一、投資拉動仍將是帶動中國經濟發展的主動力（城鎮化歷史階段決定）
美國在近百年曆史中，固定資產投資與GDP比重，投資率保持15-20%之間 。
1、中國經濟轉型：是更加粗放！1992-2018年投資率由27%擴張到82%。
1992南巡講話至今27年，GDP總和810萬億，投資552萬億，投資率68%，房地產投資98萬億，佔總投資17.8%。佔GDP的12.1%。大投資=大建設=大消費
2、國家新型城鎮化與新時代三大戰略仍需要巨大投資
新亮點：京津冀、長江經濟帶、一帶一路為三大戰略。京津冀6年投資42萬億，一帶一路約2萬億美元，長江經濟帶11省，205萬平方公里，人口、GDP佔40%，2017年投資超過36萬億，未來10年投資超400萬億。成立亞投行、絲路基金；中國版馬歇爾計劃：撬動投資1.6萬億美元；亞投行：亞洲基礎設施投資需要8萬億美元。馬歇爾重建歐洲需要130億美元。
3、2012-2022年十年發展與固定資產投資研判
2012-2022年，固定資產投資增幅逐步遞減收窄，年平均增幅在15%-9%，10年總投資在750萬億元
左右，是過去10年5倍多。2020年GDP翻一番不計算CPI達到80萬億元，計算CPI是2.5%達到
102.787萬億元；增幅8.4%，2022年，預計GDP114萬億元，固定資產投資108萬億元，M2=254萬億元。
HW時代180萬億，新時代不少於750萬億元
這是2013年6月在華東理工大學作報告時的預測，誤差5%！經濟金融發展模式已經一段時間難以改變！
4、上海市、北京市1999-2018年經濟發展對比證明
2000年的GDP，北京2461億元，上海4551億元；2018年的GDP，北京30320億元，上海32679.87億元；
2000-2018年，北京名義增長率14.97%，上海11.57%，全國的12.97%，
下表的數據顯示，北京高於全國平均增幅，上海低於全國平均增幅。主要因素是固定資產投資加大
2000年北京的固定資產投資是上海的一半，2018年北京超過上海
5、武漢市與瀋陽市2000年以來經濟主要數據比較
2000年，武漢瀋陽三駕馬車數據接近，2017年，只有武漢的一半，核心原因是固定資產投資嚴重下滑
二、城鎮化工業化依賴土地財政的模式難以改變（制度自信）
1、上面靠稅收，地方靠賣地！
上面管錢管人：國家的稅收，中央拿走了50%，
地方幹活幹事：城鎮基本建設、社會事業等公共的投資，由地方負責；
地方靠賣地生財是制度優勢，這才是中國發展的特色！
2001-2002年，土地出讓收入3679億元，財政收入35290億元，2003年，土地出讓收入約5421億元，財政收入21715億元，
2004年，土地出讓收入5894億元，財政收入26396億元； 2005年，土地出讓收入5505億元，財政收入31649億元；
2006年，土地出讓收入7677億元，財政收入38760億元； 2007年，土地出讓收入12763.5億元，財政收入51322億元
2008年，土地出讓收入9737億元，財政收入61330億元； 2009年，土地出讓收入15910.2億元，稅收超過6.8萬億元，
2010年，土地出讓收入2.7萬億元，稅收8.0469萬億元， 2011年，土地出讓收入3.15萬億元，稅收9.5729萬億元；
2012年，土地收入2.69萬億元，財政收入10.8萬億元， 2013年，土地收入4.29萬億元；財政收入12.9億元，
2014年，土地出讓收入42940.3億元，收入超14萬億元。 2015年，土地收入33657.73億元，降21.%；財政收入15.22萬億元
2016年，土地收入37457億元，財政收入159552億元； 2017年土地收入52059億元，增40.7%億元，財政收入172567萬億；
2018年，土地收入65096億，增25%，一般財政收入183353億，其中稅收156401億；全年總收入25.8757萬億，其中土地房地產五種稅17968億，預徵所得稅等3406億，土地與房地產的相關收入總計86470億，佔總收入的33.42%！
2019年，土地收入72517億元，一般收入190382億元，其中稅收157992億元。全年總收入274898億元，其中基金84516億元。與土地開發的五種稅收計19251億元，與消費者購買新房二手房產生的稅收約20429億元。佔稅收的25.12%，與土地和房地產相關的總收入是112197億元，佔總收入40.81%
全國同期2001-2019年總財政收入176.69萬億元（不含土地），約50%歸中央財政，25%歸省級財政，13%地級市，12%縣級以及以下，財權與事權嚴重不匹配，要"跑部錢進"、要賣地才能生存發展。
2001-2019年賣地收入約49.86萬億元。土地收入中央得5%，省市級15%統籌，地級市一般統籌10-15%，縣級市區得到剩餘的65-70%，包含成本，縣級統籌10-20%，鄉鎮、街道只得總數的45-55%。
2、松江實例舉證地方發展靠賣地！
松江區2000年常住人口64萬人，2017年實有人口210萬人。
基礎教育需求：在校生增加了8.38萬名，2017年是2000年的2.5倍，新建了299所各類學校，平均每年新建18所學校！教職員工增加了7725名，平均每年新招聘教師員工515名；教育支出由2.57億元上升到41.57億元，增長了16.1倍！2017年僅僅教育的公共支出就佔當年地方財政收入的33.77%！
醫療衛生健康需求：醫療衛生技術人員增加了2228名，平均每年要引進醫生和技術人才148.5名，醫療機構門診量增長了342%！
公共交通需求：不計算軌道交通客運量，僅就公路公共交通近10倍，財政對公路公交的補貼由1000多萬元增長到2.8億元，財政補貼增長了二十多倍！
2000-2015年的15年發展中，15年的公共財政總收入為2781億元，其中地方財政總收入929.73億元（地方財政收入佔公共財政收入的33.43%，其餘66.57%上繳），
地方財政支出1422.54億元，地方財政赤字492.81億元。年年有巨大的財政赤字，機構怎麼能運行下去？日子靠什麼過下去？單位的工作人員吃飯生存都成問題了，還怎麼可能搞建設？怎麼辦呢？靠賣土地的收入！
近十五年內松江土地出讓金總數1130億元（只計算整數，包含工業土地出讓金約260億元）：
2001-2015年：土地出讓金分別是：9億元、13億元、15億元、20億元、22億元、30億元、36億元、50億元、76億元、161億元、68億元、70億元，200億元、200億元、160億元。上繳中央5%和市政府14.25%，總計218億元（取整數），餘912億元，其中動拆遷安置、農民"養出老"等成本約400億元。累計結餘大約512億元。基本能彌補493億元財政赤字。十五年裡，松江區房地產業開發投資總數約1863.34億元，房地產出讓金約870億元，土地出讓金占房地產總投資的46.69%。這是過去十五年裡的平均數，近兩年，一線城市土地價格占房地產總造價的60%左右。
三、中國商品住房嚴重不足，房地產仍是經濟支柱(中國住房有多少？真正的商品住房佔幾何？)
國家1978-2018年的四十年改革開放期間，13億多人口的溫飽問題解決，而解決住房問題特別是城市
居民的住房問題成為關係國計民生的大事。解決住房問題成為各級政府的重要工作之一。
改革開放之初1978年，城鎮人均居住建築面積6.7平方米，1.43億人，
全國城鎮住宅面積總量為9.58億平方米。
"六五""七五"（1981-1990年）期間房屋竣工約16億平方米，住宅12.48億平方米；
"八五"期間（1991-1995）房地產竣工14.2億平方米，商品住宅11.076億平方米；
"九五"期間（1996-2000）房地產竣工21.4億平方米，商品住宅16.7億平方米；
"十五"期間（2001-2005）房地產竣工22.925億平方米，商品住宅17.88億平方米；
"十一五"期間（2006-2010）房地產竣工35.3656億平方米；商品住宅27.61億平方米；
"十二五"期間（2011-2015）房地產竣工49.76億平方米，商品住宅38.6748億平方米
"十三五期間（2016-2018）房地產竣工30.1164億平方米，商品住宅21.5016億平方米。
1981年-2018年底，全國房地產開發竣工總數是189.767億平米，其中商品住宅面積竣工
總量達到145.9224億平方米，加上改革前9.58億以及79、80年0.74億住宅總量約10.32
億平方米（假設全部房改），全國城鎮住宅商品房保有量不超過156億平方米，人均11平
方米。加上2019年竣工的商品住宅68011萬平米，全國商品住宅不超過163億平米。
1、住宅總量：
全國的全社會住宅記錄總量，至2018年，在494-510億平方米之間，
考慮近幾年大量的城鎮農民城中村和私房動拆遷，實際總量約490億平方米。
其中城鎮住宅（特指城市和縣城）246億平方米左右，人均29.6平米，佔總量的50.2%%；
村莊農民住宅244億平方米，農民人均43.26平方米，佔全國住宅總量的49.8%；
2、商品住宅總量：
2018年全國的商品住宅約156億平方米，人均11平米，佔總量的31.2%；
2019年全國竣工的商品住宅6.8億平米，總數約163億平米。
商品住宅約1.92億套（85平米/套），14億人口、5.6億個家庭，城鎮有8.48億3.35億家庭
（在施工中的商品住宅約62.77億平米，全部在建的、建成的總計約226億，2019年城鎮人口84843萬
人均僅有26平方米商品住房，包括在建和在銷售的）
真實數據的結論是：商品住房缺口巨大，遠遠沒有達到中等國家水準.
2017年房地產銷售169408萬平米，銷售額133701億元人民幣；均價7892.25元/平方米；
2018年銷售171654萬平米，增1.3%，銷售額149973億元，增12.2%，均價8737元/米，增10.7%；
2019年銷售171558萬平米，降0.1%，銷售額159725億元，增6.5%，均價9310.26元/米，增6.6%
2018中國的全部房地產的市值是165.8萬億元！全國建國後的房地產總數是189.767億平方米，徵地和造房子等成本是752814+21298=774112億元，加上35%的財務稅務管理等各項成本，房地產銷售前總成本是104.5萬億元，與市值有理論上的毛利約37%。
4、中國房地產市值：
2019年中國房地產全部竣工的市值約185.56萬億元！
全國現有竣工商品房199.309億平米，在建設施工中的還有89.3821億。
農村住房與宅基地不能買賣，是當下中國社會穩定的唯一法寶！
改革的前提是農民社會和醫療綜合保障，住房保障、就業保障等一系列保障體系的完善。
四、中國房地產業與國民經濟社會發展十大關係
1、房地產業與城鎮化：是城鎮化的支柱、是龍頭產業，能帶動619個行業發展；
2、房地產業與工業化：是工業化的支撐，是地方推進工業化基礎的資金保障；
3、房地產業與外貿進出口：是當下進口的核動力，出口的資金支撐，出口退稅每年超過1萬
億元，2011年9205億元，2012年10500億元，2013年12000億元。2017年退稅13870億元，2018
年退稅15913億元
4、房地產業與國內消費：是最大的國內消費，個人家庭最大的消費；
5、房地產業與地方政府和財政：是財政支柱，穹天大柱！
6、房地產業與城鎮基礎設施建設：是最主要資金來源，是根本；收取配套費；
7、房地產業與城鎮社會事業建設：是主要的資金來源，是支撐；收取配套費；
8、房地產業與生態環境園林綠化：是最主要資金來源，是根本；收取配套費；
9、房地產業與鄉村建設農業現代化：是最大的掠奪者，也是最大的支持者；
10、房地產業與信息化建設：是最直接的投資者、建設者，是根本載體。
五、經濟發展與現代化建設，立足於國土，土地是財富之母，勞動是財富之父
1、建設現代化，首先是以經濟發展為中心， 經濟發展靠什麼？
是生產力和生產關係的相互作用；生產力三要素：土地、勞動力、資本。
經濟"三駕馬車"：投資、消費、貿易。
2、馬克思《資本論》，引用威廉配第語"土地是財富之母、勞動是財富之父；
3、無農不穩，無工不富，無商不活；（溫飽階段、小康階段）
無房產不富足，無科技不強大，無國防等於零。（富裕強盛階段）
六、新型城鎮化工業化的特徵，就是大開發、大投資、大建設的過程
十八大十九大以來，特別是2013年城鎮化工作會議以來，明確城鎮化工業化是現代化的兩大引擎
從確立城鎮化、工業化大戰略起（這是必由之路）
城鎮化就是造城市：造房子，造房子，造房子！
工業化就是自動化、現代化、智能化；重要事說三遍。
城市化是社會財富的巨大積累的過程，是一個國家中產階級形成的過程。
城市化發展是工業化的載體，是市場化的平臺，是國際化的舞臺。
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