近日，海南省做了一件事情：期房銷售制度改成現房銷售制度。一字之差，可能是房地產歷史上，極其濃墨重彩的一筆。而必然得，則是令開發商痛哭的一個字。

何為期房銷售：目前國內大部分城市對於期房達到銷售的工程量要求是：30%，差不多就是地庫做好、起個幾層就可以開賣了。（在更早的一些時候，地庫頂板完工，工程出地面就可以開賣）

舉個不恰當但很形象的例子

同學A才剛剛小學畢業，上頭就說：你基礎已經打好了，現在可以直接跳級上大學了。理由是：基礎打好了，直接跳級，你家裡可以省去初中、高中的學費支出，大學四年一過，你就可以賺錢為社會做貢獻了。

這是不是隻有房地產才特有的做法？賣菜的不可能賣種子吧，賣地板的不可能賣樹吧？

期房有沒有好處？當然有，但被開發商“過分的”利用了。

假設一個項目開發，總計需要1億的資金和2年的開發週期。

其中這1個億，買地花3000萬，蓋房花5000萬，還有土地契稅、規費、城市管理費、企業運營成本等等支出項算2000萬。然而呢，為了讓開發商儘早的實現現金流回正，蓋房才花1000萬的時候，就允許你預售了。

再說2年的開發週期，你投1個億你得兩年後才能賣房迴流現金，但預售可不是，快的話三五個月你就可以開賣了。

一個是房企最重要的資金流，一個是房企快速複製規模化最重要的開發週期，兩者通過預售的方式，都大大縮小了。於是乎，房企們像雨後春筍般，拼了命搞快速開發、規模開發。

讓我們首先來看一下，房企是如何實現快速擴張的。

舉個例子：1個億可以用來開發1個項目，而開發商開局也只有1個億。怎麼玩呢？

1個億拆成10個1千萬，每個1千萬投1個項目，一次性投10個。你要問每個項目剩餘的9千萬哪來？銀行貸個3000萬，然後很快到了預售期，房子一賣不就有回頭錢了。等於1個億的項目，用1000萬的自有資金、3000萬的借款，就做起來了，還是一口氣做10個。

這還只是第一步，按照過去幾年的形式，房子根本不愁賣。然後10個項目賺到的錢，再分解投到100個項目裡去。你看，1個億的初始資金，玩兩輪就變成了100個項目。兩輪所需要的週期還特別短，因為是預售。

例如房地產業界知名的“345開發模式”。拿地後3個月開盤，4個月現金流回正，5個月錢就可以用來開發後面的N個項目，就是這種極限中的極限玩法。

當然，預售制度有它存在的價值。

在過去20年裡，全國的居住需求集中爆發，大量的人需要買房子。那房子按照現房賣，一個項目就要2年的施工週期，供應跟不上爆發的需求也不行，所以預售出臺了。

預售的另外一個好處則是：降低了開發商的成本投入，相對應的，開發商必然也要投桃報李，賺相對合理的利潤。這個道理也很容易理解：1個億投入，按照現房賣，以前要2年才能賺2000萬的利潤。現在只要半年就能出貨賣錢，那少賺點，賺個1500萬就行了。無形中，降低了房價。

國家允許開發商預售，當然也不能厚此薄彼，虧待了買房人。

另一個跟預售差不多形式的，是按揭買房政策，針對買房人的。我們在早先，也從來沒見過分期付款買東西的吧（當然現在很常見）。按揭的好處是：買房人只要掏20%、30%的錢，就可以把房子買下來，一樣也是用銀行的錢縮短購買週期。一個預售制度提前賣，一個按揭制度提前買，一碗水端的很平。

所以說，預售是好，還是不好，很難講。但是，為何很多人卻對預售這個制度非常反感呢？

其實，不關預售的鍋，根子還在開發商身上。國家允許預售，但並不允許偷工減料；允許預售，但並不允許質量問題頻出；允許預售，並不允許開發商就不好好蓋房子了。房地產開發建設，始終屬於商品化買賣範疇，受國家各項施工法律法規的要求。所以，房企們，作為衣食父母的買房人，不該認真對待嗎？一味大開發、快開發的甜頭和後果，都是需要你們自己來承擔的。

寫在最後

取消預售制度，對於買房人會有一個短期的陣痛，這個要有心理準備。原因很簡單：現房銷售，房企開發規模與速度會大幅削弱，勢必造成短期市場供應量的短缺。其次，開發商資金使用週期拉長了，自然也會動漲價升高利潤的念頭。

但長此以往對買房人是極為利好的：房屋的供需在現房銷售推出一段時間後，會進入供需動態平衡階段，房價重新平穩。而買房人收穫的則是看得見的房屋質量、小區景觀、戶型優劣勢等等，一清二楚，不再做冤大頭。現房銷售制度，也會倒逼開發商們把房屋全體系質量、社區物業服務等提高上來。

個人認為，海南做了一件利民的大好事，你們認為呢？

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