來源 | 商業地產頭條（ID：Dtoutiao）
作者 | 遊樂樂 付慶榮
前些年，大悅城地產一直難摘“節奏慢”的標籤。
在經過10年（2007-2015）開8個大悅城的重資產慢行之後，大悅城的棋步變得更加輕快。2016年，大悅城地產董事長周政提出了“激活休克魚”計劃，並利用基金進行項目擴張。大悅城走出了一條“商業地產存量市場改造”的新賽道。
大悅城通過收併購和管理輸出模式，快速吞下存量市場的6個商業項目，“5年20個大悅城”的小目標近在咫尺。可見，在某種程度上，存量改造已經成為大悅城快速獲取優質項目的重要渠道。
由此生髮的新問題是：大悅城究竟會對哪類型的“休克魚”感興趣？它們都有些什麼特徵？
大悅城：業績陷入了瓶頸
“休克魚”原指硬件條件很好，管理不行的企業。在商業地產領域，周政把它重新定義為“那些位置核心但定位不準、運營不佳的項目”。
“激活休克魚”計劃的提出，很大程度上源於大悅城的業績增長乏力。
據2018年中期財報，大悅城地產物業開發銷售收入及土地開發收入是其營收的重要來源，這部分收入為18.26億元，佔收入總額的45.4%，較同期下降27.1%。
事實上，大悅城地產多在一二線城市佈局的特點，很容易受到近年不斷收緊限購政策的影響，導致住宅銷售下滑，從而影響公司營收和業績。
▲資料來源：大悅城地產年報 製圖：商業地產頭條
一個客觀事實擺在了周政面前：大悅城的銷售業務與租金漲幅遇上天花板。
換句話說，在原有城市佈局和商場數量的基礎上，大悅城想要在營收上獲得較大的提升，在某種程度上很難實現。
要在一個生存空間狹小的市場中找機會，周政想到了一個商業庫存中“淘金”的辦法。2016年，大悅城地產啟動了被周政稱為“激活休克魚”的擴張戰略，以期提升增長率和擴大規模。
▲資料來源：贏商大數據中心 製圖：商業地產頭條
從上述表格中不難看出，隨著國內一二線城市購物中心（商業建築面積3萬平米及以上）的存量市場不斷增長，商業地產未來將邁入過剩的存量時代。這些地區存在大量位置核心但定位不準、運營不佳的項目，存量市場成為了大悅城獲取優質項目的重要渠道。
如何吃下“休克魚”？
中國商業地產的存量市場滿滿地都是“休克魚”，但怎麼吃又是個大問題。
“大悅城堅定不移地朝著5年內20個大悅城的目標走！”這是2015年周政給大悅城定下的目標。
近年來，大悅城地產通過併購或者輕資產管理輸出合作，成為商業舊庫存的掠食者，以“大魚吃小魚”的態勢“吞下”了當地小開發商的項目，佔領了曾經沒法拿下的好地段，開出更多的大悅城。
▲資料來源：公開資料 製圖：商業地產頭條
按照周政自己的說法，通過存量改造的方式拓展項目，速度更快，方式更靈活。
以和平大悅城為例，大悅城地產並不持有津匯廣場股份，但將與新加坡政府投資公司（GIC）共享租金收益和淨收入（NOI）分成，同時還將獲得超額完成目標的獎勵，大悅城5號車庫、良食局等產品線的輸出，也將獲得營業收益。另外，一旦大悅城決定退出項目，還將獲得增值收益的分享。
曾有一位大悅城地產的高管給媒體算過這樣一筆時間賬：做一個新的大悅城，從拿地到開業，一般需要30個月。但如果是收購舊項目改造，從改造到開業，一般只需要12個月。節省下來的18個月，幾乎足以將一個新開業的大悅城運營至略有人氣。
2015年底，在大悅城地產正式接手津匯廣場的半年內，全新的和平大悅城招商工作目前已完成將近30%的簽約，意向客戶也超過整體需求的50%。最重要的是，通過改造津匯廣場，進入天津最繁華的老牌商圈中，大悅城地產幾乎沒花錢。
“未來房地產會進入存量運營時代，現在很多人見到存量是害怕的，但我們很自如。” 周政曾如是說。
尋找“休克魚”
“休克魚”也有很多種，如何去甄別、去選擇，是一門大學問。
被大悅城收入囊中的大興黃村商圈火神廟商業中心E、F座，它們的前身分別是兒童城、大興王府井百貨，經營不善是二者共同點。
在大悅城進行了近2年半的“激活休克魚”任務欄上，無一例外，它們都是大悅城用真金白銀買來的，儘管不擁有100%股權。
但若將“休克魚”所屬範圍放大，大悅城目前拿下的三個輕資產項目——天津和平大悅城、昆明大悅城及貴陽大悅城同樣貼上了“存量改造”標籤，其中天津和平大悅城特徵尤其明顯。
▲大悅城四大輕資產項目 製圖：商業地產頭條
據公開資料，天津和平大悅城前身是天津老字號商場津匯廣場，亦是天津第4家倒下的商場。大悅城在這個項目上，未投入任何物業開發資金，純粹輸出運營管理模式，租金收益與收入和GIC共享。
規模漸顯，也就意味著“有規可循”。
▲大悅城周邊1公里範圍內配套、客群畫像數據 數據來源：贏商大數據 製圖：商業地產頭條
可得出以下結論：
- 大悅城選擇的存量改造項目多分佈在區域級、傳統商圈，一般佔據著城市核心位置；
- 原項目周邊19-34歲的人群佔比均超過50%，且公司職員的比例保持在40%左右，與大悅城“18-35歲新興中產階級”客群定位幾乎保持一致。
值得注意的是，偏離“成熟商圈”的習慣，去新興商圈探探路，是大悅城在做存量改造時願意嘗試的新方向。其中，長風大悅城、昆明大悅城都屬於新興商圈。目前來看，項目預期收益，都在管理層滿意度範圍內。
▲長風大悅城
當然，佔著好位置，只是第一步，如何激活“休克魚”，才是考驗大悅城功夫的關卡。通過上述案例，可總結“三大定律”，如下：
大悅城三大存量改造方式
▲資料來源：公開收集 製圖：商業地產頭條
無論是徹底改造，還是“一條龍”服務，於大悅城而言，激活這些存量的首要出發點都是“經營客流”，只是看哪種方式效率最高。
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