如果要問你一個問題，這些年房地產市場快速發展的根本動力是什麼？我想，很多人都會想到城市化。其實，這回答應該沒什麼毛病。一組數據顯示，在1998年時，我國常住人口的城市化率是30.4%，城市人口是37927萬人，而到了2018年時，城市化率達到了59.58%，城市人口為83137萬人，20年時間，足足增加了45210萬人。這麼多人進入城市，首先要解決的一個問題就是住房問題，而自1998年住房商品房化改革後，滿足住房需求主要來自於商品房，由此可見，這些年的樓市之所以火熱就不足為奇了。
不過，隨著城市化率逐步放緩，如果不出意外的，還未公佈出來的2019年城市化率應突破60%，考慮到我們的“人戶”分離國情現狀，實際的城市化率應該比這個數據還要高，如此，距離初級發達國家70%城市化率的門檻就更近了，很顯然，新增城市人口將越來越少。而與此同時，住房不停建造，最近3年差不多是每年1500萬套竣工量，如果按照這個速度繼續建造，住房市場將趨於飽和。根據供需決定價值理論，意味著未來並不是所有房子都具有升值潛力，那麼，哪些房子最有可能脫穎而出呢？在內行人看來，未來10年，這3類房子升值潛力越來越大！李嘉誠馬雲早已暗示，或是說早已看穿。
先來看看讀者分享的兩個真實案例：
讀者1：在2008-2009年時，孩子還在上幼兒園，我們一家都在糾結到底是給孩子上優質公辦學校，還是私立國際學校，當時購買本市一所排名前三的公辦學校學區房需要200萬到300萬元，而同期的私立國際學校從小學到出國，差不多也要花費這個數目。兩者的區別是，前者需要支付100萬以上的購房首付款，對我們來說確實有壓力，而後者則可以慢慢來。就在猶豫不決時，孩子爺爺奶奶表示願意贊助一部分首付款。我們也下定了買學區房的決心。孩子還算爭氣，現在就讀於本市最好的高中，按照學校以往的高考成績，我的孩子上個985高校問題不大。意外的收穫是，當時花了260萬買的這套學區房，現在房產中介掛牌價在1100萬左右。
讀者2：大概10年前，我們小夫妻從老家來到華東的一個地級市打工，3歲的孩子交給婆家照顧上幼兒園，當時我們倆的收入確實不高，兩個人加起來7000多塊吧，沒考慮過買房的事，只想多賺錢點，時間一久，看著別人家孩子都在身邊，心裡也不是滋味。快到孩子上小學時，隨著我們有了一些積蓄，就想自己買房然後把孩子帶到身邊上學。在當時情況下，市區頂尖學區房肯定是想都不敢想，後來我們選擇了一所城郊結合部的名校分校學區房，由於學校還處在建設中，房價並不比其他房子貴多少，差不多都在4500-5000元/平米之間。隨著學校成績蒸蒸日上，我們的學區房拉開了與周邊房子的差距，站上了3.5萬元/平米大關，高出一街之隔小區差不多1萬元/平米，而且掛牌房源根本就不多，比較搶手。
從上面兩位讀者的買房例子看，他們無疑是幸運的，但也絕非偶然。現代家庭對孩子的教育重視程度就不用多說了，寧願自己少吃一點，少花一點，也會傾力在孩子教育上投入，報了一個個培訓班，生怕孩子少學知識，輸在起跑線。實際上，電商界的大佬、阿里巴巴創始人馬雲，作為中國最有遠見的商人之一，早就在教育領域佈局。在一次教育論壇演講上，馬雲表示，“應該把教學資源放在幼兒園，放在小學，放到初中，放到高中。等到你放到大學、研究生已經太晚了，木頭已經成型了”。這說明，馬雲早看到了基礎教育的價值，而作為與教育配套的學區房，自然也散發著巨大潛力。在內行人看來，未來10年，我們的教育行業還是一個朝陽產業，學區房相比其他普通房子，其升值潛力將越來越大。
除馬雲外，還有一位多次蟬聯華人首富的李嘉誠，他曾提出了經典的“地段”理論，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。就普通人的理解來說，地段不就是位置好嗎？這誰都知道的道理，但前提就是要足夠的資金實力才行。不過，在內行人看來，隨著時代發展，地段理論也賦予了新的意義，未來10年，還有這兩類房子升值潛力也將越來越大。為什麼這麼說呢？
第一類，超級城市群和大都市圈的房子。不難理解，著力發展城市群和都市圈，是我國城市化下半場的重要任務，作為經濟新的增長極，這些地方將迎來基礎設施升級，城建將越來越豐富和完美，住房作為其中的一部分，也將受到價值溢價。目前，國家規劃了19個國家級城市群，長三角、粵港澳大灣區、京津冀屬於起步比較早，規模最大的城市群，後面還有成渝、長江中游、山東半島城市群等後起之秀，我們不能說所有規劃的城市群都能並駕齊驅，但抱團取暖，總比單打獨鬥好得多，所以，相比其他地方，在城市群內的房子相比其他地方將越來越有潛力。
第二類，優質資源配套豐富的房子。由於資源的稀缺性，我們不能苛求每個地方都能配備各類優質資源。除了前面提到的學區需求，還有交通、商業、休閒和醫療也是我們居住必不可少的，能提升居住價值。比如靠近軌道交通站房子；靠近有一定規模或人氣的商業綜合體的房子，一般以3-5公里距離範圍內為宜；隨著老年人越來越多，靠近具有休閒健身功能公園的房子；還有一個就是靠近較好的醫療設施，一般在15-20分鐘車程內為宜。
綜上分析，無論未來的房價趨勢如何，這3類房子的潛力，相比其他普通房子都更具實力，漲的時候，容易處於領先地位，跌的時候，更具抗跌性。兩位商業大佬的”暗示”，對我們有借鑑意義。當然，由於每一個個體情況不一，在房住不炒的大背景下，我們買房要量力而行，槓桿不宜過高，以確保家庭財務健康運行。
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