如果要问你一个问题，这些年房地产市场快速发展的根本动力是什么？我想，很多人都会想到城市化。其实，这回答应该没什么毛病。一组数据显示，在1998年时，我国常住人口的城市化率是30.4%，城市人口是37927万人，而到了2018年时，城市化率达到了59.58%，城市人口为83137万人，20年时间，足足增加了45210万人。这么多人进入城市，首先要解决的一个问题就是住房问题，而自1998年住房商品房化改革后，满足住房需求主要来自于商品房，由此可见，这些年的楼市之所以火热就不足为奇了。
不过，随着城市化率逐步放缓，如果不出意外的，还未公布出来的2019年城市化率应突破60%，考虑到我们的“人户”分离国情现状，实际的城市化率应该比这个数据还要高，如此，距离初级发达国家70%城市化率的门槛就更近了，很显然，新增城市人口将越来越少。而与此同时，住房不停建造，最近3年差不多是每年1500万套竣工量，如果按照这个速度继续建造，住房市场将趋于饱和。根据供需决定价值理论，意味着未来并不是所有房子都具有升值潜力，那么，哪些房子最有可能脱颖而出呢？在内行人看来，未来10年，这3类房子升值潜力越来越大！李嘉诚马云早已暗示，或是说早已看穿。
先来看看读者分享的两个真实案例：
读者1：在2008-2009年时，孩子还在上幼儿园，我们一家都在纠结到底是给孩子上优质公办学校，还是私立国际学校，当时购买本市一所排名前三的公办学校学区房需要200万到300万元，而同期的私立国际学校从小学到出国，差不多也要花费这个数目。两者的区别是，前者需要支付100万以上的购房首付款，对我们来说确实有压力，而后者则可以慢慢来。就在犹豫不决时，孩子爷爷奶奶表示愿意赞助一部分首付款。我们也下定了买学区房的决心。孩子还算争气，现在就读于本市最好的高中，按照学校以往的高考成绩，我的孩子上个985高校问题不大。意外的收获是，当时花了260万买的这套学区房，现在房产中介挂牌价在1100万左右。
读者2：大概10年前，我们小夫妻从老家来到华东的一个地级市打工，3岁的孩子交给婆家照顾上幼儿园，当时我们俩的收入确实不高，两个人加起来7000多块吧，没考虑过买房的事，只想多赚钱点，时间一久，看着别人家孩子都在身边，心里也不是滋味。快到孩子上小学时，随着我们有了一些积蓄，就想自己买房然后把孩子带到身边上学。在当时情况下，市区顶尖学区房肯定是想都不敢想，后来我们选择了一所城郊结合部的名校分校学区房，由于学校还处在建设中，房价并不比其他房子贵多少，差不多都在4500-5000元/平米之间。随着学校成绩蒸蒸日上，我们的学区房拉开了与周边房子的差距，站上了3.5万元/平米大关，高出一街之隔小区差不多1万元/平米，而且挂牌房源根本就不多，比较抢手。
从上面两位读者的买房例子看，他们无疑是幸运的，但也绝非偶然。现代家庭对孩子的教育重视程度就不用多说了，宁愿自己少吃一点，少花一点，也会倾力在孩子教育上投入，报了一个个培训班，生怕孩子少学知识，输在起跑线。实际上，电商界的大佬、阿里巴巴创始人马云，作为中国最有远见的商人之一，早就在教育领域布局。在一次教育论坛演讲上，马云表示，“应该把教学资源放在幼儿园，放在小学，放到初中，放到高中。等到你放到大学、研究生已经太晚了，木头已经成型了”。这说明，马云早看到了基础教育的价值，而作为与教育配套的学区房，自然也散发着巨大潜力。在内行人看来，未来10年，我们的教育行业还是一个朝阳产业，学区房相比其他普通房子，其升值潜力将越来越大。
除马云外，还有一位多次蝉联华人首富的李嘉诚，他曾提出了经典的“地段”理论，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。就普通人的理解来说，地段不就是位置好吗？这谁都知道的道理，但前提就是要足够的资金实力才行。不过，在内行人看来，随着时代发展，地段理论也赋予了新的意义，未来10年，还有这两类房子升值潜力也将越来越大。为什么这么说呢？
第一类，超级城市群和大都市圈的房子。不难理解，着力发展城市群和都市圈，是我国城市化下半场的重要任务，作为经济新的增长极，这些地方将迎来基础设施升级，城建将越来越丰富和完美，住房作为其中的一部分，也将受到价值溢价。目前，国家规划了19个国家级城市群，长三角、粤港澳大湾区、京津冀属于起步比较早，规模最大的城市群，后面还有成渝、长江中游、山东半岛城市群等后起之秀，我们不能说所有规划的城市群都能并驾齐驱，但抱团取暖，总比单打独斗好得多，所以，相比其他地方，在城市群内的房子相比其他地方将越来越有潜力。
第二类，优质资源配套丰富的房子。由于资源的稀缺性，我们不能苛求每个地方都能配备各类优质资源。除了前面提到的学区需求，还有交通、商业、休闲和医疗也是我们居住必不可少的，能提升居住价值。比如靠近轨道交通站房子；靠近有一定规模或人气的商业综合体的房子，一般以3-5公里距离范围内为宜；随着老年人越来越多，靠近具有休闲健身功能公园的房子；还有一个就是靠近较好的医疗设施，一般在15-20分钟车程内为宜。
综上分析，无论未来的房价趋势如何，这3类房子的潜力，相比其他普通房子都更具实力，涨的时候，容易处于领先地位，跌的时候，更具抗跌性。两位商业大佬的”暗示”，对我们有借鉴意义。当然，由于每一个个体情况不一，在房住不炒的大背景下，我们买房要量力而行，杠杆不宜过高，以确保家庭财务健康运行。
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