難得糊塗122100386
買房是看自己的主要需求的，關鍵看你的核心需求是什麼。根據你的描述，你兩個主要目的是考慮孩子上學的基礎上最好有增值收益。從這個角度來看，我建議你買二手學區房，在中國學區房一般是硬通貨，同時還能解決孩子入學的問題。
商鋪買了之後，如果在孩子入學前能賣掉再換學區房的話，也可以考慮先買商鋪。但時間上不一定來得及。同時，因為淘寶、京東等電子商務平臺的發展，實體店鋪的收益也不比從前了。
以上意見供你參考。
高得生律師
你好，很高興為你解答
嗯，根據我一個從業 5 年多的房產經紀人，也就是房產中介來說，我的個人建議是選擇二手學區房房，那麼我給你分析一下，是為什麼啊？
第一:以前買商鋪是一鋪養三代，那麼現在大多數的市場環境是三代養一鋪，因為市場上像那種包租啊，返租的商鋪越來越多，但是這些商鋪根本是不值得買的，因為說白了都是金融槓桿，而且現在電商比較衝擊實體，如果不是那種小區大門口啊，十字路口轉角的商鋪，個人是不建議購買的。
第二:學區房的話，有著獨有的一個優勢:
1.地段好，基本上學區房都在市中心的位置，所以咱們拋開學區這個方面來說，那麼從地段就是很保值的。
2.學區帶來的反身價值，現在很多家長買房都是為了孩子上學，所以你不用擔心房子，因為老而沒有價值，本身市中心的資源越來越少，請你放心，市中心學廚房肯定是沒問題的。
3.學區房大多在市中心，而市中心的土地資源越來越稀缺，所以他的升值率，和保值率都是排在前列的。
最後總結一下，不管是從地段還是哪個方面來說好的房子那麼他的價格肯定是比商鋪要好，特別是二手學區房，現在商鋪越來越不保持，而且空置率特別高。
以上為我多年從業經驗之談，希望能夠幫到你。關注我買房的時候更輕鬆，順便點個贊吧！
Hi有屋
你好我是松哥
首先明確一個買房目的
1: 學區是教育給孩子的
2: 商鋪是投資，收租的，給你的
但目前很多城市看學區房用完了賺的比商鋪多，因為商鋪沒有流動性！回報率有限
比方說：100w，租金8w！年回報8%
可是等你賣的時候150w 租金還是8w，回報率才多少 5.%多一點而已瞭如果趕上政策啥都不是！今年疫情看看就是
反過來學區房是給孩子好的教育，即使不漲價賣！孩子的機會多了一個！
你覺得哪個好不用看了吧
松哥看房產
隨著生活水平的提高，大家手裡的錢也多了一些。面對人民幣的不斷貶值，都想把多餘的資金用於投資，抵禦通貨膨脹的同時，順便賺取一些盈利，獲得一些收益。
因此，在我們身邊有朋友這樣問-買個二手學區房，還是買個小點的底商好呢？
今天我們就一起來聊一聊，到底是買個二手學區房，還是買個小點兒的底商好？究竟又是為什麼呢？
一，我們先來看看，商鋪面臨的一些具體問題
想要知道買個二手學區房好，還是買個小點的底商好。一定要先了解二手學區房和商鋪，他們各自面臨的具體問題到底是什麼。
只有瞭解清楚他們各自的優劣勢，才能夠做出最明智的取捨，才能夠結合自身的實際情況，看看到底購買誰更好一些？
首先，我們來看看，商鋪面臨的一些問題。
第1個問題，供應過剩。
這些年我國大面積的修建商鋪，導致了各個城市的商鋪供應量是嚴重的過剩。
無論是大型的商業中心，社區底商，還是一些綜合體，都非常的多，供應量都特別的充足，嚴重的超標了。
供應量過剩就會導致一個問題，很多商鋪會長期處於空置狀態，租不出去也沒有人來承租。
那麼，問題就很嚴峻了，大部分商鋪處於空置狀態，就意味著他們沒有租金收益，沒有租金收益，更談不上賺錢了。
商鋪的投入也不是一筆小數字，沒有收益就意味著投資虧損，就意味著自己的錢被套在了房地產市場裡面，不得動彈。
第2個問題，電商崛起，大量取代實體店，導致商鋪空置率增大。
電商崛起，線上分流，實體店的生意越來越難做，這些年很多實體店老闆的生意是一落千丈，甚至面臨淘汰，面臨破產，面臨出局的局面。
因此，這些年我們經常看到很多實體店都消失在了我們的視野裡，很多實體店也宣告倒閉。
以前那些看上去很賺錢的實體店老闆，現在都已經看不到他們的身影，電商的崛起真的是顛覆了商業的模式。
而且這些年電商的發展速度特別快，每年的增長率也特別快，實體店鋪越來越少，而網絡店鋪卻越來越多。
像很多大頭也在網絡上有了自己的店鋪，京東，蘇寧，淘寶等等。
換句話說，現在什麼產品都可以在網上購買，而身邊的朋友網絡購物的習慣也逐漸的提升，實體店更難以運營商鋪，控制率會越來越重。
第3個問題，個人商鋪很難獨立運營。
其實，商業社會已經發生了翻天覆地的變化，現在的商業模式和以前完全不同了。
大部分的商鋪都需要專業的團隊和公司去打造，才能夠實現持續的盈利，而且這樣的盈利都沒有之前那麼多。
個人的商鋪真的非常難以運營，根本沒有辦法做出相應的調整和專業的措施，去應對它即將面臨的長期空置問題，即將面臨的長期零收租問題。
第4個問題，增值空間有限，高稅費，難以轉手。
底商也好，商鋪也好，它的土地性質是屬於商業類型的。在物業的交易市場裡面，商業類型的商鋪，它的中間稅費非常的高，高出住宅的4~5倍。
一套100萬的住宅，它中間的稅費可能也就一兩萬，而一套100萬的商業門面，它的中介費用高達20萬。
更何況，底商的增值空間特別有限，加上高稅費，在未來非常難以轉手。
……
是的，商鋪也好，底商也好，它終歸是商業性質的。
無論是在未來的增值空間，還是流動性上，都特別的受限，而且持有期間很有可能長期的零收租狀態。
購買的風險相對較大，很容易把自己的資金套在房地產市場，沒有辦法變現。
二，我們再來看看，二手學區房面臨的具體問題
在第一大點，我們簡單羅列了一些商鋪面臨的實際問題，可以說目前的商鋪形式非常嚴峻，購買商鋪需要謹慎。
其次，我們再來看看，二手學區房面臨的幾個問題。
第1個問題，思想觀念問題，有房才有家。
我國是一個非常傳統的國度，還是老話說的好，“有房才有家”。
房子對於個人，對於家庭來說，它是工作之外的避風港灣，它更是安全感的基礎。
對於我們普通老百姓而言，房子是抵禦通貨膨脹最有利的武器，它也是我們最穩健最安全的重要資產。
所以，我們才看到身邊很多朋友都會想盡辦法購買自己的住房。而不是去購買自己的商鋪，商鋪畢竟是有閒錢之餘才會去買的。
在觀念這個問題上，房子他更有市場價值，購買的群體相對較多，未來的流動性也會更強一些。
第2個問題，房子綁定的資源特別多。
逃不開的結婚生子，逃不開的子女教育。房子綁定了我們的個人戶口，婚姻，子女教育，甚至是我們個人在城市的發展空間。
就子女教育這一塊，無論是劃片區就近入讀，還是帶有重點學習指標的學區房，你總得先把房子買了，才能獲得這樣的入學資格。
而且現在的父母，對子女教育這塊越來越重視。
我們可以看到，很多父母去培養他的孩子，都希望子女能夠擁有一個好的教育環境，享受一個好的教育資源。
就子女的教育這一塊來說，未來的二手學區房也更受歡迎，更有市場價值，流動性也相對好一些。
第3個問題，出租率相對較大。
商鋪的租金雖然比住房的租金高一些，但是我們已經非常明確，目前的商鋪很多長期處於控制的狀態，完全是零收租。
而住房就不一樣了，城市的人口特別多，特別的集中，都有住房需求。
租房的人群也相對較多，一套房子往往兩三天，或者一個星期就快速的租出去了。
雖然租金收益不高，但是出租率特別大，出租的速度也特別快，再小的收益也是收益。
第4個問題，增值空間大，稅費低，轉手容易。
到1998年我國成立商品房以來，我國的房子均價，已經上漲了20倍有餘。
而且城市化還沒有結束，未來的房價會越來越高，仍然有強大的增值空間和增值潛力。
而且住房的中間費用相對較低，尤其是稅費方面，轉手比較容易，在未來市場上流動性更強，變現的能力十足。
當你想要賣出的時候，有更多的接受人群，尤其是這種帶有學區指標的二手房，更是市場的搶手貨。
……
的確如此，住宅比起商鋪的優勢就非常的明顯了，不僅未來的增值空間更好，流動性更強，而且在持有期間出租率也特別的高。
最主要的是二手房帶有學區指標，在未來更是搶手貨，增值的空間甚至會略勝一籌。
三，買個二手學區房，還是買個小點的底商好？
無論是商品住房，還是社區底商，還是我們通常看到的商業門面，其實都是房地產的一種物業形式。
然而在購買的時候，大家往往，不知道應該如何正確的取手，也不明白到底是買個二手學區房好，還是買個小點的底商好。
說到底，其實這就是住房和商鋪的一個對比，一個取捨問題，究竟誰更值得投資一點的問題。
而實際上，無論從投入的成本，持有的成本，以及增值空間，未來的流動性和變現能力，購買二手學區房，都要比購買小點的底商划算的多。
要知道“一鋪養三代”已經成為過去式，這些年買商鋪的人都是“保時捷進去，捷安特出來”，大部分購買商鋪的人都處於虧錢的狀態。
而且通過第一大點和第二大點，二手學區房和商鋪面臨的具體問題一對比，也就非常明顯了。購買二手學區房，比購買底商要好得多。
畢竟二手房學區房，在未來增值空間更大，持有期間出租率更強，賣出時候流動性更強。
我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！
重慶地產視野
我是合肥的一名房產經紀人，希望我的回答可以解答您的疑問。
對於買商鋪還是買學區房，主要是考慮二者的回報比。
首先，商鋪的經營存在很多不確定性，在電子商務高速發展的背景下，實體店的經營越來越困難。這也決定了投資商鋪的風險較高，一旦經營環境無法得到改善，商鋪變成“冷鋪”或者“死鋪”，想轉手都很難，更談不上保值增值了。
另外，商鋪投資在稅收等方面的支出多於住宅，也沒有任何稅收優惠政策。而在土地使用年限方面商鋪最多是50年有些還只有40年，而住宅通常有70年，不要小看這20~30年的差距，這將嚴重限制商鋪的價格上漲空問。
再者，對於學區房，首先你可以給小孩的學習有幫助，有6～9年的使用權，這個也節省了，租房陪讀的費用，學校借讀的費用，開車接送的費用。學區房作為一個熱門話題，在很長一段時間，是不會消失的，好的學區房都是在市中心，地段好的，對於房產的保值增值是很有幫助的。
綜合下來，除非商鋪的價格漲幅能遠遠超過學區房，否則，還是投資學區房為宜。既能解決孩子上學，又有一定的升值空間，風險還相對較低。
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如有不懂，可以關注我，交流學習！
最後祝您買房愉快！[玫瑰][玫瑰][玫瑰]
合肥買房專家
你好，我是來自於成都的一名不良資產處置顧問。
很高興能參與！
以下是我的個人觀點：
學區房，這個概念已經在老百姓的腦袋裡根深蒂固，中國的教育制度，段時間肯定不會變，畢竟人口基數大，所以，學區房永遠都是香餑餑。為什麼，我們考慮三點，1、顧名思義，此類房子肯定有學位。2、既然有學校，那麼周邊配套相對沒學校的地段要好上一些。3、有配套，有學校，那麼交通肯定就相對便利，生活也會便利。有了這三點，那麼以投資來說，先不管回報率，至少比股市，債市穩當的多！
商鋪：大家都知道，一般熱門的商鋪，都是臨街，臨學校或者大型知名開發商修建的商業街或城市市中心繁華地段商鋪才有相對穩當的收益。但，目前各地經濟疲軟，再加上疫情原因，今年線下的小生意比透兩年更難做。鋪子的購入，不像住宅可以把收益完全放在漲價上，要更多的考慮租賃。
因此，既然是投資，沒有什麼特殊目的的話，我的建議是能購買到學區房就先不考慮商鋪！
祝您生活愉快，購房順利！
灑哥說得好
二手學區房和商鋪在二者中來做選擇的話，個人認為二手學區房的性價比會更高；
原因如下；
第一、商鋪的利益轉化不穩定，保值率不高；首先題主地處四線城市，人口基數不大，商鋪可從事的行業也不是特別廣泛，而且目前為電商時代，除了餐飲超市等必需商品需要店鋪之外，其他行業基本上實體店都不是特別好乾，現在雖然有固定的租金收益，但是未來說不定；
而學區房不一樣，只要學校足夠優秀，就算是老破小的學區房，不論是出租還是二手轉讓都是非常搶手的，因為現在的家長們誰也不願意孩子輸在起跑線上，所以二手學區房就算是老破小，其保值率和利益的轉化率還是非常高的；
第二、學區房的地段好；老破小的學區房地段應該不會特別差，而買房子買的要麼就是地段，要麼就是發展；況且如果考慮到未來的拆遷問題，依然學區房的地段來看相信也會是一筆不小的數目；
故綜上所述，二手學區房和商鋪二者選其一，個人認為學區房從利益轉化率，保值率和地段上綜合來看，二手學區房的性價比會更高；個人拙見，僅供參考；
Fang柳澤平777
您好，很高興為您解答，與您共同探討。
到底是買二手學區房，還是購買商鋪，我覺得選擇的根本切入點，在於需求。
第一，看了您的情況，再過兩年，孩子需要上初中了，看來是對於學區的剛需，有句話說的好，最大的投資是教育，最好的關懷是對孩子，所以投資教育，這樣的付出是值得的，從這個角度出發，建議您選擇學區房。
第二，二手學區房老破小，很顯然，最大的附加值就是學區，那麼選擇的時候，一定要選擇這個房子所在社區穩定，這個社區長久以來，一直在學區範圍內，老破小學區房，學區的穩定性，太重要了，只要這個老破小的學區屬性穩定，未來不敢說增值多大，但是保值應該沒問題，且流通也問題不大。
第三，對於商鋪來講，對您最大的意義在於，每個月能給您提供穩定的現金流，算的上除了您的工資收入外的一份固定收入，如果選擇商鋪，一定考察好周邊人群量如何，還要考慮商鋪的位置，這很重要。
最後，祝您選到合適房子，也祝您幸福。
大叔聊瀋陽樓市
這個問題主要看你買房的目的是什麼，如果純粹投資，那麼就看你所在的地段。我來給你分析一下，買房還是買鋪就看你的選擇了。
首先，我們把這兩個不同性質的物業說明一下。
一、學區房，只要學校不搬遷，基本價值都不會變，現代人和國家都注重教育，這是大家都看得見的。所以學區房，無論一手還是二手都有它的價值，只是新舊程度不一樣，居住的舒適度不一樣，配套是一樣的。現在為了給孩子好的學習環境，首先距離學校要近，一個是上學的路程不用走那麼遠，特別現在堵車厲害。另外也是最重要的，孩子路上的安全問題，路程太遠，容易發生意外，比如交通安全、人販子等等。還有就是家長接送的話，太遠了浪費時間，耽誤家長上班，如果老人家接送也存在安全問題等。
二、說到住宅底商，肯定是用來做生意的，無論是你自己還是出租給別人，都是做生意的吧！如果位置差的，商鋪不好出租，租金不高。如果自己用，人流不好的話，生意做不起來，也是需要考慮的。位置好的價格肯定很高，而且如果不瞭解周邊環境和規劃問題，升不升值也是一個問題。
下面再說一下購買的資金問題，如果是住宅，那麼首付可以低點，首套房只要30%首付，如果是商鋪，那必須要支付50%首付。說到出租，無論住宅還是鋪位都是可以出租的，所以就看你自己怎麼去選擇。
順盈嶸仔
不能一概而論的。住房屬於較為穩定地投資，但是上升空間也是可以預見的，除非購入的時候就相當便宜了。而商鋪，關鍵是要看人流量，所謂一鋪難求，畢竟商鋪所帶來的租金摺合成回報率而言要比住宅高的多。如果是新建小區，周邊沒有什麼人氣的話，那樓主要看清其將來的發展，看這個商鋪能不能養，養得熟伐。但是商鋪轉手出售的話所承擔的差額部分的稅收基本在差價部分的40%左右，一般的話都會做低合同價來避稅。
