新冠肺炎疫情終將過去，中國的經濟活動逐步回到常態。這場疫情再次暴露出中國“房事”的痛苦，地區之間公共服務和管理水平的城鄉差異、地區差異被暴露無遺，這讓我們深刻地認識到，唯有繼續城市化道路才能有效使用公共服務資源。
中國現有城市化水平約60%，要達到發達國家水平的80%，預計還要新增兩億城市人口，相當於8個上海。
其中的矛盾顯而易見，“房事”難為——越是經濟發展水平高的城市，土地資源越是稀缺，註定房價高聳入雲。“居者有其屋”，自有住房模式是難以實現的。
租賃必佔半邊天
城市化進程進入發達水平，城市居民的租房率就越高。紐約市的自有住房率僅30.2%，中心地段的曼哈頓僅20.1%。即便是金裝白領，也是租房生活。和我們同樣對房產懷有執念的鄰國日本，東京和大阪兩大都市圈，住房自有率僅54.9%和58.6%，東京市和大阪府更是低於50%。全面管制房地產的德國，租房也是主流，57%的德國家庭選擇租房，年輕人群體中的租房率更是高達77%。
相形之下，我國僅上海租房人口占比達40%，北京和深圳租房人口占比均為34%，均低於國際水平。更低的是出租房源比例，京、滬、深的租賃房屋佔比均在20%到21%，而發達國家的一線城市這一比例高達40%。可是，中國城市的房屋空置率居高不下，上海這樣一房難求的城市，竟然有26.6%的商品房處於空置狀態。
中國大城市房屋租賃市場的狀態可謂畸形。一方面是需求高於供給，租房難的現象普遍存在;另一方面，大量房屋空置，住房資源浪費。形成這一格局的根本原因就是缺乏正規經營、專業化機構化的長租企業，租賃市場處於“散養”狀態。
“散養”租賃問題多
分散出租最大的長處是成本較低，家庭內部核算不計入人工成本和管理成本。但是，這僅限於有餘力管理租賃事務的家庭，沒有精力對閒置房產裝修、經營的家庭寧可將其空置待售。而老換新或購買精裝房的家庭，又會考慮出租後的設備折舊不可控，也會顧慮重重。因此，各自為戰的散戶出租阻擋了大量房源進入市場，尤其是優質房源稀缺。
租客在“散養”市場中也處於更為不利的地位。房源不穩定，租賃週期短，對單身租客是漂泊感的心理痛苦，對家庭住戶更是嚴重的生活不便。而且，價格也不穩定，房東缺乏專業的市場判斷能力，隨意坐地起價給引發的矛盾比比皆是。長期租住在大城市的打工者或多或少都有掃地出門、狼狽而逃的經歷，其中的痛苦一言難盡。
這種“散養”市場的狀態對政府也很不利。一方面散戶出租缺乏正規手續、增加了很多不必要的人口流動性，不利於政府的基層管理;另一方面，私人出租對政府的財政貢獻幾乎可以忽略不計，而增加的公共資源支出又很明顯。
大城市所謂“外來人口問題”，和高度分散、缺乏營運的租賃市場狀態有著密切的關係。
市場模式調整是關鍵
很少有人認識到，城市流動人口占比達到了50%以上，形成了大規模的房屋租賃市場，散戶提供房源、傳統中介經紀人聯接供需信息的原始模式已經無法支撐其營運。整合資源、管理維護需要專業的機構提供服務，才能實現住房資源的合理配置和高效利用。
國外的長租公寓企業已經發展多年，形成了規範成熟的經營模式。美國四大代表性的長租企業各有定位：EQR佈局沿海六大都市核心區，商住物業跨界經營;AVB走都市核心區高端住宅路線，租售兼營;MAA發展二三線城市，擅長收購和改造舊房;AMH另闢蹊徑，專注獨棟住宅。
這些長租公寓企業資產均在百億美元以上，規模與建築型房企巨頭旗鼓相當。成熟的金融市場為其提供股權融資與債權融資支持，尤其是房地產信託投資基金(REITs)總規模達1萬億美元以上，其中權益型REITs主要用於投資長租公寓市場，以獲取長期租金收益。經歷幾十年發展，長租公寓企業支撐了美國房市的半邊天，成為美國都市家居生活的重要組成。
反觀中國，經歷了高速城市化的進程，長租公寓企業起步遲，且一路發展並不順暢。
困難重重的中國長租公寓企業
中國房地產長期以房產銷售為核心。但是，房產銷售模式造成房價快速攀升、土地財政透支等社會問題備受關注，已經接近增長極限。因此，長租公寓行業自2015年開始集中啟動，到2018年行業規模已經超過萬億元大關，成長速度很快。然而，“成長的煩惱”接踵而至。
由於此前的房產銷售模式快速推升了房價，遠超居民收入增長，導致中國大城市房產的租售比畸低，2019年2月出臺的數據顯示一線城市北上廣深平均租金收益率為1.6%，遠低於發達國家3%的平均水平。房產的收益主要來自資產快速升值，這有利於“炒房”，不利於長租房經營。
長租公寓企業的經營邏輯和房產銷售不同，長租公寓不可能也不應該追求短期投資回報，而是長期的租金收益為主，資產升值收益為補充。租售比直接關係到企業投資回報率，按照現有市場租售比，連正常融資成本、企業經營成本也很難覆蓋，遑論收益?由此引發了正規長租公寓企業融資困難、現金流緊張的問題，部分企業很快陷入了經營困難。
近兩年來多家長租公寓企業“爆雷”事件頻發，正源於此。不是企業不想安心長期經營，而是資金成本升高後難以為繼。
這就是中國長租房行業發展的痛點、難點，一味指責企業無助於問題的解決，還是要找到企業發展的難點、痛點。
長租公寓“起跑”需要政府助力
疫情中多地因不少小區嚴格管控出現了不讓租客進入等情況，再次說明“租售同權”現實遭遇的尷尬處境。與散戶出租的市場狀態下相比，機構化長租公寓企業在此次疫情防控和保障租客權益中所體現的價值愈加得到證實。
如一些品牌長租公寓出臺了面向租客的疫情補貼政策。頭部企業之一的蛋殼公寓，推出了面向全體租客的疫情補貼政策，涵蓋了在租、續租、新籤、安置等全量租客的補貼舉措，是行業公認補貼力度最大的。
此外魔方公寓、自如等長租企業也出臺了一定減免服務費、補貼武漢地區租客的政策;疫情管控上，各大長租公寓企業積極協助各級政府、社會加強疫情防控、積極實行租客出行信息登記等;依靠互聯網大數據賦能，蛋殼公寓等長租企業推出0接觸看房、選房，針對租客進不去小區的情況，幫助租客辦理出入證並就近妥善安置租客，返城復工階段推出多項復工保障、線上便利舉措等。
疫情中長租公寓也暴露出了一些問題，這跟涉及社會民生、服務場景多鏈條長、基數群體多、個體訴求複雜等情況都有較大關係，也是行業所處的階段和社會環境也有一定關係，但不得不說，此次疫情中住房租賃行業受到的衝擊不容樂觀，而要保障其健康長久發展，離不開政府的支持。
住房租賃行業是關係民生、城市長遠發展的公共服務行業，這一行業低利潤水平是其民生屬性所決定的，政府扶持是惠及民生的舉措。
首先是低成本的資金。作為低利潤率的民生行業，規模效應是其發展的前提。企業不能像出租散戶那樣不計人力成本、管理成本，只有規模化才能攤薄成本，以保證較低的市場租金水平。
中國長租公寓市場方興未艾，投資的長期收益穩定是不成問題的。問題就集中在低成本的啟動資金上，而這是政府可以做到的。當然，這並不意味著這個行業需要“政府包養”，從海外的經驗看，達到規模效應後長租公寓企業吸引社會資金長期投資的能力是很充分的，如長租行業目前已有兩家成功赴美上市企業。
此外，政府應該營造穩定的政策環境和法治環境，保障企業合法利益，幫助企業抵禦不可抗力的風險。長租公寓市場的高速發展需要嚴格規範，但是出現一點市場波動，政府就立即進場干預限制企業經營的做法不可取。不能市場出現一些價格變動，政策立刻就從支持扶持掉頭限制，這對方興未艾的長租房市場是極大的打擊。絕大多數情況下，市場是具備自我修復能力的。
如果租金定價過高導致出租房空置，對長租公寓企業的風險遠遠大於租金增長的誘惑。外有散戶競爭，內有行業競爭，市場的低滲透率決定了長租公寓企業不可能形成壟斷，政府和租客大可放心。在健康的市場環境下，胡亂漲價的劣質企業一定會受到懲罰。
但是，頻繁變動的政策導向傷害的是正規經營者。尤其是正規經營的長租公寓企業，高度依賴市場的長期信心，不穩定的政策環境對其成長是致命的。反而是短期行為的投機者，無孔不入地鑽政策空子，頻繁的政策調整並不能對其有多少抑制作用。因此政策變動頻繁，頭痛醫頭、腳痛醫腳的導向多變，客觀上會造成劣幣驅逐良幣的負作用。
中國的長租公寓企業剛剛處於起步階段，其未來的成長是很值得期待的。而且中國自身的特點，長租公寓行業很可能是解綁土地財政、提高地方政府長期財政能力的解藥。
住房租賃行業的中國模式
與美日等發達國家不同，中國的城市土地是稀缺資源，而土地的增值高度依賴政府的公共服務和基建投資。房產銷售模式等於土地資產的一次性變現，此後的土地資產增值很難體現到政府財政收入上。只有讓土地資產增值長期支持地方財政，才能解決現在“賣地成癮”的被動局面。引入長租公寓企業的自持模式可能是最為可行的方法。
從發達國家的情況看，政府投資營運公租房經濟效率不高，只適用於貧困人群的託底。中高收入人群購買投資房產，可以自行解決住房問題。長租公寓企業服務對象的主體是高不成低不就的“夾心層”，而這是城市居民的主體。這也是發達國家長租房企業規模龐大的主要原因。
結合我國的實際情況，政府通過支持市場化的長租房企業盤活土地資源，既解決了城市化的進城人群居住問題，又可以通過土地資源增值為政府財政提供長期保障，是多贏的模式。
既然政府已經下定決心改變現有賣地模式的土地財政，那麼何不結合長租公寓產業，嘗試可持續發展、良性循環的新型土地財政?以長租公寓企業為節點，打通金融投資、土地資產增值和民生保障的節點，最終形成城市經營和發展的良性循環，是未來中國城市的發展之路。
總而言之，長租公寓企業現在正面臨一系列的困難需要排解，首先需要改變的是政府和社會各界的觀念，同樣是圍繞人們的居住需求，長租公寓行業的商業邏輯和房產銷售恰恰是相反的。前者追求穩定的長期投資回報，後者追求的是短期快速升值的一次性變現，兩者在城市化進程的不同階段發揮著不同的作用。
中國城市化已經從求規模發展到重質量的階段，如何提高民生保障，如何保障城市長期發展的經濟基礎，都需要大力發展長租房行業。在房地產調控的大背景之下，正是推出長租公寓模式逐步替代房屋銷售模式的好時機，不容錯過。
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