昨天，深圳一口氣拿出4塊居住用地來拍賣。
毫無意外、波瀾不驚。包括媒體圈，地產圈在內，都意興闌珊。一副事不關己高高掛起的姿態。
事實真是如此嗎？
如果結合全國，尤其是北京上海蘇州常州駐馬店廣州等地的一系列騷操作來看，深圳已經和其它城市一樣，以實際行動表明了自己對於疫情之後的樓市態度。
看清楚廟堂之上運籌帷幄者的真實內心，我們才能真正精準時點買房。這是一把鑰匙，你接收到了嗎？
在樓兔子看來，在因城施策的大帽子下，起碼已經有了三種比較明確的樓市態度。
總綱：藏在社科院的一份報告裡！
當然，最精髓的指示，依然是這句話：繼續堅持房住不炒，不以房地產為短期經濟刺激的手段。
只是，突如其來的新冠疫情也確實打亂了中國經濟的運行節奏。毫無疑問，不管你是否願意承認，房地產穩經濟的慣性，又一次要實踐鋪開了。
只不過，如何在疫情影響下，小心翼翼地摸著石頭過河，逐步探索樓市刺激的方法和力度罷了。這無題考卷，確實讓各地方政府比較為難。
由此，我們看到，河南駐馬店、湖南衡陽、四川宜賓、廣西欽州、安徽馬鞍山、江蘇常州蘇州，以及北京、上海、廣州，深圳等等城市，浙商銀行、建設銀行等，都相繼發招了。
此起彼伏。甚至是屢屢出現刺激新政一日遊的問題。無非都是在不斷刺探最上面的樓市底線罷了。
對於以上繽紛上演的新聞事件，普通百姓是看的眼花繚亂。難以捉摸上面究竟是怎樣的樓市態度啊。
方向錯了，試錯成本簡直難以承受啊。因此，如今的大多數普通百姓是難以決斷，乾脆就再等等。等趨勢明朗再說。樓市新房銷售也就停滯不前。
但機會，其實就在這兩三個月，在這似明或暗的這轉換期。
中國社科院的報告，基本上點透了疫情之後，下一階段的樓市趨勢！
這份報告其實在2月28日就發佈了。這次的報告有一個特定的撰寫背景。那就是“202002抗疫專題”。顯然，這是專門針對疫情與樓市的專題報告。核心內容有以下幾點：
1、疫情影響之下，一線二線24個核心城市的房價，依然是上漲的！而且是連續5個月的微跌之後的，首次小幅上漲。這個判斷很重要。
2、對於小房企、小城市，疫情影響比較大，是必須適當救助的。但是依然建議嚴控加槓桿的各類刺激購房行為。後面這句話，顯然是針對銀行、針對核心熱點城市說的。
馬鞍山北京深圳，三種樓市態度！
如果我們再精準分析一下近期全國各地，樓市救市政策的異同，我們就可以發現，起碼有三種比較明顯的刺激購買慾望的動作。
疫情第一階段，對房地產的救助，全國各地城市基本一致，那就是就房企，也就是救樓市的B端，不讓房企，尤其是中小企業忽然資金量垮塌而崩盤。
在這個階段，我們救市的初衷是防止一種情況發生：一再延遲上班，最後發現，企業沒了！從此沒地方上班了。這是黃奇帆同志一再強調的，救企業。暫緩交地價款，放寬預售款提取，加速放行預售，中小企業定向寬鬆信貸等等，這基本上都是同步操作，各地基本一樣。典型就是江西、蘇州、西安等地房地產協會的救市建議。
但是，到了疫情第二階段，也就是刺激購買力入市，也就是激發樓市C端的購房慾望的階段，在“因城施策、一城一策”的背景下，各地開始出現偏差啦。
第一種情況，發生在三四五線城市。基本動作是
直接財政補貼、契稅補貼。典型如下：江西撫州，新購買住宅，一平米補貼150元。四川宜賓，農民工買房，一平米補貼200至300元。廣西欽州，買房減免契稅，最多直接降到零。安徽的馬鞍山，買90平米以下住宅，補貼房價的1%，總價100萬就直接減1萬。
當然，除了直接財政補貼，刺激消費慾望之外，以河南駐馬店和湖南衡陽為典型代表，他們還在購房首付比例上打起了主意。20%低首付買房。
最終結果已經非常明晰了！積極財政政策補貼中小城市刺激消費，這種做法，沒有被禁止！但是在穩健貨幣政策下，即使是不限購的城市，貿然放鬆限貸條件也是不允許的！哪怕僅僅是公積金貸款，也不行！
河南駐馬店被約談，浙商銀行、建設銀行緊急聲明，就是前車之鑑。
結論：三四五線城市，可以救市，但是依然會嚴控加槓桿的消費行為。目前看，想全面突破限購限售限貸，基本上是不可能的。至於以後會不會逐步放開，那得看疫情之後的經濟恢復情況。僅以當前中國復工復產和上面繼續強調房住不炒的背景看，很難！
第二種情況，我覺得以北京上海廣州三個一線城市為代表。基本動作是不動聲色，只做不說，小幅刺激。
北京上海的做法是，限購限售限貸等政策都沒調整。但樓市確實不算樂觀，為穩住樓市，當地一開年就大手筆賣地。上海賣出了單塊地全國總價地王，北京不限制地塊未來銷售價格，基本上是價高者得！完全是市場行為的競爭，開發商拿地都做了精準的前期預判。這等於是告訴大家，開發商、大資金已經幫助普通百姓劃了一個未來2年至3年，市場的合理售價。顯然，拍賣結果給大家的心理暗示是，即使是疫情如斯，北京上海這樣的城市，未來房價，依然是上漲的。
有這種心理預期就夠了！市場一旦度過疫情，再穩中往上，機會很大。
2月20日，上海的中國總價地王
廣州的情況比北京上海更辛苦一點。所以，廣州在去年年底、今年年初，就已經大手筆以人才引進的方式，放鬆了南沙、佛山等地限購，更在近日對詬病日久的商住物業個人限售政策作出了調整。廣州也在救市。但是廣州，依然不敢在商品住宅的限售限購限貸方面，越雷池半步。
結論：北京上海廣州，核心一線城市，穩樓市的核心在於防跌！因此，刺激的力度很小很小。
第三種情況，獨一無二，就是深圳。典型動作就是佛系調控，一切按規定動作來，一切盡在不言中。
原因很簡單，深圳樓市在2019年下半年，那是一輪突如其來的飆漲！在所有一線城市裡，深圳的情況是，唯穩樓市的重心是防止上漲，而不是防止下跌！
大家一定還記得去年年底，二手房業主聯手抬房價的驚天新聞吧。有關部門不得不出面打壓，甚至是暫停個別小區的二手樓轉手交易。但也許是不經意的，有關人士還是說漏嘴啦。深圳二手房價默認的紅線是一年漲幅不能超過5%。
這就等於是告訴大家，跌的機會微乎其微。但漲也有紅線，一年5%。
5%其實不低！深圳現在一套二手房基本上算500萬吧。5%漲幅，一年就是25萬。對於大多數上班族白領來說，一年不吃不喝也拿不到25萬！
更何況，熱點二手房一年漲幅還遠遠不止5%呢！
因此，深圳的情況是，樓市熱度遠遠比北京上海廣州更高，和三四五線城市比，那就是幾近沸騰！
這種樓市狀況，需要刺激嗎？我相信，深圳有關部門不會傻到去點火的！
因此，你看到了，深圳的做法大致是以下幾個動作：1，發聲明，疫情之下，所有的營銷中心關閉，不得線下聚集售房。2，疫情嚴重，拯救房地產企業還是必須滴。因此，領導去房企調研了。希望房企大膽提出困難。政府一定幫忙解決。但是，如果有自媒體將這種調研解讀為深圳要樓市救市，那麼對不起，這稿子必須刪掉！3、政府支持房地產企業的線上售房行為，並且會給予辦事手續上的方便。4，在復工復產的大形勢下，近期也有部分房企在開放營銷中心了，地鋪中介也回來上班了。有關部門沒有直接禁止，但各相關企業依然是小心謹慎，不敢在防疫大戰前稍有鬆懈。
總結如上，你看到深圳有關部門對樓市C端、購房者消費慾望方面的任何刺激動作嗎？沒有！一點痕跡也沒有！
深圳就是這麼硬核、這麼佛系地在表達自己的樓市態度！
鼠年開年，深圳的拍賣地，更是清晰表明了自己的樓市態度。支持企業發展，拍賣了後海超級總部基地的兩塊商業用地。支持樓市長效機制，連續拍賣了三塊堪稱核心地段的居住用地，但基本上是長租房、人才房，沒有商品住宅什麼事！
深圳樓市需要救市嗎？從以上一系列動作，我們可以看出，深圳就是這麼霸氣、這麼硬核、這麼豪橫！這麼佛系，這麼無所作為！
我們理解的潛臺詞就是，深圳樓市的供應，從麵粉的源頭上看，商品住宅只能越來越少！
這次疫情，深圳發佈曾經發布的一篇文章直言不諱了，深圳常住人口就有2000多萬！
那麼好了！結論就是：深圳人口多，房子少，粵港澳大灣區越來越好，2000億的大基建投資計劃、487個重點工程，僅僅2020年一年，就這麼霸氣的投資！不買深圳，你還買哪裡呢？
三月四月，買房請務必不要錯過！
說了這麼多，我們的核心建議是什麼呢？
很簡單，既然你已經看清楚了各地各城市的樓市救市內心計劃，那就要按節奏早決斷了！
說人話，樓兔子的判斷是：今年三月、四月就是極好的買房時點。錯過也不是就不能買房了。但僅僅就疫情打斷的樓市上行趨勢、挖出來的階段底，你就錯過咯。
首先，我們來看看各地的救市動作，裡面就很有玄機。
比如江西撫州，買新房一平米補貼150元，時間點是3月1日至6月30日。潛臺詞是，7月份樓市就恢復正常啦，停止蛋糕輸送。
比如廣西欽州，2月25日出臺，買房補契稅。三月份買房，契稅補貼比例是100%。到4月份，只補貼80%啦。到5月、6月，對不起，只補貼50%啦。潛臺詞是，早買多補貼，晚買，估計毛都沒有啦！
其次，我們再來看今天轟轟烈烈的各大房企打折促銷，同樣暗藏乾坤。
比如恆大，2月份恆大大張旗鼓地線上售房，當時的殺手鐧之一就是75折售房。現在呢，3月份，全國600多個樓盤，調整為78折咯。僅僅不到20天，優惠折扣收緊了3%。
在救市力度相對大的蘇州，碧桂園的一個樓盤更是直接！調整一切優惠、折扣、補貼，並相應提價！每平米大約1000元。大約是每套房漲價12至14萬元。
與此同時，全國各地，宣佈取消優惠折扣、不再送全部精裝修、中央空調等等，類似案例，比比皆是。
這裡面一個共同點是：現在可能還有少量優惠，但這種買房優惠促銷，基本上在5月、6月，就會全部取消。政府的財政補貼和企業的優惠促銷，基本上都會取消！
也就是說，如果你是剛需，今年必須買房。那麼，三月，四月，很可能就是你佔便宜的時間窗口咯。錯過不再有。
那麼，為什麼房企、各地政府基本上都預判5月份，樓市可以收緊優惠促銷了呢？
很簡單！鍾南山院士預判，中國的疫情防控很可能在今年4月底實現根本性逆轉！到4月底，大家就可以不戴口罩，自由歡暢地撒野、加足馬力啟動世界工廠了！
既然預期5月份就是中國經濟走出疫情低谷的轉折點，那麼樓市還有什麼理由再停滯徘徊呢？
預期一致，行動一致！
到這裡，我想我已經把今年樓市趨勢研判的邏輯講清楚了。最後，放一個很火的微博。看看別人是怎麼研判今天樓市的，希望贏得大家的思考。
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