海南地產新政有前瞻性但無代表性「西南地產例評」

報告要點

市場上週大幅上揚，地產有一定相對收益：上週上證指數上漲5.35%、滬深300上漲5.04%、創業板指上漲5.86%，萬得全A交易額5.30萬億，環比減少12.97%。上週地產板塊上漲6.27%，有一定相對收益。地產板塊年初以來累計下跌2.65%，在所有申萬一級行業中排名23/28，地產板塊估值水平PE（TTM整體法並剔除負值影響）為8.85倍。

海南地產新政具有前瞻性但並無代表性，並非政策的轉向：自2018年4月22日海南實施“全域限購”以來，海南對房地產的依賴度持續下降，房地產投資、土地出讓及商品交易大幅減少。2019年海南省商品房銷售額佔全國之比僅0.8%，房地產及相關產業鏈對經濟增長的貢獻低於服務業。海南省2019年商品住宅交易量在全國的銷售佔比僅高於西藏和青海，其從嚴的政策應該說是保持了政策的連貫性，對全國房地產行業影響很小。從導向性看，其他城市不具備跟進的條件和意願。但完善保障和市場住房體系，創新發展安居型商品住房、對市場化商品住宅實現限售制或代表著房地產調控的理想模式。

地方因城施策應講究創新，政策寬鬆方向也並未轉變

投資策略與重點關注個股：通過人口遷徙數據、日均耗煤量等指標推測，目前工地復工比例依然較低。海南地產新政有前瞻性但並無代表性，流動性寬鬆的趨勢逐漸明朗。境外疫情惡化對A股短期偏成長的風險偏好有所抑制。我們依舊看好以支持復工和流動性寬鬆為主線的地產投資邏輯，因城施策的政策儘管有反覆但並非政策風向轉變。整體上看房企或面臨近三年以來最友好的政策環境。看好龍頭地產股、優質二線地產股和部分物業股。A股推薦萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、中南建設（000961）、陽光城（000671）、華夏幸福（600340）、榮盛發展（002146）、藍光發展（600466）等，H股推薦融創中國（1918.HK）、旭輝控股（0884.HK）、佳兆業（1638.HK）、碧桂園（2007.HK）、保利物業（6049.HK）等。

報告正文

市場回顧

上週市場整體大幅上揚，主要指數均有明顯上漲，上證指數上漲5.35%、滬深300指數上漲5.04%，創業板指上漲5.86%，萬得全A上週交易額5.30萬億，環比減少12.97%。

申萬一級行業房地產板塊（簡稱申萬地產）上週上漲6.27%，周漲幅在所有申萬一級行業中相對排名19/28。從年初漲跌幅來看，申萬地產下跌2.65%，在所有申萬一級行業中相對排名23/28。上週申萬地產交易額1371.36億，環比增長13.50%。

從個股漲跌幅來看，上週南國置業、大龍地產、中交地產、棲霞建設和寧波富達等個股漲幅居前。ST愛旭、西藏城投和中珠醫療等個股跌幅居前。

從板塊交易額來看，上週萬科、保利、金地、中南、中天金融、泰禾、金科股份、華夏幸福、新城控股和新湖中寶等排在行業前列，其中，萬科和保利周交易額合計274.24億，佔板塊比重為20.00%。從年初累計漲幅來看，長春經開、中交地產、中房股份和ST愛旭漲幅居前，上漲個股個數佔比38.64%，萬科和中南等年初以來漲幅依然為負。

從港股通內房股（根據Wind-港股概念類-內房股，且符合港股通標的範圍，共計66只）表現來看，上週整體表現較好，上漲個股有55只，花樣年和寶龍地產表現搶眼，國瑞置業、中海物業、中國金茂、綠城中國、時代中國和龍光地產表現相對較強。而豐盛控股、德信中國、天譽置業和長實等位居跌幅前列。從成交金額來看，融創、潤地、中海、長實、碧桂園、恆大和萬科等位居前列。

行業點評

【新冠肺炎COVID-19跟蹤】2019年12月5日，武漢出現首例不明原因肺炎就醫患者。2019年12月30日，武漢陸續出現不明原因的肺炎病人，均來自於華南海鮮市場，症狀疑似SARS，但還未引起重視。2020年2月13日在日內瓦的國際會議上，WHO世界衛生組織宣佈將目前爆發的新冠病毒正式命名為COVID-19（替代之前的名字2019-nCoV）。2020年2月21日，國家衛生健康委決定將“新型冠狀病毒肺炎”（Novel coronavirus pneumonia）英文名稱也修訂為COVID-19，以取代之前2月8日的英文名稱NCP。

截止2020年3月7日19:00，全國累計確診病例80,814例，較昨日增加104例，增加幅度持續回落；現存確診病例22,263例（-1609例）、現存疑似病例502例（+99例）、現存重症病例5,489例（-248例）、累計死亡例3,073例（+28例）、累計治癒病例55,580例（+1,787例）。國內有11個省市連續10天及以上無新增確診病例，但疫情在國外已經擴大到90個國家，累計確診22,679人。本週值得關注的主要有三點，1）湖北區域的新增病例連續5天跌入至200以內，但湖北以外區域新增案例有零星反彈，境外輸入病例是新增的主要來源；2）隨著湖北醫療資源的充分覆蓋，湖北累計的治癒病例已超過40,000人；3）境外疫情依然在升級，意大利新增病例上升到700人每天、伊朗新增病例上升到1000人每天。

【行業政策動態跟蹤】3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發了《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，創新提出發展安居型商品住房，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房，並規定新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。

3月5日，廣州市政府重新發布48條發展經濟措施，刪除了“公寓鬆綁限購”的內容（此前在3月3日廣州寬鬆了2017年3月30日出臺的公寓類項目限制銷售對象的規定）。與此類似，河南駐馬店在發佈了17項穩樓市的政策後，被河南省政府約談，要求堅持“房住不炒”方向，3月5日駐馬店市從官網撤下上述政策，目前該市房地產政策按原政策執行。

3月3日，央行會同財政部、銀保監會召開金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會，提出了下一階段金融支持疫情防控和經濟發展工作要求。會議強調，金融部門要按照“穩預期、擴總量、分類抓、重展期、創工具、抓落實”的工作思路，把金融支持疫情防控和經濟社會發展工作抓緊抓實抓細。一是穩健的貨幣政策更加註重靈活適度，保持流動性合理充裕，完善宏觀審慎評估體系，釋放LPR改革潛力。二是用好3000億元專項再貸款政策，向疫情防控保供企業提供快速精準支持，要把好事辦好。三是加大對疫情影響嚴重地區、行業、企業的融資支持，強化對先進製造業、脫貧攻堅、民生就業等重點領域和薄弱環節的金融服務，助力復工復產。四是加強小微企業金融服務能力建設，用好5000億元再貸款再貼現專用額度和3500億元政策性銀行專項信貸額度，加大對中小微企業等領域的普惠性資金支持。五是堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性。

上面幾個消息從盤面上對地產股的“政策寬鬆預期下的做多熱情”有所打擊。長久以來，特別是2010年-2016年，A股地產股的投資時間窗口在於把握“政策面的寬鬆”和“基本面的見底回升”的重合時期。但2017年以來，我們很難看到“寬鬆的地產調控政策”能明顯地維持兩個月以上，在自媒體高速增長的背景下“低調”的寬鬆政策很容易被快速發現和傳播，從而引發被叫停或被闢謠的風險，民眾和中央對於地產調控政策及房價話題更為敏感。但實際上，我們應摒棄“唯政策寬鬆思路投地產股”的思維模式，第一是本身拿不住，第二是政策寬鬆從長和短而言都不具備持續性（我國房地產調控政策會穩定地、持續地存在，各地的房地產週期各不相同），第三是將短期的政策鬆緊凌駕於競爭格局和盈利模式的變化，顯得捨本逐末，錯失真正賺錢的機會。比如在A股習慣了按政策寬鬆思路買地產股的人，可能很容易錯過“融碧恆”，甚至還可能錯過新城控股。那麼真正值得關注的是什麼？相比地方的政策寬鬆，流動性的變化方向才是重點，房企盈利模式、防控風險和競爭格局的分化才是長期趨勢。

對上面的政策我們再做幾點分析和點評。

1） 海南的房地產交易額目前佔比已經很低，其現房銷售政策缺乏代表性。海南作為獨特的旅遊大省，外地購買力對房地產市場有很大的影響力，商品房價格彈性很大。但自從2018年4月22日實施“全省全域限購”以來，房地產開發投資、商品房交易額持續下滑。2018年海南省商品房銷售額2083.29億（同比下滑23.23%），佔全國之比僅為1.38%，住宅銷售額1831.95億，佔全國之比為1.45%，全國有22個城市的住宅銷售額均超過海南省。2019年商品房銷售額進一步下降至1275.76億（同比再次下滑38.76%），佔全國之比下降至0.8%。這一年全國商品住宅銷售額超過海南省的城市就有24個。2019年海南省地產投資同比下滑22.1%，銷售均價1.5萬元每平米，保持平穩態勢。連續兩年的大幅下滑，使得海南省對房地產的依賴大幅降低。2019年GDP增速5.8%（但剔除房地產為6.3%，房地產貢獻低於平均水平），服務業比重為59.3%，對經濟增長的貢獻達75%左右。

2） 海南新政可能代表著理想狀態的政策組合，具有一定前瞻性。海南在連續兩年降低對房地產的依賴後，出臺了目前的新政。其一是，進一步對本地限購，本省擁有2套及以上住房的戶籍或常住居民家庭不能買房；其二是完善住房供應體系，創新提出發展安居型商品住房；其三是規定新出讓土地建設的商品住房實現現房銷售制度。海南之後的住房市場可以劃分為公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場租賃住房四類。公共租賃住房的保障對象為城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員住房困難家庭。安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達到平均水平的居民家庭銷售。市場化商品住房根據本地居民和引進人才改善性住房需求適度建設，市場化租賃住房根據在城鎮就業、創業、務工和旅遊度假養生的省內外居民租賃住房需求加快發展。這種保障和市場並軌的模式、針對中高端市場化商品住宅實現現房銷售或是房地產調控的理想模式。

3） 在疫情防控背景下，地方政府如果進行比較粗糙、比較單一的寬鬆政策，容易與“房住不炒和房短不刺”的定位和要求相左，存在被叫停的可能。這考驗著地方政府對於“不炒不刺”和“因城施策”的平衡能力，或促使創新的地產調控政策浮出水面。比如通過認可週邊高能級城市購房資格提升需求、減稅降費吸引房企拿地、完善退房制度和預付定金收益制度保障購房者權益等等。

4） 因城施策下的寬鬆政策方向並未發生變化。支持房企復工復產、放寬公積金貸款、提升交易效率、延緩土地出讓金繳納等政策是主流，直接降低首付款比例、放寬禁售對象等政策過於敏感（直接與槓桿相關）而不被鼓勵。中期來看，我們應該更多關注流動性寬鬆下房企和居民的實際行為。

3月3日，上海住房公積金網發佈了《實施細則》，內容涉及企業緩繳、自願繳存者緩繳、延長部分提取業務受理時限、提高租賃提取月提取額、降低繳存比例、申請住房公積金貸款、住房公積金貸款逾期處理7個方面，緩繳期限為2020年2月至6月。

3月3日，廣州市人民政府在其官網上正式發佈《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務的若干措施》，共提出48條舉措，涵蓋物資供給、企業復工復產、重點項目建設等領域。其中，在房地產領域提出，商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。

3月3日，雲南對新冠肺炎疫情防控期間受疫情影響較大的行業，屬商業、房地產等經營性項目的可最長於1年內繳納土地出讓金，屬工業項目的可最長於2年內繳納土地出讓金。

企業動態

新城控股：3月6日，新城控股集團股份有限公司發佈2020年2月份經營簡報，2月份公司實現合同銷售金額約55.19億元，銷售面積約43.21萬平方米。1-2月累計合同銷售金額約167.22億元，比上年同期下降29.32%；累計銷售面積約149.14萬平方米，比上年同期下降31.79%。

榮盛發展：3月6日，榮盛房地產發展股份有限公司發佈2020年2月份銷售、近期新增土地儲備及產業園招商情況簡報稱，2020年2月，公司實現簽約面積12.12萬平方米，同比下降72.40%；簽約金額11.18億元，同比下降76.05%。2020年1-2月，公司累計實現簽約面積62.29萬平方米，同比下降22.23%；累計簽約金額61.52億元，同比下降33.95%。

綠地控股：3月6日，綠地控股集團股份有限公司發佈2020年2月新增房地產項目情況簡報稱，2020年2月公司新增地產項目6個，分別為安徽安慶經開區學校項目、雲南昆明夢雲南一期項目、上海奉賢區南橋新城16單元36-02區域地塊項目、江蘇蘇州市常熟公開市場2020A-002地塊、江蘇蘇州市張家港綠地康養小鎮拓展區76畝項目、黑龍江哈爾濱綠地國博城會展北地塊。

新力控股：3月5日，新力控股（集團）有限公司發佈公告稱，發行2.8億美元優先票據，票面利率11.75%,新力控股及附屬公司擔保人與國泰君安國際、中銀國際、瑞銀等就票據發行訂立購買協議,該期票據發行規模2.8億美元，將於2021年到期，票面利率11.75%，須於2020年9月11日及2021年3月10日期末支付。

綠城：3月5日，綠城房地產集團有限公司發佈公開發行2020年公司債券（第一期）（以下簡稱“本期債券”）票面利率公告。本期債券發行規模為不超過14.3億元，分為兩個品種，品種一期限為5年期，附第3年末投資者回售選擇權和發行人票面利率調整選擇權；品種二為7年期，附第5年末投資者回售選擇權和發行人票面利率調整選擇權；最終確定本期債券品種一的票面利率為3.19%，品種二全額回撥至品種一。

碧桂園：3月5日，碧桂園旗下公司佛山市南海區碧榮房地產開發經營有限公司以總價8.3億元拿下佛山南海區裡水鎮大沖科技生態工業園舊改項目市場改造主體資格，整個項目規劃面積1139畝，改造面積約973.48畝。其中，地塊計劃出讓面積約490畝（住宅224畝，商業26畝，工業240畝），保留集體性質用地約107畝（工業31.6畝，商業75.4畝），配套基礎設施約376.48畝（教育、道路用地）。

泰禾集團：3月4日，泰禾集團股份有限公司宣佈，擬面向專業投資者公開發行公司債券，該批公司債券發行規模為120億元（含120億元），債券面值100元，按面值平價發行，並計劃在深交所上市，該債券期限為不超過5年（含5年）。可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。另外，債券票面利率將採取單利按年計息，不計複利。

華僑城集團：3月4日，華僑城集團有限公司2020年面向合格投資者公開發行公司債券狀態變更為“提交註冊”。該債券發行人為華僑城集團有限公司，債券類別為小公募,本次債券發行品種包括但不限於一般公司債券,本次債券發行規模為不超過195億元,本次發行的可續期公司債券，基礎期限不超過5年。

世茂：3月4日，世茂股份發佈公告稱，2020年公司債券（第一期）票面利率為3.60%，本期債券擬發行金額25億元，發行期限3年，獨家主承銷商、債券受託管理人、獨家簿記管理人為中金公司，起息日2020年3月5日，發行首日2020年3月4日。

新城控股：3月4日，新城控股集團股份有限公司公開發行不超過人民幣80億元（含人民幣80億元）公司債券已獲得中國證券監督管理委員會《關於核准新城控股集團股份有限公司向合格投資者公開發行公司債券的批覆》（證監許可[2019]289號）核准。本次債券採取分期發行的方式，其中“新城控股集團股份有限公司2020年公開發行公司債券（第一期）”發行規模為不超過人民幣6億元（含人民幣6億元）。

碧桂園：3月4日，天風-碧勝應收賬款資產支持專項計劃獲上交所受理，消息顯示，該債券擬發行金額20億元，發行人碧桂園地產集團有限公司，承銷商、管理人為天風證券股份有限公司。

華髮：3月4日，據上清所消息，珠海華髮集團有限公司成功發行2020年度第七期超短期融資券，本期債券實際發行5億元，票面利率2.75%，發行期限270天，債券簡稱20華髮集團SCP007，債券代碼012000657，本期債券募集資金全部用於償還珠海華髮集團有限公司即將於2020年3月18日到期的超短期融資券本金5億元。

越秀：3月4日，據上清所披露，越秀集團擬發行5億元超短期融資券（疫情防控債），發行期限90日。據募集說明書顯示，債券主承銷商及簿記管理人為交通銀行，債券名稱為廣州越秀集團股份有限公司2020年度第一期超短期融資券（疫情防控債），發行日為2020年3月5日，起息日為2020年3月5日，上市流通日為2020年3月6日。

新城控股：3月3日，新城控股公告稱，為適應公司業務發展，公司董事會同意新設成立康養事業中心以及工程結算中心，並授權公司經營管理層負責公司組織架構調整方案的具體實施及進一步優化。此次調整後，公司組織架構設置為：住宅開發事業部、商業開發事業部、商業管理事業部、康養事業中心等架構。

建發：3月3日，建發股份發佈公告顯示，董事會同意子公司建發房地產集團有限公司向中國銀行間市場交易商協會申請註冊發行定向債務融資工具，註冊金額不超過60億元人民幣，可一次或分期發行，單期發行期限不超過5年；授權建發房產董事會和經營管理層辦理註冊及發行相關事宜。

電建：3月3日，中信證券-中國電建工程尾款1-5期資產支持專項計劃已獲上交所受理。債券品種為ABS，擬發行金額4.36億元，發行人為中國電力建設股份有限公司，承銷商/管理人為中信證券股份有限公司。

中海：3月3日，中海擬發行10億美元擔保債券，利率區間為2.375%-3.125%。擬發行的10億美元債券分為三款：一是本金3億美元，利率為2.375%，於2025年到期；二是本金5億美元，利率為2.75%；三是本金2億美元，利率為3.125%。

招商蛇口：3月3日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司擬發行2020年度第一期中期票據。債券註冊金額30億元，本期擬發行20億元，債券分為2個品種，品種一期限為3年期，初始發行規模10億元；品種二期限為5年期，初始發行規模10億元。

首開股份：3月3日，首開股份擬發行20億元超短期融資券，發行期限50天。發行日為2020年3月4日，起息日為2020年3月5日，上市流通日為2020年3月6日，將全部用於償還19首開CP001本息，和19首開PPN001、17首開MTN002、18首開MTN001、19首開MTN001在2020年應支付的利息。

華遠地產：3月3日，華遠地產擬發行2020年度第一期超短期融資券。債券註冊金額20億元，本期擬發行5億元，發行期限180天，債券發行日2020年3月4日，起息日2020年3月6日，上市流通日2020年3月9日，本期超短期融資券發行規模人民幣5億元，募集資金擬全部用於償還到期的債務融資工具。

奧園：3月2日，中國奧園集團股份有限公司公告，於2月28日簿記建檔完成後，發行人及包銷商確定境內債券的發行規模為25.4億元，票面年利率為5.5%。本期債券年期為五年，在第三年末附發行人調整票面年利率的選擇權。

龍光：3月2日，汕頭市南山經濟聯合社內充公車展“三舊”改造項目公佈公開掛牌選擇合作主體的結果，最終由“汕頭市龍光房地產有限公司”以合作改造後應分給供地者的房地產（含：住宅、商鋪、地下停車庫）各項建築面積比例數的37%的最高報價競得成交。

華僑城：3月2日，據深交所固定收益信息平臺消息顯示，華僑城集團有限公司2020年面向合格投資者公開發行公司債券狀態變更為已受理。本次債券發行規模為不超過195億元，其中非可續期品種公司債券不超過100億元(含100億元)，可續期公司債券不超過95億元(含95億元)，擬分期發行，首期不超過100億元。

金科股份：3月3日，金科地產集團股份有限公司發佈2019年度業績快報，報告顯示2019年度，公司實現全年營業收入6,777,337.45萬元，同比增長 64.36%；實現營業利潤862,161.60萬元，同比增長61.50%；實現利潤總額833,505.85萬元，同比增長59.98%；實現淨利潤635,699.79萬元，同比增長58.11%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤567,582.63萬元，同比增長46.06%；實現基本每股收益1.05元，同比增長45.83%。

中南建設：3月2日，江蘇中南建設集團股份有限公司發佈公告稱，按照公司債券命名慣例，原債券名稱由“江蘇中南建設集團股份有限公司2019年面向合格投資者公開發行公司債券”變更為“江蘇中南建設集團股份有限公司2020年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）（疫情防控債）”，債券發行規模為不超過 17 億元（含 17 億元），分為兩個品種。本期債券品種一及本期債券品種二的發行額度均可互撥，無比例限制，由發行人與主承銷商協商一致，決定是否行使品種間回撥權。

世茂：3月2日，上海世茂股份有限公司披露公告稱，公司公開發行2020年公司債券（第一期），發行規模不超過人民幣25億元（含25億元），期限為3年期，利率未定。其中，本期債券每張面值為100元，債券票面利率詢價區間為3.2%-4.2%。發行人和簿記管理人將於3月3日向網下投資者進行利率詢價，並根據詢價結果確定本期債券的最終票面利率。

華髮：3月2日，珠海華髮集團有限公司發佈公告稱，2020年度第五期超短期融資券和2020年度第六期超短期融資券已完成發行，合計發行金額為12億元。第五期超短期融資券於2月27日至2月28日發行，計劃發行總額7億元，實際發行總額7億元，發行利率2.78%，募集資金全部用於償還超短期融資券。第六期超短期融資券則於2月28日發行，計劃發行總額5億元，實際發行總額5億元，發行利率2.6%，募集資金全部用於償還存量債務。

鴻榮源：3月2日，東莞市農村（社區）集體資產管理網公示，確認深圳市鴻榮源實業有限公司為東莞黃江鎮雞啼崗城市更新項目的前期服務商。項目位於東莞市黃江鎮北部中心，南北兩側臨黃江大道、東環二路，東西兩側臨人民公園、寶山森林公園，擬更新面積約為127萬平米，範圍內以舊村、舊城、舊廠為主，佈局混雜，大部分區域環境、衛生條件較差，配套設施較少，商業類型低端。

敏捷：3月2日，廣州市公共交易中心公佈了增城區中新鎮泮霞村舊村全面改造項目公開選擇合作企業結果公示。經中新鎮泮霞村成員代表表決，通過敏捷集團為該村更新改造的合作企業，投資預算100億元，擬改造用地面積超100萬平方米。這也是增城至今為止，改造面積僅次於新塘群星村，投資金額也僅次於群星、中新兩村的舊改村項目。

新力控股：3月2日，新力控股（集團）有限公司發佈公告稱，即日起，張園林（即董事長、行政總裁兼執行董事）已退任行政總裁職務並獲調任為聯席董事長，惟會留任執行董事、董事會提名委員會主席及薪酬委員會成員職務；陳凱已獲委任為聯席董事長、行政總裁兼執行董事。

數據參考

近一週不少上市房企披露了2月的銷售數據，大部分公司與上月底克而瑞披露的差不多。主流房企1-2月銷售額累計同比下滑近30%，預計3月4月這一數字將有明顯的好轉。從2月銷售來看，有大手筆促銷的恆大表現突出（銷售回款和確定後期不退房的有效銷售數據還需觀察），萬科、金地、龍光、佳兆業、旭輝、寶龍等房企表現相對突出。

2月初以來，不少房企加快融資節奏，在邊際上也可以看到融資成本有改善的變化。

2月17日，國務院聯防聯控機制印發意見指出，各地要制定差異化的縣域防控和恢復經濟社會秩序的措施，對於低風險地區要實施“外防輸入”策略，全面恢復正常生產生活秩序。2月18日開始隨著疫情數據的邊際變化，部分區域隨後開始調低疫情防控等級，人口返工和復工比例持續提升。春節以來，六大集團日均煤耗量自2月10日的低位36.92萬噸緩步回升至3月6日的50.41萬噸，相當於過去六年均值的77.6%。

根據百度地圖遷徙數據，可以初步判斷返工返崗的人流數。根據2020年3月6日數據，從外地遷入廣州的人口為5.88萬（去年同期為8.58萬），佔同一天全國遷入總人口比例為2.99%，可以推測這一天全國遷徙人數約196.66萬，依次類推春節以來全國遷移人口總數累計5859.11萬人，相當於返工返崗1.6億人的36.62%。具體從廣州來看，2020年1月26日-3月6日，廣州淨流入人口184.43萬人，相當於去年同期的37.19%。

根據30大中城市新房交易高頻數據，2020年1月20日，商品房成交套數為3662套，環比下滑31.5%，之後5個自然日的交易套數分別為2349套、1499套、523套、59套和21套。上週五（2020年3月6日）30大中城市新房交易套數達到2573套，基本相當於2019年日均的50%。

從土地成交情況來看，我們將樣本城市擴展到100城市，根據Wind統計數據（含非房企購買土地），2020年2月中旬以來土地交易持續恢復，特別是住宅用地和工業用地反彈較為明顯。我們統計的2月住宅用地成交1144萬方（環比下降40.73%），成交總價958億（環比下降25.62%），平均土地成交溢價率為16.12%（環比增長1.66個百分點）。3月初以來，住宅用地成交金額56.23億，平均溢價率26.76%，相比2月有走高趨勢。

投資建議

從估值水平來看，目前申萬地產板塊橫向比較來看估值依然具有吸引力，板塊的平均估值水平PE（TTM，整體法，剔除負值影響）從前周的8.34倍提升至8.85倍，在28個申萬一級行業裡面排名倒數第二，港股通內房股的估值水平從前周的7.64倍提升至7.86倍。

短期來看，部分城市降低首付款比例或放寬限售對象的政策被叫停，海南出臺進一步限制政策並推行新出讓商品住宅用地現售制，對下一個交易日的情緒帶來負面影響。但因城施策的整體方向並未發生轉變，流動性寬鬆的趨勢也漸明朗。境外疫情惡化對A股短期偏成長科技股的風險偏好有所抑制。我們依舊看好以復工和流動性寬鬆為主線的地產投資邏輯，因城施策的政策儘管有反覆但並非政策風向轉變。整體上看房企可能面臨近三年以來最友好的政策環境。看好龍頭地產股、優質二線地產股和部分物業股。A股推薦萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、中南建設（000961）、陽光城（000671）、華夏幸福（600340）、榮盛發展（002146）、藍光發展（600466）等，H股推薦融創中國（1918.HK）、旭輝控股（0884.HK）、佳兆業（1638.HK）、碧桂園（2007.HK）、保利物業（6049.HK）等。

風險提示

新冠肺炎NCP疫情防控風險、政策寬鬆低於預期、房企復工進度或低於預期、重點房企回款及融資或低於預期等。

研究成果

【市場隨筆系列】

基於修正SEIR模型判斷疫情的峰值及拐點

病毒COVID-19的初始傳染比例探究

疫情高壓下，市場選擇的什麼方向

週期反擊戰打響，成色到底如何？

兩天大漲是否曇花一現？

到底該怎麼看央行16號文

從先行示範區看深圳的未來

破“七”背後的啟示

闢謠！政治局會議地產表述的正確解讀

延續核心資產邏輯，從公募持倉變動擇股

土增稅立法與集建地入市

房地產信託收緊為哪般

新城控股的危與機

地產投資拐點已到？

地產股投資的實用法則

地產股賺錢的正確姿勢

預期引導VS政策期望——中央經濟工作會議地產政策解讀

如果投機投資需求都被滅了，房屋銷量還能有多少？

竣工真這麼少？房地產行業數據到底有沒有水分？

垃圾股批量漲停，房企密集獲准融資，後面還能買什麼？

從政策託底到茅臺跌停，Q4反彈依然在路上

【投資觀點系列】

外圍誘發市場大跌，地產股性價比凸顯——20200301

信貸政策依舊曖昧、復工返崗預期升溫——20200223

央行擬放寬房貸考核，逆向調節張力顯現——20200216

NCP或加速行業出清，政策寬鬆或逐步呈現——20200209

疫情導致股市下跌難免，但政策有望強化逆週期調節，逆市建議增倉地產——20200202

內房股再創歷史新高、房企到位資金邊際好轉——20200119

徵信版本升級影響有限，融創配股不改地產股突破趨勢——20200112

茅臺業績低於預期促進存量倉位變動，市場風險偏好提升

——20200105

【會議紀要系列】

房貸利率怎樣選擇更受益——20200304

基於修正SEIR模型判斷疫情峰值及拐點——20200303

聚焦2020年3月投資策略及金股推薦——20200301

外圍市場大跌對A股的影響如何？——20200226

疫情背景下受益資產梳理及南山控股交流紀要——20200219

疫情的影響和啟示（房地產視角）——20200206

從深圳豪宅稅調整看地方長遠機制——20191121

Q4地產股行情邏輯及展望——20191023

地產股的時機選擇和逆向思維——20190928

當前為何我們看多地產——20190701

華髮股份深度推薦—資源變現到快速週轉、優質二線成長地產股——20190615

房地產市場銷售總結及政策展望——20190604

【策略專題系列】

兩輪疫情衝擊下地產的表現及展望——20200305

2020年投資策略：革舊鼎新、柳暗花明——20191210

城市更新：開啟地產增量新時代——20191017

2019年中報綜述：業績穩健增長，現金流持續向好——20190906

2018年報綜述：業績快速釋放，集中度持續提升——20190516

板塊倉位持續提升，防禦價值不斷凸顯——20190127

2019年投資策略：廓清環宇、否極泰來——20181119

泡沫後周期時代的投資框架——20180806

房地產投資的韌性與基本面展望——20180206

擁抱價值週期，地產投資三段論——20170920

從增量開發到存量運營，地產變局來臨——20170905

突破估值約束，物流地產空間廣闊——20170924

他山之石可攻玉，美國經營性房企研究——20170925

長租公寓，租賃市場的新興力量——20170925

【A股研究系列】

藍光發展：業績持續高增長，東進南下縱突破

中南建設：城市集群高週轉，股權激勵顯信心

華髮股份：從量變到質變，TOP20潛在進入者

華夏幸福：外埠區域明顯上量，大力開拓商業不動產

新城控股：銷售千億之後，空間更為廣闊

金地集團：險資入股不改初心，蝶變煥發迴歸成長

華僑城：文化旅遊標杆，引領行業資源整合

天健集團：受益區域主題，城市更新稀缺標的

【H股研究系列】

保利物業：央企背景物管龍頭，“大物管時代”領跑者

禹洲地產：受益風險偏好抬升，低估值高分紅典範

綠景中國：小而美的舊改先鋒，存量價值爆發在即

正榮地產：定位改善大師，千億後均衡發展

融信中國：融築美好，進入均衡增長新階段

佳兆業：權益銷售大幅增長，灣區舊改加速釋放

合景泰富：銷售彈性依舊，費率有待改善

易居企業：充分受益股東資源，成就優秀地產服務商

碧桂園：全面佈局王者榮耀，均衡式高速增長

龍光地產：前瞻佈局、資源優質

寶龍地產：深耕都市圈，打造下沉式商業旗艦

市場有風險，投資需謹慎。本資訊中的內容和意見僅供參考，並不構成對所述證券買賣做出保證。公眾投資者不應將本資訊作為投資決策的唯一參考因素，亦不應以本資訊取代自己的判斷。在任何情況下，本人、本研究小組或西南證券不對任何人因使用本平臺中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。

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