2020年初本應火熱的春節消費旺季，受到了“新型冠狀病毒”肺炎疫情的強烈衝擊，實體商業面臨巨大挑戰。隨著防控措施的升級，如廣州暫停全市餐飲單位堂食服務、封閉管理小區的舉措，對商業市場又是“一記重擊”。購物中心、商業項目運營商反應迅速，發揮社會責任感主動為商戶減租讓利，共克時艱。然而，租金的減免並非一蹴而就，短期內在疫情影響下，運營商如何聯動旗下租戶“曲線救國”？長期來看，疫情過後購物中心如何轉型升級，更好地提升抗風險能力，攜手商戶“逆風翻盤”？
購物中心轉型進行時 線上線下“兩手抓”
疫情加速了廣州實體商業的轉變，購物中心轉型升級在即。戴德梁行廣州商業地產部董事及主管冼嘉曦認為，疫情的爆發，短期內給依靠線下消費為主的實體商業帶來顯著衝擊。餐飲、休閒娛樂、零售，乃至美容、美髮、培訓等業態都經受著挑戰。隨著把控力度的加強，全市餐飲單位堂食服務被暫停，商業市場“雪上加霜”，實體店營業額“禍不單行”。此時，運營能力較強且有實力的運營商，應積極聯合商戶展開線上業務，將被疫情“封鎖”的線下流量轉化為線上。據戴德梁行觀察，天河路商圈的太古匯積極牽手商場內的餐飲服務商，通過小程序提供多樣化的網上訂餐服務，為商戶有效“引流”之餘，也給寫字樓上班族提供了人性化用餐解決方案。疫情過後，運營商及品牌商戶應思考如何轉型，實現線上線下“兩手抓”，從而能更靈活應對突發事件對線下營業額帶來的影響。在冼嘉曦看來，購物中心應藉此機會轉變經營思路，線下商鋪主要應用於場景體驗、商品展示與引流，線上平臺主打交易促成，線上聯動線下，來帶動銷售額及提高品牌粘性。
“家門口最後一公里”成就社區商業
為應對疫情，廣州推行全市小區封閉式管理的舉措，“家門口最後一公里”的社區商業迎來機遇。可為周邊半徑一公里內社區居民提供服務的社區商業，因“小而美”的特性，在疫情期間成為消費者釋放消費需求的目的地。出行受到限制的社區居民，在疫情影響下，對社區商業產生消費依賴，有望進一步推動傳統社區商業功能的提升和進化。冼嘉曦認為，未來社區商業將催生多元化、多樣化的業態，重點解決居民生活和精神層面需求，如引入更多與健康、醫療相關的業態。而新生業態將更強調社區間的鄰里社交，鼓勵“宅家”的居民走出去，打造一種新社區的健康生活方式，也促進社區居民之間的感情交流，提升社區溫度。
商業佈局有望被重塑 由單核向多核發展
疫情防控措施嚴厲，“足不出戶”的居民要依賴周邊商業網點來滿足衣食住行，過去區域乃至城市內單一的商業布點或將迎來新一輪調整，廣州商業地產有望從圍繞天河路商圈的單核發展，向著多核邁進。廣州部分區域已發佈惠企暖企政策，政府的引導至關重要。冼嘉曦表示，政府發佈利好政策併合理規劃商業網點，將為商業地產的復甦帶來事半功倍的效果，這些舉措可包括：
1. 優化商業網點佈置
疫情凸顯了社區商業網點的重要性，政府應加大邊緣社區的改造，佈置相應的商業網點，並對已佈置的商業網點應進行錯位規劃；
2. 引導品牌實現升級轉型
重點協助企業，特別是中小企業與零售品牌進行轉型升級，出臺相關政策鼓勵中小企業活躍於商業地產，為商業地產加持更多元化的體驗元素。提升品牌對外形象並提高產品品質，以此達到品牌的知名度、美譽度及銷售額的提高，來刺激品牌的拓展需求；
3. 完善城市功能服務
進一步優化城市物流鏈及智能化系統等服務，來幫助企業與品牌打通線上銷售渠道，使線上與線下的聯通變為現實，產品能更高效地到達消費者手中。
購物中心和品牌遭遇困局？“危”中有“機”！
疫情預計將為購物中心的招商帶來局部困難，品牌方的拓展計劃亦會受到影響，我們不妨一探困局中的“危”與“機”。對於非核心商圈的商業項目，在疫情重壓下，短期內招商壓力增大，需採取更為靈活的招商策略。作為開發商，應主動轉型自持的商業產品，抓住疫情過後可能大量釋放的消費需求，創造更多實體商業的體驗方式來把握機會。對於銷售型產品，由於疫情造成的經濟下行和股市動盪，將有部分資金釋放出來，開發商可趁此機會通過銷售型產品的商業化操作，將其設計成投資回報率更高的產品，迎合市場需求。而對於品牌方來說，冼嘉曦認為疫情過後或許是搶佔核心商圈黃金鋪位的大好機會。受衝擊的實體商業，在租金和現金流受壓的情況下，可能導致品牌商戶的退租，往日一席難求的黃金地段，將成為品牌進駐的絕佳時機。
三大維度提升商業項目“抗風險能力”
疫情期間，我們看到了線上平臺爆發出的能量，也看到傳統購物中心在突發事件中的“脆弱”。未來，在電商的持續繁榮下，“購物中心”將被重新定義，商業或將成為一個生活社交平臺，併為品牌提供產品展示與推廣功能。商業項目不妨從三大維度出發，提升抗風險能力：
1. 商圈功能的調整優化
核心商圈將作為承擔品牌形象和推廣新產品的商業平臺，不再強調購物；非核心商圈將作為社區生活及精神平臺，滿足居民的多樣化訴求。
2. 商業項目建築形態
現有的大多數購物中心都是內向盒子式的形態，疫情爆發後，開放式街區、通風性較好、戶外空間較多的商業項目，反而能更遊刃有餘地容納人流。預計未來商業項目在建築形態上會保留更多空間，具備此特點的泛健康類項目有望成關注重點。
3. 業態及品牌更加多元化
未來，商業項目更多地是滿足消費者社交需求的平臺，因此在業態及品牌結構上需要愈加多元化，更注重消費者精神層面的需求與體驗。同時，隨著零售品牌的不斷迭代，跨界、新零售、快閃店等玩法層出不窮，商業地產出於運營風險的把控，應跟上消費市場的腳步，考慮往富有彈性空間的業態方向調整。
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