原標題：本月起，房貸出新規，銀行這次“割肉”了？90%有房族做了1個選擇
如果你是一名時刻留意樓市的剛需，一定了解關於房貸的變化。
從去年10月份開始，任何新購房人群的商貸，都已經變成了所謂的“LPR合同”，房貸利率不再參考原來的基準利率，而是以每個月20號公佈的LPR報價為基準。
LPR報價分1年期和5年期，以2月份公佈的LPR報價，5年期LPR為4.75%，環比調降了5BP，在我們去跟銀行籤房貸合同的時候，參考的利率就是這個5年期LPR的報價。
不過，表面上是4.75%，因為樓市調控從緊的原因，大部分城市無論首套房還是二套房都會在4.75%的基礎上進行“加點”，也就是過去我們說的“上浮”，只是算法變了。
舉個例子，小明所在城市首套房利率為5.5%，那就是在4.75%的基礎上加了75個基點，1個基點就是1BP，也就是0.01%。
明白了這個前提，我們再來說一件關乎絕大部分有房族的事，即本月已經出臺的房貸新規。
央行規定：自3月1日起，全國所有的銀行，要和所有的個人房貸客戶重新簽訂合同，將此前的存量浮動利率貸款合同，陸續轉為LPR利率貸款合同。
也就是說，只要你是去年10月份以前的商貸合同，都需要在今年的3-8月份期間，轉成LPR合同。
從最近幾天各大銀行的動向來看，大部分銀行都已經開通了相關轉換渠道。
比如，包括工農中建在內的4大商業銀行，已經正式宣佈操作細則。有的是線上手機及PC端入口自行轉換、接收通知由銀行統一操作；有的是線下通過銀行網點櫃員機轉換，或者服務網點櫃檯，還有的是等銀行經理電話聯繫就行。
根據《金融時報》3月6日的報道，中行北京分行相關負責人稱，“截至3月3日17：00，客戶通過我行手機銀行、網上銀行和智能櫃檯渠道辦理存量個人貸款LPR轉換871筆，其中手機銀行、網上銀行渠道佔比達98%以上。”
很明顯，近兩個月我們所經歷的短期事件，並不影響LPR合同的轉換，各位可以提前跟銀行聯繫，看轉換渠道都有哪些。
按目前的規定，房貸切換時，有“浮動”和“固定”兩種方式。
如果選“浮動”，就意味著未來的房貸利率跟5年期LPR掛鉤了，舉個例子，小明2018年買的房子，參考基準利率上浮1.1倍，也就是10%，實際執行的是5.39%。
換成LPR的計算方式後，參考12月4.8%的報價，要在4.8%基礎上加0.59%，維持5.39%的利率水平不變。。
切換後，這個加點0.59%就永遠固定了，變的只是5年期LPR。
如果選“固定”，就意味著小明這個5.39%的利率會一直執行下去，跟5年期LPR的波動沒有任何關係。
重要的是：房貸切換LPR合同時，該選“浮動”還是“固定”？
我們不妨來看看已經切換合同的有房族們，是怎麼考慮這個問題的。
按《金融時報》3月6日的最新報道，交行相關負責人在接受記者採訪時表示，“從目前情況看客戶熱情較高，每天轉換的個人住房貸款均在1萬筆以上”，“截至目前，約90%轉換客戶選擇了LPR浮動利率定價的方式。”
注意銀行負責人透露的這個數據：90%的有房族做出了1個選擇：浮動。
為何這麼多人都青睞“浮動”還款方式？
原因有兩個方面。
1，全球降息氛圍下，長期來看LPR下降是大勢所趨。
從近年來的全球利率趨勢來看，歐洲與日本已經步入了低利率乃至負利率的階段，而美聯儲本週宣佈將聯邦基金利率標準區間下調50個基準點，是自2008年以來最大規模的降息。
與此同時，澳聯儲意外降息25bp至0.5%，馬來西亞央行隨後也宣佈降息25bp至2.5%，美聯儲此次行動後，市場普遍預期加拿大會跟進降息。
在這樣的“降息週期”下，房貸利率所參考的5年期LPR，長期來看也是逐步回落的趨勢，可以參考去年11月份和今年2月份的兩次LPR的下降。
因此，筆者建議，只要的房貸需要還10年以上，且房貸執行利率高於4.5%，“浮動”是相對更好的選擇，即便未來因為CPI等因素加息，到時提前還款就可以了。
2，銀行這次“割肉”了，成了吃虧的“老實人”。
這一點很有趣：LPR下降了，但是存款基準利率並沒有下降，有房族切換房貸之後，銀行實際上是“吃虧”的。
原因在於：存款相當於銀行的“負債”，貸款相當於銀行的“收入”，現在貸款利率降了，銀行收入減少，存款利率卻沒有變化，也就意味著銀行的“息差”減少，利潤率沒有以前那麼高了，形同“割肉”。
正如國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼所說，“在負債成本沒有變化的情況下，從中長期看，如果LPR持續下行，那麼存量貸款定價基準轉換之後，將會縮窄銀行利差空間，進而減少銀行利息收入。此外，如果LPR兩個品種非對稱下降（1年期降幅大於5年期以上），部分5年期以上貸款可能被提前還款，轉成短期貸款，也會影響銀行利息收入。”
在最後，我們做個簡單的總結。
1，3月份開始轉換存量商貸合同，轉換渠道有很多，先跟銀行聯繫。
2，90%的人都選了“浮動”，長期來看，LPR會持續走低。
3，LPR降，存量基準利率不降，利差減少，意味著銀行是“吃虧”的。
閱讀更多 普E理財 的文章
