來源丨地產資管網（ID：thefutureX）
當人們走進那些老建築，內心總會莫名的感慨。似乎都在期待那些飽含滄桑的老建築能夠倒映那陳釀背後的故事，好讓人細細品味與時空對話的奇妙觸感。
上海新天地也是這樣一個地方，當站在新天地的石庫門下，近距離聆聽這座城市的心跳。上海的昨日滄桑，如同電影般在眼前一幕幕重現；上海的今日繁華，鮮活瀰漫在每個走進它的人周圍。當歷史與時尚摩登相交融，很難不讓人留戀！
但如果對新天地的印象還只是停留在石庫門風貌、遊客打卡點、高檔餐飲街區這樣的老概念的話，那新天地最近以及未來的變化將會完全刷新人們的認識。
早在1996年，瑞安房地產首創城市中心舊區重建保護性開發樣板，啟動太平橋舊城改造項目。經過20多年的耕耘，太平橋項目已發展成為兼具豐富商業、文化、生活和娛樂體驗的文化地標和城市名片，並以“迴歸社交本真”的理念，打造文化及社交目的地。
整個新天地太平橋項目究竟是如何展現其迭代升級之路的？為此睿和智庫採訪到中國新天地太平橋項目總經理李振輝。
1.與以往相比，2019年上海商業的市場經歷了怎樣的變化？
李振輝：2019年我們看到上海商業市場迎來了更多的科技和環境變化，也接收了更多的市場反饋。雖然挑戰和變化眾多，我們面對的是一個充滿生機和擁有無限可能的市場，也在這其中積極地參與和創造著未來。
縱觀2019年快速變化的市場，主打健康生活方式品牌的銷售額依然保持強勁增長，推動其線下門店持續擴張；各種類型的室內運動館已成為帶動客流和去化大片空置面積的新引擎；兒童相關品牌租賃需求強勁，年輕家長更願意為優質的兒童商品和服務支付更高的價格；寵物擁有者數量劇增帶來寵物商店的迅速擴張；國內奢侈品消費持續增長，美妝護膚品牌強勁擴張；還有層出不斷的快閃店蓬勃出擊，都營造了一個更有活力的商業氛圍。
2.站在新天地商業發展過程中，2019年是一個怎樣的年份？
李振輝：新天地有近20年的發展歷程，2019年是“沉澱與提升”的一年。
從2001年新天地南北里建成開始，整個新天地太平橋項目逐步朝著城市中心理想社區的藍圖發展。商辦面積近50萬方，包括上海新天地、新天地時尚Ⅰ（原南里商場）、新天地時尚Ⅱ、新裡、湖濱道購物中心、新天地廣場，以及第123、124地塊、此外周邊兩棟酒店、多棟甲級辦公樓和住宅疊加，連通1號線、8號線、10號線、13號線、14號線（在建）四個地鐵站5條地鐵線，覆蓋175萬+辦公和住宅人群（三公里範圍）。
沉澱就是把以前做得好的慢慢去積累加強，提升就是去補充缺少的部分。上海新天地也都在不斷升級，優化業態比例，並創新商業模式。
新天地廣場：從原來的百貨模式煥新升級為購物中心的體驗形態，並垂直細分人群，聚焦新女性；南里的新天地時尚Ⅰ將於2020年完成升級，將以Neo Luxury為品牌核心，並創新一個3000平米集餐飲、零售、體驗、教育為一體的社交型複合餐飲空間FOODIE SOCIAL by XINTIANDI，為年輕潮流消費者提供多元豐富的美食文化和消費體驗。對於太平橋公園東側的湖濱道購物中心，在滿足周邊白領的需求之餘，未來將更加專注於高端家庭消費。另外，在現有項目的東側，仍有新的商業地塊在籌備之中。
可以想象，未來上海新天地有極大的提升和發揮空間。
3.新天地想要打造一個什麼樣的消費或者說生活場景？
李振輝：我們不想只定義它為一個消費的地方，而是要打造成一個文化社交目的地。現在大家缺少的其實是一個可以跟朋友聚會的地方。
有的時候我們會思考，除了購物之外還能給大家帶來什麼？如果僅僅是買東西，網購可以，為什麼要到這裡來？對新天地而言，文化的部分很重要。
新天地提出“文化與社交”的初心在於為線上線下的消費者提供更為獨特和有品質的體驗內容，讓人們在這裡收穫獨特的文化領悟和社交體驗。這個社交文化的想象共同體的形成得益於新天地的創新商業消費模式和商業體驗營造。
從商業消費模式來說，新天地通過全域聯動，為不同的社群創造了既垂直又一體相連的綜合體驗。 從淮海中路核心地段的新天地廣場，到首創的石庫門海派文化和開放式街區融合的南北里，到新天地時尚，一路延伸至太平湖畔，乃至塑造高品質生活方式的湖濱道購物中心，新天地以多樣的建築設計、獨特的室內外購物環境，為消費者營造了更為多元的消費場景和空間。
從商業體驗營造來說，新天地不僅為人們帶來各具特色的商戶，更注重文化內容的融合。我們每年要引入190餘場國際化、高層次的文化藝術活動，定期舉辦各種類型的線下活動、工作坊，希望以此構建具有共鳴感、歸屬感的社群體系，滿足不同年齡、不同興趣愛好的人們由內而外的需求。“新天地設計節”、“表演藝術新天地”、“光影上海”等活動，已經成功舉辦了多屆，也收穫了很多認可與喜愛。
4.消費者一直在變化，應該以什麼樣的方式去抓住消費者的心理？
李振輝：這個話題可以分兩個角度去看。
第一，誰是我們的消費者？不同的消費者需求不一樣，需要了解他們，利用不同的地方去迎合每一類型的消費者，還有提供他們想要的一個購物空間。
第二，創造一些東西給消費者帶來新的需求。文化跟社交這個目的地，肯定需要一個線下的場所，在家裡、網絡很難達到消費者本能的需求。這樣的一個文化與社交空間，怎麼注入一些合作，做一些體驗的東西，特別是針對某個類型的消費者，做一些 比較個性化、定製化的服務，是我們主要考慮的內容。
我覺得我們是個平臺，現在的年輕人不一定完全瞭解以前的文化，我們用一些方式讓大家可以信任地去接受新舊文化的結合，把一些主題，採用年輕人非常能夠接受的方法表現出來。比如5月份戲劇類的活動，採用沉浸式的方式，讓年輕人能融入進去看的懂。建國70週年的主題表演劇目，也非常創意的用投影技術投影到石庫門牆面上，並邀請了一位國外的水拓畫藝術家進行現場藝術創作，再現了中國70年發展的改革變遷。
5.新天地在規劃一個怎樣的場景？會如何考慮未來20年後的發展？
李振輝：上海正在打造國際中心城市，現在已經有雛形了，但是與倫敦、紐約、東京這些國際化大都市去對標的話，還是有蠻大的提升空間。具體到太平橋項目，我們考慮的是如何與上海城市更新共同發展。
最初，新天地以獨特的“天地建築形態”為人所知，建立起大規模中西合璧的開放式街區。通過開放式街區，新天地突破傳統的封閉式商業體，對話戶外，串聯起了不同風格的空間佈局，使新天地從建築設計上具備了國際化的特點並融入上海歷史文化特色。歷經十餘年的發展，新天地創造性地提出了“天地生活方式”這一概念。“天地生活方式”是濃縮了上海這座城市活力的生活方式。新天地堅持以高品質和充滿創意的零售，打造美食和藝術文化的公共空間，為消費者帶來國際前沿的美食、科技、文化和藝術體驗。
2019年，新天地進一步提出了“天地價值觀”，致力於打造一個文化及社交目的地（Culture & Social Destination）。上海是一座日新月異的城市，新天地始終與不斷更新的城市價值觀同行，倡導追求身心平衡、靈感提升和價值建設的新社交生活理念。
未來二十年，我們希望繼續傳承上海的人文歷史脈絡和城市肌理，打造引領性的商業內容創新的24小時社交目的地，塑造城市精神文化地標，並探索極具活力的公共空間，為上海打造世界級的複合功能城市中心社區。我們是站在一個長視野的角度，希望與上海這座城市和諧發展。
6.上海新天地打造的文化與社交目的地理念，是否在其他城市、其他項目有複製的可能性？會選擇如何避免走向千篇一律？
李振輝：僅僅是建築的相似度，其實會陷入一種誤區，其實這不僅僅是一種硬件的複製，更多是與消費者需求結合的文化融入。
打造文化及社交目的地（Culture & Social Destination）是“XINTIANDI新天地”一直以來堅持並付諸實踐的理念。在這裡，人們相遇、成長、交匯，不僅可以體驗風格創新的餐飲、別具一格的時尚購物，更可以享受創意先鋒的文化活動，收穫文化內容和格式社交的交融體驗。
在不同的城市、不同的區域實踐這一理念時，“XINTIANDI新天地”將基於適應未來發展的目標，獨創性地打造最適合當地的可持續發展的整體社區。我們尊重和保護及傳承歷史文化，願意為城市創造長期、可持續的價值。
當然，這也需要尊重人與人的連接，迴歸社交本真。只有營造“相遇、成長、交匯” 的複合場景，以社交為連接點，提升和優化區域商業發展及整體環境，形成各組成部分的有機聯動，才能打造屬於自己內核的產品。
7.對於未來的消費變化與城市升級，以及對2020年的市場有哪些期待？
李振輝：2020年的市場將是一個“以人為本”的市場。“以人為本”意味著消費者在市場中的重要性顯著提升，品牌商與企業針對“人”的運營能力將成為發展的核心因素。瑞安一直以來都堅信人才是讓空間和城市鮮活起來的靈魂，因此，我們關注人本身，希望提供滿足消費者需求甚至引領其需求的產品和服務。
科技的發展與市場的變化趨勢將推動企業進行新一輪的轉型與創新升級。迅速發展的科技在促進城市智慧升級的同時，也將持續影響人們的消費方式。新天地作為城市空間的創造者、服務者，也將充分利用最前沿的科技，拓寬商業營銷模式，為消費者帶來更加精準和個性化的體驗。
理性去分析，感性的思考，是採訪中李振輝著重提及的話。相信對於一家願意長久的經營一個項目，願意與上海共振發展的企業，其專注城市未來價值創新的前景值得期待。這個過程中，理性去分析，感性的思考，必然能為消費者帶來獨特的文化領悟和社交體驗！
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