七友縱影
今年3月1日-8月31日這段時間內，所有人可以重新選擇房貸利率標準，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，每個人都有重選機會，但也只有一次機會。
1，固定利率，即原合同規定利率，無論是之前利率9折的4.41％、基準的4.9％、還是利率上浮25%之後的6.125%等，原來怎麼定保持不變，那麼你的月供也不變；
2，LPR+基點，LPR是按照報價有浮動的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那麼你的月供就會隨著變動，不固定；
從金融角度長期來看，房貸利率下調這是國內大趨勢，歐美國家利率已經進入負利率時代。
在看國內房貸利率情況，2019年8-10月為4.85%，2019年11-2020年1月為4.80%，７個月，房貸利率從4.85%降到4.75％，下調了10個基點。
中國人民銀行公佈了2月份最新LPR（貸款市場報價利率），已經出現了下調：
1年期由4.15%，降為4.05%，下調10個基點；
5年期由4.8%，降為4.75%，下調5個基點；
這是房貸利率機制改革以來，與房貸利率直接相關的5年期LPR，第２次下調了。
因此長期來看，LPR繼續下調的趨勢依然會保持，如果你選擇了“LPR+基點”的利率機制，那麼你未來的房貸利率、月供大概率是要逐漸減少的。
但LPR一直降這種協議是不會存在的，從大的經濟、金融、利率維度來做分析和預測，降利率是一個大趨勢，選擇LPR意味著更合算。
海魏歐
必須換。
很多人其實在糾結要不要換成LPR的事情，只要我們稍微分析下房貸掛鉤LPR的潛在規則就知道，其實央行已經在暗示我們換成LPR了。
新房貸規則下，降息帶來的優惠幅度更大
首先，我們來看看新政策到底是怎麼規定的：
2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。對比我們現在的利率政策，新規做了兩個重要的改變：
將原先掛鉤與基準利率改變為掛鉤LPR
將原先上下浮的方式改成了加減點
很多人都把注意力放在了基準利率改LPR上，卻忽略了上下浮改加減點上。
新規的加點是怎麼算的呢？是取當前執行利率與19年底的LPR差值，比如按照現在的基準利率4.9%算，如果你是下浮20%的，你當前的執行利率是3.92%，你的加點值就是3.92-4.8%=-0.88%。
很重要的一點是，轉換成新規後，加減點的這個數字就固定了。這個會有很大的改變。
我舉個例子。如果原先的基準利率4.9%，下浮20%，下浮的利率是0.98%，實際利率是3.92，如果後續降息，上下浮和加減點的新利率是不同的，舉例降息1%的情況下，兩者差距有多大？
上下浮的方式裡，降息後的利率為3.9%*0.8=3.12%
在加減點的方式裡，降息後的利率為3.9%-0.88%=3.02%
加減點的方式新利率更低，兩者差了0.1%！
顯然，新的方式在降息的情況下對原先下浮的人群力度更大。
央行新政的潛臺詞是希望更多的人降低房貸的負擔
目前有房貸的人群中，絕大多數人都是享受下折的，也就是說，如果後續降息，有房貸的人將會享受到更大的降息力度。
按照目前國內的貨幣政策導向，未來的利率繼續下調的概率非常大，只要後續降序，新政幫助有負債人群降低負擔的力度會更大。
當然，如果是採用上浮的人群，在降息的情況下受惠的力度要弱一些，但是這些人大部分都是宏觀調控最嚴格，國家最不希望你買房時候買的人嗎？當然，這也從另一個維度印證了，我們要跟著國家導向走嗎？
金融筆記
LPR，意思是“全國銀行間同業拆借中心”，統計18家銀行報出的各自的1年期和5年期以上貸款利率，剔除最低價、最高價後，計算算術平均價格。
中國人民銀行公告內容
2019年央行發佈公告，對將存量“浮動利率貸款的定價基準”轉換為“貸款市場報價利率（LPR）”的有關事宜進行公告。
主要內容有以下幾點：
1，2020年所有按揭貸款貸款的計算方式由“浮動利率”轉換成LPR；存量房貸在選擇上有兩種，可以是LPR基礎利率+基點，也可以把還貸利率固定下來，二選一，選定了就不能再改了。
2，切換從今年3月1日開始到8月31日結束，到底選哪一種，銀行和商戶協商決定。
專家解讀
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次改革對存量貸款利率或者說原先的按揭貸款市場有一定的影響。但需要注意，這種影響是計算方式的變化，但利率本身不會變，或者說不會過多影響購房者的月供水平。長期看，LPR的走勢跟貨幣政策和利率週期息息相關，如果預期市場利率會下降，那麼以LPR為錨較為有利。
我的觀點
簡單直接，無論銀行多麼誘惑你，說那種還款利率多好，不用理他，就告訴他我選擇“LPR基礎利率+基點”的方式，不選擇“固定利率”模式。
不要選錯了，央行說了，這個選擇一輩子就一次，定了無法更改，別做後悔事。
為什麼呢？
一，發達國家在經濟上走過的路，我們中國將來也會走；歐盟、日本等經濟體已經進入負利率時代了，這怎麼可能，你現在覺得不可能，但是在國外他就實實在在的發生了。2019年8月5日丹麥日德蘭銀行推出了負利率按揭貸款業務，房貸利率是-0.5%，你沒看錯，他就是負的，不光不交利息，還求著你貸款。人家都這樣了，你覺得我們還遠嗎？
二，說說經濟上的邏輯，經濟不斷髮展，物資豐富，人口也不再增長，咱們的市場容量有限。也就是說企業生產出來的服務或者產品會超過全社會的消費需求。企業也就不再擴產，也就不需要向銀行融資，進而資金無處可去，供大於求，你說資金的利息會不會跌呢？一定會的，只不過到達這個發達程度，是一個循序漸進的過程，這個過程也是利率不斷下行的過程。
三，眼下情況；2019年11月20日，全國銀行間同業拆借中心公佈最新LPR報價，1年期LPR為4.15%；5年期以上LPR為4.8%。與上一次，10月21日公佈報價相比，1年期下調5個基點，5年期以上下調5個基點。這樣的下調，減輕房貸本身的壓力；對於一套100萬元貸款本金，30年等額本息的貸款模式，之前月供5762元，現在可減少31元/月，別看這少，1分也是愛，時間一拉長看30年就多了。
總之一句話，要換成LPR，因為20年，利率下降1%，這20年只內你可能會省出一部豪華轎車的錢來！
理財不用懂太多
LPR利率的轉換問題，我的建議是轉換！為什麼這麼說呢？
我在下面先講解從基準利率時代的等額本金和等額本息的兩種還款的計算方式，然後對比計算LPR利率，最後對以100萬的貸款，20年的還款週期，等額本金和等額本息的兩種還款方式計算，題主到底一個月能節省多少錢？一步一步回答這個問題！
一、在基準利率時代：
1.1銀行計算房貸利率的方式是：基準利率+浮動利率，具體公式：
貸款利率=基準利率X（1+浮動利率）；
題主給出了兩個條件：今年是貸款的第一年，貸款時間 20年！要計算每個月能省多少錢，劃不划算，還需要3個條件：
我在這裡補充3個假設，個人可根據實際情況進行調整：
1）貸款總額100萬元；
2）等額本息還款或等額本金還款；
3）由於問題是第一年還款，去年的首套房貸款利率，我以上浮15%計算，目前的基準利率4.9%，上浮15%後為5.64%；
1.2計算過程：
1）等額本息還款：即借款人每月按照按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
計算公式：
把100萬貸款、5.64%的貸款利率、240個月，帶入公式：
每月還款6955.34元，到第20年累計歸還利息66.93萬元！
2）等額本金還款，指借款人每月償還本金不變，利息隨著貸款的償還越來越少。計算公式：
把100萬貸款、5.64%的貸款利率、240個月，帶入公式：
第1年第1個月還款8862.5元，以後每月遞減！到第20年累計歸還利息56.58萬元！
二、LPR時代：
LPR利率全稱貸款基礎利率，和上面的基準利率一字之差！由18家銀行，根據國家政策和市場情況報價產生，是國家利率市場化的新舉措！雖然LPR利率每月都有報價，但是對於購房者來說，每年調整一次。
計算公式：貸款利率=LPR+加點
最新一期的lpr報價是2019年12月20日產生的，4.8%，
2020年你的貸款利率不變，還是5.64%，但是你得計算一個加點數字：
加點=5.64%-4.8%=0.84%，由於貸款利率1年調整一次；
2021年的實際貸款利率=最新的Lpr+0.84%，0.84%的加點以後也會保持不變！
如果你享受的是9折利率，計算方法一樣，只是加點就是負的，即-0.39%；
根據2020年2月最新LPR利率，並且這個利率保持到2020年12月，那麼2021年貸款利率=4.75%+0.84%=5.59%計算，用上面的公式計算可得：
1）等額本息：第一年和最後一年的還款具體情況：
第一個月還款變為6929.8元，比基準利率時代少還款25元，基本上相當於銀行每個月請題主吃了一頓盒飯！隨著利率的走低，以後會吃的更好！
2）等額本金：第一年和最後一年的還款具體情況：
第一個月還款變為8825元，比基準利率時代少還款37.5元，基本上相當於銀行每個月請題主吃了一頓盒飯，還外加一條雞腿！
那麼，是選擇固定利率還是轉換成LPR？到底該怎麼選擇呢？
未來的事情誰都說不好，但從國內，國外兩方面的經驗來看:
一是，當國家發展到一定程度的時候，利率也會逐漸走低，比如發達國家，利率極低，有些接近0，甚至是負利率！
二是，央行明確指出，堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位！降低老百姓的負擔，讓老百姓有錢消費是政策的方向！
三是，2020年3月3日由於受疫情影響，美聯儲下調基準利率50個基點，拉開了降息的大幕！
因此，目前市場上的主流觀點是建議轉換成LPR利率！萬一未來利率走高，還可以提前還款！先享受實惠再說！但是，如果你個人判斷未來的利率會一路走高，也可以保持固定利率不變！
我是金曉生，讓金融變得更簡單！如果喜歡我的答案，別忘了關注我哦！
金曉生
如果你是公積金貸款購房，此文可忽略不看；
2019年8月之前商業貸款買房的所有人，都將會受到這一政策的影響。
先說重點，2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。至此全國所有的房貸合同廢除基準利率，全部採用LPR為定價基準加點形成（加點可為負值）。從今以後，中國房貸再有沒有什麼上浮15%或者下浮15%這一說了，統一改為固定加點模式，加點數值在合同剩餘期限內固定不變；
文件第二條要求，存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成，那麼你將有5個月的時間去當地銀行重籤合同，到時候會有銀行的人聯繫你。如果在這5個月內怎麼聯繫你都不去銀行改合同，那銀行直接默認你選擇第一種，就是執行原合同。
重籤合同時，你有兩個選項：
1、執行原合同不改，但利率永不再變。2、掛鉤LPR，未來以LPR+加點的模式計算你每年的利率。
執行原合同為什麼利率永不再變呢？
因為你原來籤的合同，是基準利率上浮/下浮確定的，基準利率是你利息的錨，你簽約貸款時房地產市場火熱還是冷清，所能拿到的上浮/下浮的比例都不一樣。
而以後，中國不再有基準利率這一說，銀行貸款採用LPR進行計算，那基準利率自然不會發生任何變動。
所以，這就成了變相的固定利率，你的利率被永恆的鎖定在2020年3月1日的那一刻，直到合同終結。
注意：新規則下，你的房貸利率將如何計算：
10月8日之後的購房者已經執行LPR定價的不會變了！
過去5年貸款基準利率是4.9，部分購房者都是85%折（還有7折）執行的。
簡單來說，對於2011年前的存量貸款購房者基本都是LPR減去137個基點，而之後2011-2017年的大部分購房者是減去63個基點，當然具體還是要查你之前合同簽訂時的利率折扣。
不過這個加點值，將會是永久固定的。
如果將來某一天，LPR下跌到了3%，那麼在房價低谷購入，執行負88基點的那位幸運兒，實際執行利率僅為2.12%。
而同一天，在樓市火熱時買入，執行正108基點加成的那位，實際執行利率是4.08%。
雙方的利息支出，差不多相差一倍。這就是LPR+加點的利率計算模式。
當然，如果LPR從4.8%漲到了8%，那執行正108基點的那位就賺了，因為少漲了點利率，執行負88基點的那位就虧了，因為銀行給的折扣變少了。
和銀行籤固定利率合同，還是LPR+加點模式的合同？
執行新規定後，你的利率就是一個浮動值，每年的1月1日，重新浮動一次，當然你也可以和銀行籤3年一變或者5年一變的合同。
如果你簽了固定利率，將來LPR降低，你就虧了，要忍受高利率。
但如果LPR漲了，比如漲到了8%，那你還按照原來的固定利率，那你就賺了。
但我建議你們採用LPR+加點的模式，改為浮動利率，從趨勢看，這一次的LPR降低只是開始，後續幾次有繼續降低的趨勢。。
中國人民銀行決定於2020年1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。釋放長期資金約8000多億元，有效增加金融機構支持實體經濟的穩定資金來源，降低金融機構支持實體經濟的資金成本，直接支持實體經濟。
歷史經驗告訴我們，每次降準，市場上的現金流會增加。
基準利率下放18家銀行決定，變相交給市場，而降息、經濟下行等大背景下維持原有利率很有可能比新的規則代價更高，也許這就是給高位接盤狹一次機會吧
二哥看樓市
如果還需要換算說明您的是按4.9%+上浮組成，按現在市場利率發下，未來十年都是下行的，因此建議您選LRP加點模式，未來的利息也會下降。
湛江威哥
貸款總額50萬貸款20年已經還款2年有必要換成LPR嘛？請專業人士指點
用戶1331152032196
建議換，長期來看LPR利率是走低的，所以貸款利率降低可以減少支出
