後一次開盤（2019年10月）高層精裝均價28108元/㎡，中籤率僅3.6%。可以說地塊未來價格和去化都不成問題。
小結：
好地研究院認為，導致今天三墩北地塊預期銷售利潤率低於此前現房價地塊平均利潤率，以及綠城溢價17.41%競得東新單元宅地，超出預期估算的原因有：
第一，2019年銷售好，房企回籠資金快；
第二，過了年關，賬上資金可以用起來了；
第三，近期降準，一季度又是融資環境寬鬆的季節。
好地研究院 方曉泉 孫航海
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