大家好，我是唐小花。今天依舊白沙洲

起初我很好奇，為何白沙洲的房子這麼搶手？看完白沙洲所有的樓盤，心裡大概知道了，價格。

很現實，白沙洲三環線一線之隔，就是30萬的差距；從白沙洲三環附近到四環，也是10萬的差距。

白沙洲三環內外均價13500（含2500裝修），政府限價，三環內外毛坯備案價一樣，精裝價格和裝修交付標準也一樣。不同的就是地段，三環內普遍交通相對便捷（大部分樓盤在地鐵沿線），裝修不能貸款，最低首付在70萬左右。

而今白沙洲新二環內萬科雲城帶裝修均價16000元/平，東原啟城臨近的正商金域世家和金地保利褐石公館，帶裝修均價15500元/平，逐漸拉高了白沙洲三環內房價，有網友爆料，3月即將加推的保利上城帶裝修均價會在14000元/平。即便是白沙洲三環外，新力城帶裝修均價達到13500元/平（與白沙洲三環內正地鐵口學區房東原啟城均價持平）。

地鐵口“神盤”輩出（保利新武昌、保利上城、東原啟城），交通便利，極具投資價值，

跟同地段二手房倒掛價差2500-3000元/平米，10人搶一房不是虛言。

白沙洲三環外，青菱湖西，即青菱新區，這裡有“青菱五姐妹”：景瑞天賦濱江、新力城、旭輝華宇江悅府、新城閱璟臺、美好長江首璽（樓盤排序為距離三環線由近至遠）。樓盤距離地鐵站或公交站都有一段距離，裝修可以貸款，最低首付均為40萬左右。（最大的優勢就是好買）

再遠一點就是白沙洲三環至四環，在售的有愛家華城名校，毛坯最低首付30萬左右，附近的鄂旅投書院世家已無住宅，開始賣別墅了。

五百年前一沙洲，五百年後樓上樓

白沙洲真是一個神奇的地方，為了摸清樓盤情況，前後來過三次，從最開始被滿城密不透風的高樓震驚，再到灰土連天鼻炎都犯了。

而今，再行白沙洲，我心裡已然知道，即便此地被地產圈群嘲為“價格窪地”，

它依然在慢慢變好，就像紮根在這裡的人，晴天一身灰，雨天滿腿泥，曬得黑黢黢的膚色，雖同屬洪山區，卻與洪山核心的繁華格格不入，他們依舊任勞任怨生活在這裡。

因臨江，白沙洲從江中竹排發展成碼頭，而後農副產品大市場、木材大市場，再到萬科等大開發商相繼拿地，開啟了由農村向城市轉變之路。

而今也是自帶遠城區的印記，多為產品供應鏈、物流等產業。

初見青菱五姐妹 難分伯仲

之前小花寫過白沙洲三環內以烽勝路、江國路為代表的沿線風景，以及白沙洲成熟小區代表萬科金色城市。

今天我們放眼青菱新區。

很早之前，小花就有個疑惑：青菱五姐妹，怎麼區分？第一次以此看盤時，發現除了距離三環線遠近不同、戶型面積不同，別的甚難看出差異，大家共享同一片區域交通、商業，你有的我也有。難道真的是置業顧問所言：區別不大，誰先開盤買誰？

新力城最大的優勢，距離三環線最近，當然這也是弊端，噪音。

美好長江首璽，距離三環線1.5公里。

青菱河對岸的新城閱璟臺、美好長江首璽。

麗水路沿線風景，左邊為白沙洲大市場，依舊能看到電纜密佈，路邊多為物流運輸車。

白沙洲農貿大市場據說三年內將拆遷，部分商戶已經遷往江夏鄭店，其餘也陸續搬離。白沙洲農貿大市場拆遷後，旭輝將在此建15萬方商業體“都會山”，和一個“江山系”中高端住宅頂目。

白沙洲農副市場和青菱水產採購市場

魔鬼藏於細節之中

看項目，要看營銷中心的設計，這是開發商的臉面。從營銷中心的感覺給四兄弟排序，依次是：旭輝華宇江悅府、新力城、新城閱璟臺、美好長江首璽。

新力城的營銷中心，比較大，自帶便利店，但是信號非常差，進去後手機沒信號。

新力城距離武昌監獄（暫無搬遷計劃）較近。

新力城工地

新力城置業顧問跟小花說的最多的話是：不要挑戶型、不要挑樓層，挑你是買不到的，先買到上車再說！

隨處可見的高壓電纜預警。

要說美好與其他三家的區別，那就是裝修交付標準了，同樣2500元精裝，美好長江首璽有采暖（菲斯曼壁掛爐）。

據業內人士言：武漢超過40層的超高層，最低公攤26%，美好預計在27%-28%，沒有看到樣板間，或者入住，其實大家對真實公攤心裡都沒譜，好在美好長江首璽是一期的第五次開盤，意向客戶可前往已交房小區實地看下。

另：在武漢超過34層的超高層，都要整棟樓房安裝消防噴淋，除了有礙美觀，遇到大面積煙霧是否會報警？物業平時是否維護消防噴淋？這都是問題。

以上內容，都不是美好長江首璽置業顧問告知的，是其他樓盤置業顧問告知，同區競爭，更清楚競品的優勢和缺陷，大家在看盤時，也可多問置業顧問。

江有一府 此處有驚喜

#江有一府，君心所屬#，看到這句話，小花和同事還調侃：灰土連天，道路坑坑窪窪，誰會把心屬在這裡？

新城閱璟臺的工地就在旭輝江悅府營銷中心旁邊。

到了旭輝江悅府門前，小花卻被旭輝華宇江悅府營銷中心入口秒到了。銷售中心修得曲徑通幽，旭輝作為全國房企15強，做出來的產品，還是蠻有看向，這就是大開發商、本地開發商、小開發商的區別，他們會更注重展示面和細節。

青菱四兄弟，由北至南在一條線上，旭輝江悅府和新城閱璟臺挨著。整個青菱片區預估有100棟樓，江悅府獨佔31棟樓，屬於首開，預售證尚未拿，快一點9月下旬拿到，慢一點10月底開盤。

從圖中可以看出，新武金堤路在修，修好後，北面可直接上三環或楊泗港（2019年通車）大橋，到武昌、漢陽很方便，而且武金堤路沿線在修長江綠道。

買的是房子 更是生活

旭輝江悅府即將加推，公攤24%左右，容積率3.0，入住5500多戶，車位7000多，預計後期3-4萬人。

像小花之前說過，白沙洲商業配套缺乏，區域共享的商業體都很扯淡。幾乎每個白沙洲的置業顧問都會推薦我去漢陽永旺。隨便一個項目就是兩三萬人，這麼多人，都湧到永旺？所以樓盤自帶底商也很重要。

美好長江首璽自帶8000方底商，東原啟城自帶9萬方底商，江悅府自帶1萬方社區底商，外加1萬方獨立商業體（1-3層為餐飲）。

小區園林規劃+貼心配套

一圈看一下，旭輝江悅府的社區配套做得是最完善的。針對0-3歲兒童的滑滑梯，3-6歲孩童的學坡路，6-9歲小朋友的籃球場；專為年輕人配備的1公里環形跑道，6-9號樓之間有網球場，北面有籃球場，東面有2個幼兒園。

還有園林綠化做得精細（至少沙盤上看起來是這樣），從小區主入口進入是300-500米的銀杏大道主軸，東面櫻花迴廊，配之以香樟，西側和北側有3萬方綠化帶，隔離外面道路噪音。

整個小區到單元樓，均為人臉識別，公共空間自帶無線wifi；

之前很多置業顧問都會提到人車分流，小區地面不會有車，乍一聽是挺好的，免得傷害到孩子，但是仔細一想，若是遇到大風大雨天氣，老人孩子回家不方便呀。

旭輝江悅府在小區大門配備了電梯，可以直接下到負一樓地下車庫，而後通過入戶大堂，進入相應樓棟，不得不說，這點很貼心。

除此外，江悅府的置業顧問特意提及了樓盤的不利因素，除開武昌監獄，就是這密密麻麻的高壓線，小花發現，遠城區樓盤都會有此弊端，雖然置業顧問說未來會埋在地下，但是感覺，這個未來，很遙遠。

置業顧問還提到一點：周邊居住人群。周邊還建房較少，僅建和村那一片還建房。

置業顧問提醒：一般還建房出租較多，小區內人員會比較雜，流動性也較大，對於周邊成熟小區有一定影響。

江悅府的購買人群3成為大學生，3成為武漢本地剛需，4成為北上廣返鄉人群，總的而言，居住人口素質還可以。置業顧問說，這裡將來都是年輕人。

到此，小花釐清了青菱片區樓盤，雖然白沙洲周邊環境惡劣，但旭輝江悅府社區規劃總算讓人心中一暖。

期待白沙洲更美好明天

再行白沙洲那天，風和日麗，站在青菱河邊，河風習習，碧水微漾，河邊尚有垂釣野趣，那一刻的景色很美，我希望白沙洲的明天，如青菱河景般，清澈美麗動人。

至此白沙洲大部分樓盤，小花基本都有寫到過，僅供各位買房人參考，也希望你們能多方採納意見，不僅買到滿意的房子，更能過上期待的生活。

（全文完-by 唐小花）

關於青菱第五樓盤景瑞天賦濱江，評測如下：

東原啟城評測：

萬科雲城評測：

金地保利褐石公館評測：

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